Hypotheekpuzzel
Beste allemaal,
Ik vraag me iets af over onze hypotheek, misschien kunnen jullie ons helpen. We gaan ook advies bij de bank aanvragen maar dat kost veel geld en misschien is er een heel simpel antwoord op onze vraag....
Wij hebben een forse hypotheek. Gelukkig staan we, doordat we flink hebben afgelost niet meer onder water, maar overwaarde zit er ook niet in.....
We betalen een redelijk hoge rente (5,6 procent) en zouden het liefst onze hypotheek oversluiten op de huidige lagere rente. Door de wat langere looptijd is dit helaas heel duur.
De enige andere oplossing is volgens mij het kopen van een ander huis. Paradoxaal genoeg denk ik dat we met een duurder huis lagere maandlasten zouden krijgen.
De vragen die we hebben:
De helft van onze hypotheek is aflossingsvrij, de andere helft een bankspaarconstructie. Wat zou er nu geburen als we ons huis verkopen en een nieuwe hypotheek afsluiten voor een nieuw huis? Zou die bankspaarconstructie kunnen blijven bestaan? Het aflossingsvrije gedeelte zou volgens mij niet meer mogen, dus dat zou dan wrsch een aflossingsconstructie worden?
Of mag je wel de huidige constructies in stand houden maar dan tegen een lagere rente?
Wie kan ons helpen?
Bij voorbaat veel dank,
Huisje
Hoe kom je erop
Het is niet duidelijk bij welk probleem je een oplossing zoekt.
Wil je een nieuw huis?
Waarom denk je dat een ander huis kopen je een goedkopere hypotheek oplevert?
Reken dat eens voor.
Berekening
Hoi,
Als we nu een hypotheek hebben van 600.000 euro tegen een rente van 5,6 procent betalen we een stuk meer rente per jaar dan als we een hypotheek van 600.000 hebben tegen een rente van 3-4 procent. Dit kunnen we niet bereiken door over te sluiten omdat de boete dan te hoog is, maar als we een ander huis zouden kopen zouden we wel in de gelegenheid zijn om een lagere rente te krijgen. Dat zou lagere maandlasten betekenen. Maar dit is wel afhankelijk van of we de bankspaarconstructie kunnen houden of niet.
We zijn in principe wel gelukkig waar we wonen maar willen op den duur wel iets groters. Doordat de rente nu zo laag staat vragen we ons af of het verstandig is dit proces wat te versnellen, zodat we daar van kunnen meeprofiteren.
Of denk ik verkeerd?
Huisje
Wij ook
Wij hadden ook een rente van 5.6%. Zijn nu bezig met nieuw huis. Als je een huis koopt van 250.000 mag je de helft daarvan weer aflossingsvrij gebruiken, als ik het goed begrepen heb. Wij kopen een huis wat 90.000 duurder is en gaan 100 euro per maand minder betalen. Dus zeker de moeite waard om je even in te gaan verdiepen
Hypotheer
Waarom bij de (dure) bank advies vragen?
Wij zijn bijvoorbeeld heel tevreden over de Hypotheker, ok
ok omdat je dan niet van je eigen bank afhankelijk bent.
kosten advies
Ook bij de Hypotheker betaal je tegenwoordig advieskosten. Alleen het eerste kennismakingsgesprek is vrijblijvend en zonder kosten (maar misschien krijg je daar geen antwoord op je vraag in)
oke
O, wist ik niet. Laatste keer is ook al 6 jaar geleden dat we daar zijn geweest en ook hypotheek hebben afgesloten.
Lagere rente vs looptijd.
Lagere rente is leuk maar die hebben ook een korte looptijd. Wat je over 1 of 5 jaar gaat betalen is dan maar weer afwachten. Die 100 euro van verhuizer is nu leuk, maar er is ook weer een nieuwe looptijd van 30 jaar. Je huis wordt groter dus meer woz, meer gas en licht, hogere verzekeringen.
Dus die 100 euro gaat op aan andere vaste lasten, waarschijnlijk. Verhuizen kost sowieso veel geld, dus die 100 euro per maand is nog geen extra spaargeld de eerste jaren.
Als je wilt verhuizen omdat je groter/duurder wilt is dat een keuze maar verhuizen zodat je minder rente betaald lijkt mij geen bezuiniging, je huidige rente van 5,6 is niet echt hoog.
