Aankoop woning van ouders

Schenking

Hoi Fleur,

Je ouders hebben een schenking gedaan aan je zus van 150.000 euro.
Het verbaast me dat de Belastingdienst niet langs geweest is (of misschien ook wel) want hier zijn schenkingsrechten over verschuldigd. Mogelijk is het een lastig te taxeren woning.

Wanneer straks, ooit, de erfenis verdeeld wordt zal je zus de schenking van 150.000 moeten inbrengen in de boedel. Dat gaat dan zo dat die 150.000 wordt opgeteld bij het te verdelen bedrag, dan worden de erfdelen bepaald, en dan zal moeten blijken of je zus is overbedeeld. In dat geval zal er op dat moment verrekend moeten worden.

Dit is allemaal theorie want er staat niets op papier; je moet dus bewijs verzamelen over de marktwaarde ttv de verkoop.
Je ouders mogen overigens best een dergelijk bedrag aan 1 van de kinderen schenken, alleen moet het dus straks weer ingebracht worden.

Mijn vader heeft om die reden een erfstuk expliciet aan mijn man geschonken. Zo blijft het buiten de boedel, want wij hebben gescheiden vermogens. De regel over het inbrengen geldt alleen voor kinderen.

Fleur

Weet je zeker dat het huis is getaxeerd op dat bedrag? Wij hebben nml ook mijn ouderlijk huis gekocht, maar was veel lager getaxeerd dan de werkelijke prijs. Maar ja, midden in een verbouwing lijkt het toch echt minder waard. Dit is overigens in goed overleg gegaan met de rest van de familie hoor, die hadden er nml geen belang bij. Die hebben een eenmalige schenking gekregen.

Hoe het verder zit, zou ik je niet kunnen zeggen, misschien dat je dit bij een belastingexpert of notaris kunt navragen?

Een mazzeltje voor je ouders

Fleur:"Nu ben ik er recentelijk achtergekomen dat de woning ver onder de markprijs is overgegaan (woningwaarde ca. 500.000 euro verkocht voor 350.000). "
Ik begrijp dat je het verkoopbedrag vergeleken hebt met een andere indicator. Welke precies? Wat je zou kunnen achterhalen eventueel is de woz waarde, maar die gaf ook 2 jaar geleden al geen realistisch beeld van de marktprijs.
Zeker niet bij huizen van boven de 3 ton. Ja, dat kan er zomaar 30% naast zitten.
Als je zus het huis inderdaad gekocht heeft voor veel minder dan de woz waarde, dan is er vanuit de gemeente een onderzoek gedaan naar de reden van die lage aankoopprijs. (moet je nagaan: zo'n onderzoek heb ik al gehad, terwijl ik niet van familie gekocht heb).
Daar zijn dan stukken van. Die zijn niet per se openbaar, maar je kunt er bij de afrekening van de erfenis (daar gaat het je kennelijk om) wel naar vragen.
Belangrijke vraag: wonen je ouders er nog, of woont je zuster er inmiddels?
In beide gevallen moet je de transactie ook bekijken als een mazzeltje voor je ouders. Ze hebben hun huis verkocht zonder makelaarskosten, zonder kosten voor het oppiepen van de woning voor de verkoopbaarheid en vooral: zonder wachttijd.
Hadden ze dat ding 2 jaar geleden te koop gezet op de vrije markt, dan was ie nog niet verkocht geweest (verkooptijd voor > 3 ton is minstens 2 jaar. Dat levert ze veel geld op (en dat is goed voor jouw erfenis).
Waarom hebben ze verkocht? Konden ze de lasten niet meer dragen? Moest er snel besloten worden? Moesten ze om hun gezondheid elders gaan wonen?
In het geval van haast kom je op een andere prijs dan in een gewone markt. Je komt dichter bij de executiewaarde (minstens 30% onder de marktwaarde).
Hebben ze het geld uit de opbrengst van het huis nodig om van te leven? Zal er uberhaupt sprake zijn van een erfenis als ze komen te overlijden?
Waar maak je je druk om?
Mijn broer heeft het huis van mijn ouders gekocht. Ik wil niet eens weten wat hij betaald heeft. Ik zie het vooral als een mazzeltje voor mijn ouders die op een eenvoudige manier hun stenen te gelde hebben kunnen maken en daardoor op een prettiger manier hun pensioenleeftijd doorbrengen.
Ik gun het ze van harte. Ik hoop bovendien dat ze alles tot de laatste cent opmaken en dat ze niets te erven over houden.
Groet,
Miriam Lavell

