Off-topic discussies Off-topic discussies

Off-topic discussies

Cda-congres: moeilijk hè, een dubbele ontkenning

Ik zie zojuist op tv dat het CDA-congres te stom is om in één keer te snappen waarover ze moeten stemmen. Dat geeft mij eerlijk gezegd toch wel te denken over het niveau...

Chris

Tinus_p

Tinus_p

15-10-2010 om 11:56

Xerxes2

Xerxes:
"Nee, het is een stropop als jij doet alsof ik doe alsof links de HRA in een klap wil afschaffen (kun je het nog volgen?). Dat doe ik nl. nergens (lees maar na). Ik zeg dat ze het willen misbruiken voor nivellering en daar is alle reden toe. Maximeren van de aftrekbare hoofdsom en maximeren van het aftrekpercentage (populaire voorstellen) zijn allebei nivelleringsmaatregelen. De gretigheid waarmee de sterkste schouders er weer worden bijgehaald is tekenend."
Dta komt, omdat de HRA geweldig DEnivellerend is; het is een subsidie van arm aan rijk, en vooral, van de burgers aan de banken -die worden er namelijk het meeste beter van.

Xerxes:
"Hoe je het ook wendt of keert, afschaffen - zelfs geleidelijk - van de HRA leidt voor mensen die in de afgelopen 30 jaar een huis hebben gekocht tot lastenverhoging en dat geldt extra voor mensen die de laatste pakweg 10 jaar een huis hebben gekocht. Die hebben niet of nauwelijks geprofiteerd van de prijsstijgingen maar genieten straks wel van hogere lasten en een lagere huiswaarde."
Er is hier een simpele oplossing voor -alleen is die slecht voor de banken. Inflatie. Door inflatie worden schulden minder waard, en dat is goed voor mensen met een hypotheekschuld en slecht voor de banken.

Xerxes

Xerxes

15-10-2010 om 12:46

Tinus

Ontken je dat in het nog niet zo heel verre verleden ontvangen rente werd belast en alle betaalde rente (ook van consumptieve leningen) mocht worden afgetrokken?

Die aftrekbaarheid is afgeschaft en alleen de HRA is er van over gebleven.

Daar valt echt geen speld tussen te krijgen.

Hier, over het einde van de aftrekbaarheid van de rente op consumptieve leningen (nog maar in 1999):
http://www.volkskrant.nl/vk/nl/2686/Binnenland/article/detail/519902/1999/09/25/Consumptie-op-krediet.dhtml

Huh?

Xerxes:"Ontken je dat in het nog niet zo heel verre verleden ontvangen rente werd belast en alle betaalde rente (ook van consumptieve leningen) mocht worden afgetrokken? "
Ik zie tinus dat nergens ontkennen, maar dat heeft niet zoveel met de HRA discussie te maken. Hoewel ook van de renteaftrek van consumptieve cridieten het meest door de rijken werd geprofiteert, is het afgeschaft omdat ook jan modaal ervan ging profiteren (auto, wehkamp)
Overigens: Ook aan de HRA is al getornd. Hypo voor het 2e huis is niet meer aftrekbaar, hypotheek die voor iets anders dan het huis wordt gebruikt niet meer en meest recent: bij de aanschaf van een nieuw huis moet je eerst de opbrengst van je oude helemaal opmaken. Over de rest is hypotheek met aftrek dan weer mogelijk.
Die laatste maatregel heeft vooral invloed op eerder stoppen met werken en kleiner gaan wonen. En dus op de doorstroom. Rijken blijven langer in hun dure huis zitten.
Groet,
Miriam Lavell

Xerxes

Xerxes

15-10-2010 om 16:56

Even terugdenken

Deze HRA-zijweg (want dat is het) begon toen iemand het ongemoeid laten van de HRA als een gebrek aan visie van het kabinet Rutte aanmerkte. En dat gebeurde wel degelijk in het kader van een links/rechts discussie. Logisch dat ik dan even aanstip dat voorgaande linkse kabinetten de HRA ook in stand wilden houden. In dat kader vind ik het wat vreemd dat tout links nu de HRA als speerpunt heeft gekozen.

Als de HRA wordt verminderd neemt de stroom geld naar de overheid toe. Dat wordt door rechtse denkers meestal als ongunstig gezien. Die hebben het meer op het verminderen van de uitgaven. Wat dat betreft is de keuze voor rechts dus niet zo vreemd. Daarnaast is het evenwicht op de huizenmarkt zeer precair en zouden onvoorzichtige en slecht getimede ingrepen voor een inzakken van de markt kunnen zorgen met alle ellende van dien.

Ik lees net dat het OM vrijspraak eist op alle punten. Data zal Wilders wel weer stemmen opleveren, denken jullie niet?