Hypotheek
1. Mag ik de bankspaarhypotheek meenemen. Antwoord is ja. Mits de bankspaarrekening meegenomen kan worden. Blijf je bij dezelfde bank dan zal dat geen probleem zijn. Ga je maar een andere bank dan is dat wel een probleem maar dat kan je oplossen door de huidige rekening fiscaal geruisloos voor te zetten in een rekening bij je nieuwe bank.
2. Kan ik de aflossingsvrije hypotheek meenemen. Fiscaal gezien is dat geen enkel probleem. Wat je hebt mag je namelijk houden. Maar de meeste banken zijn vrij streng wat betreft de nieuwe verstrekkingsnormen. Dus ja, het mag. Of jij het ook mag dat weet ik niet. Dat zal afhangen van de bank en de verstrekkingsnorm ten opzichte van de waarde van je woning en de hypotheek.
Een duurder huis kopen om lagere maandlasten te krijgen is onzin. Zodra de rente herzien wordt heb je dan misschien juist hogere lasten. Bovendien zal een groot deel van je nieuwe hypotheek linneair of annuitair afgesloten worden. Daardoor stijgen je lasten. En vergis je niet op de bijkomende kosten. Verhuizen kost geld. Je moet je nieuwe huis opknappen, notariskosten, letterlijke verhuiskosten. Taxatiekosten etc. Etc.
Ik zou eerst eens gaan informeren naar rentemiddeling. En daarna zal je moeten uitrekenen of je de boete van het omzetten van de rente wel terugverdiend ten opzichte van gewoon wachten tot de rente herzien wordt. Ik zie regelmatig boetes langskomen van 20.000 euro. Dat duurt wel even voordat je dat terugverdiend hebt. Dus vraag eerst een naar rentemiddeling en vraag een proforma aflossingsnota op. Dan weet je in ieder geval waar je staat.
Ik vergeet nog wat
Een lagere rente en een bankspaarrekening heeft meestal niet zoveel zin. Als deze rentepercentages aan elkaar gekoppeld zijn dan ga je bij een renteverlaging wel minder rente betalen maar stijgt de inleg. De rente is fiscaal aftrekbaar, de inleg niet.
Rentemiddeling is bij sommige banken gratis (of tegen administratiekosten).
Rentemiddeling
Dank allemaal, jullie zetten me goed aan het denken.
Vlinder, we hebben al gevraagd wat de boeterente zou zijn bij omzetten. Dit is helaas een veelvoud van 20.000 euro....
Rentemiddeling hebben we nog niet naar gekeken. We gaan eens informeren, dank!
Het is trouwens niet zo dat we alleen maar zouden gaan verhuizen voor de hypotheek hoor. We willen toch graag iets groters op den duur dus die verhuis en opknapkosten krijgen we dan ook. Ik vraag me alleen af wat de beste timing is en of we wat haast moeten maken.......
Huisje
Ja, bekend probleem. Een andere hypotheek is vaak pas gunstig als je geen boeterente hoeft te betalen. Of als de rentevaste periode kort is. (Overigens bij sommige/veel budget hypotheken betaal je ook een boete bij volledige aflossing bij verkoop huis). Je hebt destijds gekozen voor een lange rente vaste periode. Dat geeft zekerheid. Voor die zekerheid betaal je een prijs. Een hypotheek rente van 3% is wellicht mogelijk, maar dan wel voor een hele korte rentevaste periode. Geen zekerheid. Als de rente omhoog zou schieten, doen jouw woonlasten het ook. Als je een spaarhypotheek hebt, dan maakt her rente percentage een stuk minder uit. Minder rente, maar meer premie, of andersom. Zeker bij de laatste 5 a 10 jaar van een spaarhypotheek kan je beter een zo hoog mogelijk rente hebben.
Maar wellicht is er volgende interessant. Die 5.6% is mogelijk een basis rente plus opslag als je tophypotheek hebt afgesloten. Als de schuld nu kleiner is dan de waarde van de woning (al is het maar een euro) dan vervalt wellicht (een gedeelte) van die renteopslag. Kan zomaar een paar tienden schelen. De bank zal jou dat niet uit zichzelf gaan vertellen, daar moet je zelf actie voor ondernemen.
Nou.....
Zag net op de site van Ing (op idee gebracht door dit draadje) dat de bij een rentevastperiode van 20 jaar een rente van ca. 3% best te verwachten is.