Nog wat

Twee jaar geleden is het huis waar mijn schoonmoeder woonde verkocht. Zwager dacht dat dat ding wel 5 ton op zou brengen. Wij vonden hem wat optimistisch. Het is te koop gezet voor 3,5. Ongetwijfeld heeft het wat minder opgebracht.
Ga vooral bij jezelf na waarom je denkt dat dat ding 5 ton had moeten kosten.
Groet,
Miriam Lavell

Maar

wat dan nog. Is het zo dat ouders een van de kinderen niet voor mogen trekken in dat opzicht? Niet leuk, dat snap ik, maar is dat niet hun zaak?

Huis bewoond

..is niet minder waard.
Huis verhuurd of met andere zakelijke rechten belast, dan wel.

Koentje

Ja dat mogen ouders inderdaad niet. Zou neerkomen op (gedeeltelijk) onterven en dat mag niet/kan niet.

Ze zijn nog niet dood

"Zou neerkomen op (gedeeltelijk) onterven en dat mag niet/kan niet. "
Welnee.
Stel je voor, vader en moeder in een pand met resthypotheek van 2 ton. Arbeidsongeschiktheid gaat vooraf aan pensioen dat ook al tegenvalt, kortom de spaarpot raakt leeg, de hypotheeklast wordt te zwaar.
Huis staat al 3 jaar te koop voor 5 ton, maar raakt niet verkocht. De bank gaat accoord met verkoop aan dochter, want dat brengt meer op dan de veiling (op zijn minst die hypotheek), vader en moeder houden na aftrek van schulden en achterstallige betaling 1,2 ton over.
Ze zijn 65+ en hebben nog 15 tot 20 jaar te gaan. Met die 1,2 ton hebben ze een aanvulling op hun pensioen van 6 - 8 duizend euro per jaar. Niet slecht, maar ook geen weelde. Het gaat schoon op aan de auto, de vakantie en de eigen bijdrages zorg.
Kortom: er _is_ helemaal geen erfenis.
Het is een beetje raar om de bezittingen van vader en moeder al te verdelen, terwijl ze nog niet dood zijn. Voordat ze dood zijn mogen ze ze zelf verdelen en schenken. Nergens staat dat dat ieder even veel moet zijn.
In dit soort scenario's is er trouwens helemaal niets geschonken maar is het toevallig dochter A geweest die het risisco (en de mogelijke winst) van de aankoop van het ouderlijk huis genomen heeft.
Dochter B kan daar in morele zin alleen maar over piepen als zij dat zelf ook wel gewild en gekund had.
Maar papa en mama weten vaak dondersgoed wat de positie van hun kinderen is, qua fianciën en levensfase. Het heeft helemaal geen zin om dochter B, die al een huis heeft, of geen geld heeft, of ver uit de buurt woont en werkt, te vragen of die geinteresseerd is in de woning. Die gaat 'm toch niet kopen.
Groet,
Miriam Lavell

We zijn benieuwd

Fleur heeft het verder niet toegelicht inderdaad. Niet hoe ze zelf bij die 5 ton is gekomen. Niet of ze zelf dat huis ook had willen en kunnen kopen. Niet of vader en moeder nog in dat huis wonen. Het ligt allemaal nog open.
"Misschien jaloezie maar ik kan me er wel wat bij voorstellen."
Hm, moeilijk. Jaloers kun je worden als vader en moeder feitelijk een offer hebben gebracht om die ene dochter (achter de rug om van die andere) een groots en meeslepend voordeel te doen.
Als dat zo is dan zal die dochter daar vet belasting over moeten betalen trouwens. Dat is al genoemd.
Maar ik vrees dat die vieze smaak vooral overblijft van ongefundeerde rijkrekenarij. Het is waarschijnlijker dat paps en mams gewoon geld nodig hadden, al dan niet met het recht om voorlopig nog even in dat huis te wonen.
In dat geval is de huis kopende dochter voor vader en moeder eerder een reddende engel. En daar heeft die dochter dan een mogelijk voordeel van.
Groet,
Miriam Lavell

Schaamte?