Tinus_p

Tinus_p

15-10-2010 om 18:21

Xerxes3

Xerxes:
"Deze HRA-zijweg (want dat is het) begon toen iemand het ongemoeid laten van de HRA als een gebrek aan visie van het kabinet Rutte aanmerkte. En dat gebeurde wel degelijk in het kader van een links/rechts discussie. Logisch dat ik dan even aanstip dat voorgaande linkse kabinetten de HRA ook in stand wilden houden. In dat kader vind ik het wat vreemd dat tout links nu de HRA als speerpunt heeft gekozen."
Dat vind ik een wat merkwaardige redenering. Alsof 'links' nu niet tegen de HRA mag zijn, omdat ze dat 30 jaar geleden ook niet waren. dat verhult de echte discussie.

De HRA is onbetaalbaar geworden, en dat is een probleem dat de afgelopen 30 jaar sluipend is gegroeid. Essentieel onderdeel van dat probleem is trouwens de spaarhypotheek. Mensen lossen niet meer af, en dat is 'fiscaal gunstig'; en kost de overheid dus geld.

Xerxes:
"Als de HRA wordt verminderd neemt de stroom geld naar de overheid toe. Dat wordt door rechtse denkers meestal als ongunstig gezien."
Jups -behalve als je tegelijk de belastingtarieven verlaagt. Dat kan ook, want de HRA kost heel veel belastinggeld; de inkomstenbelasting kan dus significant omlaag.

Tinus_p

Tinus_p

15-10-2010 om 18:25

Recht op gezinsleven

Rodebeuk:
"ik denk bijvoorbeeld aan richtlijnen waarin het recht op gezinsleven, 6 EVRM uit mijn hoofd, is uitgewerkt. Opgezocht, sorry, 8 EVRM."
Jups, is dat recht absoluut? Betekent dat ook absolute vrijheid van (im)migratie?

Er zit een bijzonder lastig punt aan vast; namelijk 'toegang tot de verzorgingsstaat'.

Xerxes

Xerxes

15-10-2010 om 19:24

Tinus

"Dat vind ik een wat merkwaardige redenering. Alsof 'links' nu niet tegen de HRA mag zijn, omdat ze dat 30 jaar geleden ook niet waren. dat verhult de echte discussie."

Natuurlijk mag dat, maar hoog in de boom gaan zitten zeuren over visie is het andere uiterste.

"Essentieel onderdeel van dat probleem is trouwens de spaarhypotheek."

Het probleem is eerder de zeer populaire aflossingsvrije hypotheek. De spaarhypotheek (ook deels aflossingsvrije lening) heeft de overheid zelf bedacht met de mogelijkheid van belastingvrij sparen.

"Jups -behalve als je tegelijk de belastingtarieven verlaagt. Dat kan ook, want de HRA kost heel veel belastinggeld; de inkomstenbelasting kan dus significant omlaag."

Maar daar zit 'm de crux, als je de HRA afbouw volledig compenseert levert het je als overheid ook geen cent op. En die andere HRA snijders o.a. in dit draadje denken er nou juist zoveel geld mee te verdienen dat er minder dan 18 miljard kan worden bezuinigd... You can't have your cake and eat it.

Als je dan toch wat wil doen is het afschaffen van de mogelijkheid tot (aftrekbaar) aflossingsvrij lenen misschien nog het beste. Levert op termijn geld op, geeft een stabielere huizenmarkt omdat mensen moeten aflossen en zal de markt (hopelijk) niet doen instorten. Zolang ze van de bestaande gevallen afblijven, tenminste.

Tinus

Nee, natuurlijk is dat recht op gezinsleven niet absoluut. Ik denk alleen niet dat je het probleem aan die kant gaat oplossen. Mensenrechten op de helling zetten omdat je sociale zekerheidsstelsel niet de bokken van de schapen kan scheiden.
Ik snap het best hoor, immigratietegenstanders schetsen een beeld waarbij onze grens wordt overspoeld door bokken. Vermomd als schapen.