Oversluiten is misschien helemaal nog niet zo'n gek idee...
Onbegrijpelijk
Ja hè Ginny, de rente staat echt heel laag. Is de moeite waard om over na te denken. Vandaar ook dit draadje.... Caesar, heel veel dank voor je tip over de tophypotheek. Ik ga dit eens uitzoeken.
Waar ik eigenlijk heel boos van word is dat het zo ingewikkeld en ondoorzichtig is. Het is toch belachelijk dat ik voor zo iets belangrijks moet leunen op dit soort tips, omdat de bank het me niet uit zichzelf gaat vertellen? Dat als je niet de juiste vragen stelt bij het gesprek, je dus naar buiten loopt met iets sub-optimaals.en dan mag ik ook nog 900 euro neerleggen voor het advies!
Het is toch verdorie geen spelletje? Die bank verdient ook veel aan ons als we wel een normale rente betalen. Ik vind dat ze best eerlijker kunnen zijn.
Maar goed, deze tips zijn dus hartstikke waardevol. Zijn er nog meer? 
Ginny
Waar zie je dat dan precies?
In diverse overzichts tabelletjes zie ik voor ING 20 jaar vast 4.55% bij 100% financiering. Kan omlaag bij overwaarde of NHG condities. Voor 3% rente bij 100% financiering kom je bij de ING op 1 tot 3 jaar vast. Let wel, ik heb het hier over de reguliere hypotheek, niet over eventuele budget hypotheken. Daar ben ik niet zo van.
zou het?
Ik geloof niet dat als je betaalt voor advies je geen goed advies krijgt. Heb je dan al om advies gevraagd?
Ook de informatie over de tophypotheek krijg je. Dat is echt niet een geheim of zo. Voor dectopopslag moet je weten in welke categorie je hypotheek valt. Staat meestal gewoon in de originele offerte. Dan kijk je of vraag je hoe hoog de hypotheek moet zijn voor de lagere tariefklasse. Wel zal je de actuele waarde van je woning moeten aantonen en daar zit vaak de crux. De huidige woz is meestal veel lager dan de taxatiewaarde van destijds.
Dat betekent dat vaak je wel veel afgelost hebt maar n o g steeds niet onder bijvoorbeeld 90% van de marktwaarde leent.
Na het journaal
Hypotheken en banken bij Radar.
Vlinder72
Nee, niet geheim, maat de bank gaat jou echt niet opbellen met de mededeling dat je door aflossing wellicht geen of minder rente opslag hoeft te betalen. Dat inititief ligt in de praktijk toch echt bij de hypotheekgever (de consument)
ABN Amro 3procent, 20 jaar vast
Op een vergelijkingssite. Mag je geen tophypotheek hebben.
Is wel eea afhankelijk van of je je huis kunt verkopen. En ik hoorde dat een overbruggingshypotheek er tegenwoordig ook niet meer in zit...
Maar ja, ik denk dat je behoorlijk kunt winnen als je nu een ander huis kunt kopen voor ongeveer dezelfde hypotheekwaarde, en dan tegen een behoorlijk lagere rente. In jullie geval zou dat meer dan twee procent zijn, dat is bijna een derde. Natuurlijk ook minder aftrek dan, maar per saldo ga je er wel op vooruit...
Als het niet echt uitmaakt waar je woont, kun je in Duitsland gaan wonen, en een Duitse hypotheek nemen. Dan moet je wel geld meenemen (ongeveer 20 procent vd waarde). Maar daar krijg je een hypotheek voor ongeveer 1,2 procent, en de huizen over de grens zijn veel minder duur dan in Nederland en vaak veel groter...
Ginny
Ook in dat tabelletje zie ik 4.55% bij 100% financiering bij 20 jaar vast.
Mirrike
AbnAmro is 4.05% voor 20 haar vast bij 100% financiering.
Hoe zoeken jullie?
Ik kijk (nu) op deze site:
en nu weer 100% hypotheek 3,25%, NHG 2,90%...
Rente
Ik kijk op http://www.hypotheekrente.nl let wel ophef verschil tussen EW (executie waarde) en MW (marktwaarde) tussen de tabellen. Dus bij 100% financiering en 20 jaar vast is bij ABN-AMRO is de rente 3.75% (en niet 3.25%)
En dat is dat een budget hypotheek. Persoonlijk ben ik van mening dat je die niet moet meenemen in het prijsvergelijk.