Daar kun je bedrog achter vermoeden, maar ook schaamte. Wie weet hoe zeer paps en mams al in de penarie zaten? Wie weet hoe zeer ze uit een (misschien ongepast) medeleven Fleur hebben willen ontzien?
"We hebben het hier tenslotte niet over het doorverkopen van een ongebruikte fiets of een overcomplete kast. "
We hebben het vooral niet over _jouw_ fiets of _jouw_ kast. De suggestie dat alle kinderen iets te zeggen zouden hebben over de handel van pa en moe met hun vermogen, is een tikkeltje misplaatst. Dergelijk overleg zou bovendien het megavoordeel van een snelle verkoop aan je eigen dochter, teniet kunnen doen. Het wordt eindeloos gesteggel en mogelijk zelfs ruzie tussen kinderen.
Ja, ik snap dat wel.
Groet,
Miriam Lavell

Dank

Voor de bruikbare tips @rodebeuk. Helaas is voor mij niet te achterhalen wat de woz waarde was ten tijde van de verkoop.

Wil best voor de lezer nog even puntsgewijs eea toelichten hoor

Mijn ouders zijn zeer vermogend en er was geen sprake van haast met de verkoop van de woning;

de woning waar het om gaat is een zgn. vrije sectorwoning in het hoge segment, in deze regio worden deze woningen in de regel niet onder de 6 ton verkocht;

de informatie over de geschatte 'normale' verkoopwaarde komt van een bevriende makelaar;

mijn zus woont inmiddels in woning van mijn ouders;

nee, mij is niet gevraagd de woning te kopen (had ik voor het verkochte bedrag best wel willen doen trouwens, maar niet om er zelf te gaan wonen maar om te verkopen);

ja ik voel mij benadeeld, dit gevoel is nogal verstrekt door de geheimzinnigheid die om de transactie heen is gecrëerd;

de reden waarom mijn ouders dit hebben gedaan is slechts gissen;

en ja, uiteindelijk staat het mijn ouders vrij om de woning te verkopen aan wie zij willen.

Fleur

Gelijk behandelen

Bij de verdeling van de erfenis moeten alle kinderen gelijk behandeld worden. Maar zolang de ouders nog niet dood zijn is er geen sprake van een erfenis en mogen de ouders hun geld besteden zoals ze willen. En als de een een keer iets kostbaars krijgt of een aardig bedrag, wil dat niet zeggen dat dat jaren later bij de erfenis alsnog verdeeld moet worden.

skik

Eenvoudige reden

Fleur, kennelijk had je dat huis ook wel willen kopen om daarmee een virtuele 'winst' van 1,5 ton te creëren. Vergis je niet, over die virtuele winst dient wel schenkingsbelasting betaald te worden. Er blijft dus minder van over.
Je ouders hebben goed ingeschat dat jij er niet zou gaan wonen. Je zus wel en dat maakt het verhaal anders. Voorzover jouw zus daarmee een schenking is gedaan, moet zij daar inderdaad belasting over betalen. Haar 'winst' raakt daardoor niet aan die 1,5 ton. Hoewel er wel belastingfaciliteiten zijn voor schenking met betrekking tot de aankoop van een huis waar kind ook feitelijk gaat wonen.
Hoe dan ook: jou was het om de winst op de verkoop te doen geweest, iets wat jou ouders zelf ook zouden kunnen bereiken. Daar hebben ze de kinderen niet voor nodig. Jouw zus was het om het huis te doen en daar kunnen pa en moe en kind het met elkaar vinden.
Jouw redenatie leidt tot een weinig constructieve vorm van verdelen: Alles is best als het maar _niet_ in de familie blijft.
Gaat het om het huis waar je geboren bent? Ik denk dat pa en moe het fijn vinden dat het wel in de familie blijft en dat hun inschatting dat open doen over de kwestie dat doel in de weg zou zitten, juist blijkt te zijn.
Blijft de ander mogelijkheid: pa en moe delen doelbewust en telkens weer meer uit aan de ene. Dat deed moeder van mijn man ook. Eerst naar haar jongste zoon, later naar mijn zoon. Die jongen kreeg alles. Mijn dochter herkende ze niet eens. Secreet van een wijf.
Gelukkig maakten zoon en dochter daar geen ruzie over en deelden ze alles keurig.
Groet,
Miriam Lavell

Wat nou geheimhouden?