Hra nog eens

Xerxes:"Natuurlijk mag dat, maar hoog in de boom gaan zitten zeuren over visie is het andere uiterste. "
Tja, je kunt het zeuren noemen. Ik vraag me af welke oplossing jij ziet in het behouden van de HRA. Hoe lang blijft dat behouden?
Xerxes:"Maar daar zit \'m de crux, als je de HRA afbouw volledig compenseert levert het je als overheid ook geen cent op. En die andere HRA snijders o.a. in dit draadje denken er nou juist zoveel geld mee te verdienen dat er minder dan 18 miljard kan worden bezuinigd..."
Ik krijg vooral de indruk dat jij denkt dat HRA afschaffen alleen maar een bezuiniging is (dus zonder visie). Maar daar heeft het niet zoveel mee te maken. De werkelijkheid is dat huizen in NL te duur zijn (globaal zo'n 25-30%). Naieve kopers maken zich daar niet druk om, want de bank verleent hypotheek, de overheid verleent aftrek en er is alom de hoop dat de prijzen nog wel zullen stijgen.
Dat proces moet stoppen.
In werkelijkheid betekent het namenlijk dat Nederlanders niet alleen een veel hogere hypotheekschuld hebben dan andere burgers in de westerse wereld, maar ook nog eens dat dat wat de waarborg moet zijn voor de aflossing, het huis, feitelijk niet eens de hypotheekwaarde bezit.
En ja, dat gaat vooral op voor mensen die in de afgelopen 20 jaar gekocht hebben. Die van de laatste 10 jaar zitten op de grootste zeepbel en zullen het eerst geconfronteerd worden met waardedaling.
Maar goed, dat is dus al een feit, voor hen. Voor hen zit er eigenlijk niks anders op dan zo snel mogelijk zo veel mogelijk aflossen en verder zo lang mogelijk in dat huis blijven zitten (nog een jaar of 20).
Voorkomen moet worden dat de structuur van de huizenmarkt inclusief HRA nieuwe slachtoffers maakt. Dat is niet te betalen. Niet door hen, niet door de banken én niet door de staat.
Lees http://www.huizenmarkt-zeepbel.nl/een-ding-is-zeker-woningprijzen-in-nederland-zullen-scherp-dalen/
Visie is nodig. Wat is de jouwe?
Groet,
Miriam Lavell

Xerxes

Xerxes

18-10-2010 om 11:08

Almonde

Die visie had ik volgens mij al eens beschreven.
- Geleidelijke afschaffing (stapsgewijs in 25 jaar of zo) dan weet iedereen waar hij aan toe is.
- Afschaffing mag niet leiden tot lastenverzwaring.
- Afschaffing mag niet misbruikt worden voor nivellering.
- Voorlopig eens even afwachten tot de markt weer omhoog gaat.

Zeepbellen op markten heb je ook zonder HRA wel, dus dat effect zie ik niet zo. Ik vermoed daarnaast dat het prijsverhogend effect van de HRA lager is dan men denkt omdat allerlei andere woonbelastingen nog flink zwaar meewegen in tegengestelde richting.

Wegdenken

Xerxses:"Zeepbellen op markten heb je ook zonder HRA wel, dus dat effect zie ik niet zo."
Dan heb je niet gekeken. De huizen zeepbel is in Nederland het grootst. Zie die link en wat het IMF erover zegt.
"Ik vermoed daarnaast dat het prijsverhogend effect van de HRA lager is dan men denkt omdat allerlei andere woonbelastingen nog flink zwaar meewegen in tegengestelde richting. "
Aha, je denkt gewoon iets anders. Dat kan hoor. Wegdenken, kop in het zand, doen alsof het niet bestaat.
Maar dat is de klacht dus. Weinig visie.
Groet,
Miriam Lavell

Xerxes

Xerxes

19-10-2010 om 11:39

Reken maar na

Heb je een eigen huis, M? (mag ik je M noemen?)

Reken het dan zelf eens even na. Aan de ene kant je bespaarde belasting door de HRA. Aan de andere kant het huurwaardeforfait, de overdrachtsbelasting en het eigenarendeel OZB.

Het schijnt dat de gemiddelde Nederlander eens in de 5 jaar verhuist. Dus spreid die 6% overdrachtsbelasting over die termijn. Reken dan eens uit hoeveel je er nu eigenlijk netto mee opschiet. Valt tegen he? Dus niet het IMF nawauwelen, maar gewoon zelf even rekenen.

Neem je bijvoorbeeld een huis van 3 ton, dan ben je 18000 EUR aan overdrachtsbelasting kwijt. Dat is 300 EUR netto per maand als je een periode van 5 jaar rekent. En dan nog het huurwaardeforfait en je OZB.

Ook als je een nieuw huis hebt gekocht betaal je de overdrachtsbelasting over de verkoopprijs als je het weer van de hand doet. Als er geen OB was kon je nl. zomaar 6% meer voor je huis vangen.

Mijn visie zegt dat de hoge huizenprijzen in NL vooral te maken hebben met het beperkte aanbod in koopwoningen. De potentiele kopers bieden tegen elkaar op. Daarvan krijg je zeepbellen.

En over de huursubsidies hoor je hier natuurlijk niemand. Logisch, want die mensen zijn z-i-e-l-ig.

