Home » Forum » Kopen met erfpacht

Kopen met erfpacht

6 berichten / 0 nieuw
Nieuwste reactie
Monet
Kopen met erfpacht

Heeft iemand ervaring met kopen met erfpacht? Ik zie momenteel veel huizen te koop staan die ineens fors in prijs dalen omdat dan de grond in erfpacht is.
Voordeel is natuurlijk dat je een veel lagere hypotheek hoeft af te sluiten, maar per maand kan dat toch niet zoveel gaan schelen doordat je die erfpacht ook moet betalen? Vraagt een bank bij het afsluiten van een hypotheek naar die erfpacht? Houden ze daar dan rekening mee bij het berekenen van een max. hypotheek?

Mark van Abcoud
Erfpacht

Het hangt ervan af van wie de eigenaar van de grond is en hoe die de voorwaarden definieren. De gemeente A'dam heeft in de voorwaarden staan dat die de voorwaarden van het erfpachtcontract mag wijzigen. Banken schijnen daar heel moeilijk over te doen en dan heel vaak een hypotheek te weigeren. Ook doen ze moeilijk als de erfpacht verschuldigd is aan een particulier. Je moet er dus vanuit gaan dat voor die huizen die zo fors gedaald zijn in prijs gewoon geen hypotheek verkregen kan worden, m.a.w. die moet je dus gewoon uit eigen geld kunnen kopen.

Toke
Moeilijk

het klopt dat makelaars een huis aantrekkelijker proberen te maken door Alleen het huis te verkopen en niet de grond. Voor die grond ga je dan epacht betalen. Grond is duur, dus het scheelt inderdaad flink in de prijs die je betaalt voor alleen het huis. En dus ook in het hypotheekbedrag dat nodig is. Maaaaaaaaaar. Voor degrond moet je wel betalen, dat is de erfpacht. En die kan flink oplopen, bijvoorbeeld in een stad als Amsterdam. Je betaalt dan bijvoorbeeld per maand 400 euro netto voor je hypotheek, maar ook 230 euro erfpacht voor de ' huur' van de grond. Die 230 euro mag je niet van de belasting aftrekken, wat je vooralsnog met hypotheekrente wel mag. Uiteindelijk zijn je maandlasten dus (veel) hoger dan bij een hypotheek over huis en grond samen.
Dat is een van de redenen waarom banken inderdaad niet zo happig zijn op die nieuwerwetse erfpachtconstructies. Zij hebben bij het verstrekken van de hypotheek de plicht om te voorkomen dat de maandlasten onaanvaardbaar hoog worden. Ze moeten dus wel degelijk ook kijken of er erfpacht betaald moet worden, want dat telt mee bij de beoordeling van de maandlasten.
Wat het verder minder interessant maakt voor de bank of voor degene die jouw huis in de toekomst wil kopen: je zit wel aan die grond vast, wat de eigenaar er ook mee doet, zonder dat je daar zeggenschap over hebt. Als die het verkoopt aan iemand die de prijs gaat
opschroeven, heb je geen recht van spreken. Jij hebt misschien nog een vaste prijs, maar op het moment van verkoop kan de grond ineens veel duurder worden, waardoor de verkoop niet meer interessant is. Dan raak je het huis niet meer kwijt.
Ook kan het voorkomen dat de grondeigenaar een stuk van de grond aan een andere aangrenzende kavel koppelt, waardoor je tuin kleiner wordt en je ineens achterburen in je achtertuin hebt, waar je eerst vrij uitzicht had.
Er zitten dus nogal wat haken en ogen aan zo'n erfpachtconstructie, die je niet allemaal overziet. Ik zou het sterk afraden, tenzij je zeer sluitende afspraken hebt over het tarief en de voorwaarden.

Toke
Klopt

op zichzelf komt die erfpachtconstructie inderdaad wel veel vaker voor, oa bij appartementen. Maar dat is toch anders. De erfpacht is dan bijvoorbeeld langdurig of zelfs eeuwigdurend afgekocht tegen een laag bedrag per maand. Grond is dan bijv in bezit van de gemeente. Dat si niet erg.
Maar de situatie waar draadjesstarter op doelt, is de constructie waarbij huis en grond nu nog volgens de akte bij elkasr horen, en waarbij de grond in bezit blijft van een particulier of bijv de makelaar en waarbij alleen het huis wordt verkocht. Wat makelaar of particulier met die grodn gaat doen, is onduidelijk. Het ligt niet voor de hand dat de makelaar de grond in eigendom houdt en dat kan consequenties hebben voor de waarde van je huis, zonder dat je daar invloed op hebt. Het verschil is wel relevant, dus goed onderzoeken met welke situatie je te maken hebt.

Monet
Toke

Dank voor jouw bericht!
Je schrijft alleen iets dat volgens mij niet juist is: Die 230 euro mag je niet van de belasting aftrekken, wat je vooralsnog met hypotheekrente wel mag.
Als ik op bv. Funda lees zie ik overal bij huizen met erfpacht dat dat gewoon net als hypotheekrente aftrekbaar is van de belasting.
Weet jij of dat juist is?

Toke
Je hebt gelijk

Wat ik schreef, klopt niet. Je mag het inderdaad wel aftrekken van de belasting, volgens div sites. Ofwel het bedrag dat je per maand betaalt, ofwel het bedrag dat je betaalt aan rente voor de hypotheek of lening die je hebt genomen om de erfpacht te kunnen afkopen. Maar datis in deze gevallen eigenlijk niet zo aan de orde; constructie is bedacht om koop huis goedkoper te maken, als je dan een hypotheek neemt om de erfpacht te kunnen afkopen, kun je beter een hypotheek voor het geheel nemen, dan ben je goedkoper uit.
Ik heb even teruggekeken naar wat ik hiervoor een paar jaar geleden voor mijn broer heb uitgezocht; wat nou financieel precies het addertje onder het gras was.
Het ging vooral om de optelsom op lange termijn. Dan overstijgen de kosten voor de erfpacht de kosten van de grond zelf enorm. Maar daar moet je een goede berekening van (laten) maken.
Het andere addertje is erger: als voor bijvoorbeeld maar vijf jaar vaststaat welk bedrag je moet betalen, is de grondeigenaar helemaal vrij om de prijs opnieuw te bepalen en dat kan heel vervelend uitpakken. Vooral als een eigenaar dan iets anders met de grond willen, kan het een middel zijn om je te forceren het huis met verlies terug te verkopen. Dat moet je niet willen, dus check goed wie de eigenaar is (particulier, projectontwikkelaar, makelaar, gemeente) en kijk hoe lang de erfpacht vaststaat.

Sorry voor de verwarring.

Onderwerp gesloten

Wat leert je kind in groep 1?

En dit is wat je kind al moet kunnen voor hij naar groep 1 gaat: lees het hier.