Je hoeft toch niet alle familieleden alle details van de kosten van de koop of verkoop van je huis te overleggen?
Dit is iets tussen de ouders en de zus. Zus heeft de moeite genomen huis te kopen, om wat voor reden dan ook, ouders hebben het haar verkocht, om wat voor reden ook.
In vergelijking met wat het huis ooit gekost heeft zullen de ouders er echt wel op verdiend hebben.
Momenteel verkoopt haast geen hond een 5-6ton plus huis, over de staat waarin het huis verkeerd is niets te lezen. 'Bevriende makelaars' kunnen er soms flink naast zitten, of je gewoon vertellen wat je horen wilt.

Met snelle verkoop voor 1,5 ton 'minder' hoeft er niets in de haak te zijn. Was dat wel zo, dan hadden gemeente en belastingdienst echt wel actie ondernomen.

Ik zou de familieverhoudingen door dit gedoe niet op het spel zetten hoor. So what dat je zus in vergelijking met jou een meevaller heeft? Misschien heeft ze het harder nodig. Laat je ouders lekker genieten van hun pensioen.
Sluit me bij Mirjam aan: hoop dat er niets te erven valt. Moet je toch alleen maar successierechten over betalen. Zonde van het geld.

Geheim

Ik ben het helemaal met Mirjam eens. Daar wil ik nog aan toevoegen dat het mogelijk geheim gehouden wordt omdat je ouders en je zus weten hoe jij daarmee omgaat. En daar willen ze geen inmenging van jou kant over hebben.
Het is dan ook gewoon het geld van je ouders en niet van jou. En mogelijk kun je zelf een reden bedenken waarom je ouders het huis aan je zus verkocht hebben?
Kan het zijn dat je altijd al het gevoel hebt dat je zus wordt voorgetrokken? Dan gaat alle communicatie vaak in dat licht staan. En ja, er zijn mensen die kinderen voortrekken maar die zijn toch in de minderheid. Je kunt kijken of daar een grotere gevoeligheid aan jou kant bijzit. Kinderen blijven altijd concurreren om de aandacht (en het bezit) van hun ouders schijnt het. Maar toch is het niet jou geld en niet jou huis en zijn ouders vrij om het naar hun eigen inzicht te besteden. Pas als er sprake is van overlijden is er sprake van een erfenis. Maar zo wordt het door kinderen vaak niet ervaren en dat is voor ouders ook heel lastig om daarin te manouvreren tussen hun kinderen.

Broers en zusters

Hier speelde dat ook. Een broer die per se wilde dat het huis van mijn ouders op de markt naar de hoogste bieder ging. Dat was al heel lang duidelijk. En ik had het best tegen een aanvaardbare prijs willen overnemen maar ik brandde er mijn vingers echt niet aan.
Nu is het ver onder de prijs verkocht vanwege de slechte woningmarkt en achterstallig onderhoud en de noodzaak het snel kwijt te raken. En tja, daar is niemand financieel beter van geworden. Maar gelukkig zijn de verhoudingen onderling nog min of meer intact. Want ruzie om de spullen kan vreselijk uit de hand lopen en zo jammer is dat.

O ja, hypotheek

En het kan best zijn dat je ouders nog een stuk resthypotheek over hadden die groter is dan jij denkt. Wij hebben ons hier nog zorgen gemaakt of we er geen geld moesten bijleggen toen bleek dat een groot deel gewoon nog niet afgelost was.
Dan kan het zeer verstandig zijn om tijdig de overdracht te regelen.

Skik

Kinderen hoeven helemaal niet gelijk behandeld te worden bij de erfenis. Wel is het zo dat ze allemaal recht hebben op een kindsdeel. Ik meen me te herinneren (maar het kan veranderd zijn), dat dat de helft van alle te erven waarde is, en dat dan verdeeld over de kinderen. Dus bij 3 kinderen krijgt ieder minstens een zesde. Maar die andere helft kan door de ouders weggegeven worden aan anderen, zoals de werkster of een goed doel, of aan één van de kinderen, die daarmee dus bevoordeeld wordt boven de andere kinderen.

Snap het ook wel

Hier zorgden we met drie kinderen plus aanhang in alle harmonie voor hoogbejaarde schoonmoeder. Ze woont nog thuis en heeft veel behoefte aan praktische hulp rondom huis en tuin. Dus we verven, poetsen en tuinieren erop los. Nu blijkt dat 1 stel het laatste jaar betaald word voor het klussen en dat is niet het stel met het minste inkomen. Kwamen we bij toeval achter, ook omringd met een boel vaagheid. Ik wou dat ik er boven kon staan, maar voel me best genaaid eigenlijk. Een dagje klussen of huishouden kost me een sloot benzine, die dag heb ik als zelfstandige geen inkomen en het kost me veel energie, thuis huur ik mensen in voor dat werk. Ik deed het met liefde, nu is dat een stuk minder. Dus ik begrijp het gevoel vsn de draadopener best.

Verstuurd met de Ouders Online iPhone app.

Voelmezonhebberd

Gaat het dus ook niet zo in harmonie en daar start je wel je posting mee. Hierover kun je toch met elkaar in gesprek en je moet elkaar daar toch op kunnen aanspreken? Dus je man zal dat moeten doen.

Margriet

Nou, ik typte in harmonie in de verleden tijd. Man heeft geprobeerd om erover te praten, lukt dus niet. Vage antwoorden en van onderwerp veranderen. Dat steekt juist zo. Als het open en transparant was, was er niets aan de hand.

Verstuurd met de Ouders Online iPhone app.

Gelijk behandelen en andere kant

Je behandeld heel vaak je kinderen niet gelijk, en soms ook voor grote bedragen. Dat is volkomen normaal en geaccepteerd in ned. Denk maar aan een kind dat gaat studeren en een jonger kind dat dat niet wil en er misschien de capaciteiten ook niet voor heeft. Als ik soms zie welke bedragen hier als normaal worden beschouwd wat je kwijt bent aan een studerend kind, dan zijn dat ook bij elkaar enorme bedragen.
En ik ken meerdere van zulke gezinnen waar dat voorkomt en nog nooit heb ik gehoord dat ze dan het jongere kind (dat misschien al werkt) net zulke bedragen schenken omdat ze ze 'gelijk' willen behandelen.
Dus waarom in dit geval wel?
Zus wil graag in het huis wonen, fleur niet, die wil het verkopen. De ouders hebben de wens dat er 1 van de kinderen in gaat wonen. Logisch dat het zo gegaan is. Net zo logisch als dat je een hard studerend kind financieel wel ondersteunt en een werkend kind niet.
En ik sta aan de 'andere kant'. Mijn ouders hadden een goed lopend bedrijf, waar ze graag 1 van de kinderen in zouden zien. Ik wilde dat niet (past helemaal niet bij me) andere broer ook niet, jongste broertje uiteindelijk wel. Maar in 'naam' was het nog van mijn ouders. En het is overgegaan op broertje en broer en ik hebben er niks niemandal van meegekregen. Daar zijn allerlei constructies voor en manieren die de belastingdienst goedkeurd. Het enige dat wij ervan hebben is een kleine portie aandelen, die we allemaal gekregen hebben toen we 21 werden (dus allerdrie gelijk in aantal), jongste broertje heeft daar dus de rest bijgekregen.
Ik gok zo dat hij mijn ouders een x-bedrag maandelijk betaald als 'aflossing' en zo de boel 'afbetaald' het 'pensioen' zeg maar van mijn ouders dus nu. Maar wéten doe ik het niet.
Toen mijn ouders het vertelden ben ik eerst wel 'beledigd' geweest....even, ik denk 1 of 2 dagen. Gewoon emotionele reactie, het voelt toch een beetje als ' voortrekkerij' maar toen ik alles op een rijtje had gezet voor mezelf was dat over. Ze hebben groot gelijk, ik wil het niet eens hebben, zou het meteen verkopen of er anderen in aan het werk zetten. Dus is het prima zo. Idem andere broer.
Openheid van zaken hebben wij nooit gevraagd. We snappen waarom ze het zo gedaan hebben en het is goed zo. Misschien hadden we dat gekregen als we erom gevraagd hadden, maar we hadden die behoefte niet.
En nee, ik voel me niet tekortgedaan. Ik wilde die hele zaak helemaal niet en zij wilden er graag 1 van de kinderen in. Dat ik dat niet ben geworden lijkt me nogal voor de hand liggend zelfs. Dat is geen keuze geweest van dat ze meer van broertje houden dan van mij. Welnee, dat heeft te maken met wat wij zelf zouden willen en kunnen en hun wensen en noden. En die pasten beter op die van jongste broertje dan op die van mij.
En onze band is nog prima. En jongste broertje heb ik in deze al helemaal nooit iets verweten...kom nou, het is de beslissing van mijn ouders, daar kan hij toch niks aan doen? Mijn ouders kennende komt het wel weer goed, die hebben vast het hele oude familieservies waar ik zo verliefd op ben voor me gereserveerd....Dat is mij net zoveel waard als dat hele bedrijf. Niet financieel, maar voor ons gevoel wel. En die kopzorgen van dat bedrijf, nee ik ben ondertussen zelfs blij dat ik er niet mee opgescheept zit.
groeten albana

Later

het kan best dat de fiscus bij de afhandeling van de erfenis er nog op terug gaat komen. Zo wel bij Fleur als bij Albana.
Die zijn namelijk wel van het gelijk verdelen van vermogen. Tenzij het heel goed afgedekt is met allerleid notariele acten.

Fleur

Het gaat je dus niet persé om het geld of om het huis (je zou er niet willen wonen) maar om het gevoel van onrechtvaardigheid. Daar wil je wat mee.

Da's nou net zo lastig. Broers/zussen hebben geregeld het gevoel (en soms is het feitelijk aantoonbaar) dat hun ouders niet 100% rechtvaardig handelen. In de praktijk van je eigen ouderschap kun je zien dat dat niet zo eenvoudig is.

Net had iemand het over een rijbewijs cadeau doen. Het ene kind haalt een rijbewijs na 20 lessen in één keer, de ander heeft er 50, 60 lessen voor nodig en verscheidene examens. Dat is nogal een verschil in geld.

Het ene kind maakt zonder vertraging een studie af en kan zonder studieschuld het werkzame leven in. De ander maakt een verkeerde keus, loopt vast, noem maar op, en kost veel meer geld - ook voor de ouders.

Weer een ander kind doet MBO leren en werken en kost vrijwel 'niks'.

Het is allemaal niet zo simpel, het is maatwerk en dat maakt het lastig.

Je ouders wisten misschien dat jij niet in het huis zou willen wonen, maar je zus wel.

En zou jij aan je eigen kind de hoofdprijs vragen dan?

Nee evenzo

Die aandelen kregen we al kado toen we 21 werden. Alledrie...En dat is maar een 'schijntje' qua geld (op het totaal dan). En eigenlijk vooral bedoeld omdat we dan altijd een 'vinger in de pap' houden voor belangrijke beslissingen binnen het bedrijf. We kunnen met die aandelen meepraten, we zijn een grote minderheid in vergelijking met wat jongste broer nu heeft. Dus ongeacht wat en welke domme beslissing, we zouden het niet kunnen tegenhouden. Alleen onze mening kunnen geven...that's it.
Buiten die aandelen die broertje net zo als ik en ander broer kregen heeft hij de ganse rest gekregen. Wij zeg maar 8% en hij iets van 76%, mijn ouders hebben ook 8 % gehouden (precies weet ik het niet eens). Daar hebben we qua geld niets aan. Niemand zou die 8 % willen hebben of kopen. Ze zijn dus vrijwel niets waard. Wel die 76 % dat is een ruime meerderheid dus dan heb je complete zeggenschap in het bedrijf omdat je een ruime meerderheid hebt.
Van mij mag iemand dergelijke gevoelens wel hebben, ik denk alleen dat je er blijer van word als je het in perpectief ziet of kan zien. En ook realistsch blijft en nadenkt waarom je ouders dat gedaan hebben. Dat maakt je gevoel van 'tekort komen' denk ik ook anders.
groeten albana