Tinus_p

Tinus_p

19-10-2010 om 14:05

Xerxes en de zeepbel

Xerxes:
"Reken het dan zelf eens even na. Aan de ene kant je bespaarde belasting door de HRA. Aan de andere kant het huurwaardeforfait, de overdrachtsbelasting en het eigenarendeel OZB."
Een drogredenering. Als je HRA afschaft, moet je nog steeds overdrachtsbelasting, OZB etc betalen. Hoewel er in NL veel geklaagd wordt, zijn dat soort kosten relatief laag. In BE is de overdrachtsbelasting iirc 14% (of anders zo hoog geweest) en in Duitsland is de makelaarscourtage vaak een procentje of 4-5 (ipv de onderhandelbare 1-2% in NL).

Xerxes:
"Mijn visie zegt dat de hoge huizenprijzen in NL vooral te maken hebben met het beperkte aanbod in koopwoningen. De potentiele kopers bieden tegen elkaar op. Daarvan krijg je zeepbellen."
Ja en nee. Je mist een deel. Wat bepaalt hoe lang 'kopers tegen elkaar opbieden'? Hun budget. Ze gaan door met hoger bieden totdat hun budget dat niet meer toelaat. En HRA _verhoogt_ dat budget. Het huizentekort creëert een zeepbel -maar de HRA maakt die zeepbel veel groter.

Tinus_p

Tinus_p

19-10-2010 om 14:10

Meer voor xerxes

Xerxes:
"Het probleem is eerder de zeer populaire aflossingsvrije hypotheek. De spaarhypotheek (ook deels aflossingsvrije lening) heeft de overheid zelf bedacht met de mogelijkheid van belastingvrij sparen."
Nee. De overheid heeft dat niet bedacht. Het zijn banken die dat hebben bedacht, als misbruik van een gat in de belastingwet (mn belastingvrij sparen). Als iemand toen de gevolgen had voorzien, was dat gat er niet gekomen, of anders snel gedicht.

Xerxes:
"Maar daar zit \'m de crux, als je de HRA afbouw volledig compenseert levert het je als overheid ook geen cent op. En die andere HRA snijders o.a. in dit draadje denken er nou juist zoveel geld mee te verdienen dat er minder dan 18 miljard kan worden bezuinigd... You can\'t have your cake and eat it."
Toch wel. Het voorkomt namelijk dat het verlies via HRA in de toekomst nog groter wordt. Het verlies is nu een miljardje of 10 -bij ongewijzigd beleid wordt dat steeds meer.
In die zin vergelijkbaar met de WAO crisis van de jaren 90. Het belangrijkste doel was het stoppen van verdere groei van het aantal WAO-ers.

Overigens, als je de HRA afschaft, kan ook de huursubsdie omlaag. De huren zullen namelijk meedalen, en er komen meer huurwoningen -nu is verhuren onrendabel, en kun je als projectontwikkelaar beter verkopen.

Xerxes

Xerxes

19-10-2010 om 16:04

Niks drog

Het argument om de HRA af te schaffen is altijd dat het zo duur is. Het saldo van de woonbelastingen en teruggaves is veel minder ongunstig dan als je alleen de HRA telt. Het is idioot om alleen naar de HRA te kijken.

Er zijn natuurlijk ook uitstekende redenen om de overdrachtsbelasting af te schaffen. Die beperkt de mobiliteit aanzienlijk en helpt dus vrolijk mee de files in stand te houden.

Natuurlijk heeft de belastingheffing invloed op de hoogte van de huizenprijzen, maar een zeepbel is een zeepbel. Zullen we dan maar een flinke hypotheekheffing erbij verzinnen, dan blijft er helemaal geen zeepbel meer over naar jouw idee? Het is weer eens een ander argument om de belastingen te verhogen, dat moet gezegd worden. Anti-zeepbelbelasting! ;)

"Nee. De overheid heeft dat niet bedacht. Het zijn banken die dat hebben bedacht, als misbruik van een gat in de belastingwet (mn belastingvrij sparen). Als iemand toen de gevolgen had voorzien, was dat gat er niet gekomen, of anders snel gedicht."

Is beeldspraak. De overheid verzint steeds 'gaten' (belastingconstructies). Maar dit is natuurlijk helemaal geen gat, maar een mogelijkheid om belastingvrij te sparen onder (strikte) voorwaarden (wel eens een spaarhypotheek overgesloten?). Niets mis mee om dat te combineren met een hypotheek. De overheid onderschat alleen de lange termijn effecten.

"Overigens, als je de HRA afschaft, kan ook de huursubsdie omlaag. De huren zullen namelijk meedalen, en er komen meer huurwoningen -nu is verhuren onrendabel, en kun je als projectontwikkelaar beter verkopen."

Die markt is zo overspannen en gereguleerd met puntensystemen dat dat nog wel eens flink tegen kan vallen.

Xerxes

Xerxes

20-10-2010 om 09:38

Zeepbel

En dat van die zeepbel weet de IMF ook niet meer zo zeker:

http://www.nrc.nl/economie/article1875598.ece/IMF_twijfelt_aan_eigen_cijfers_huizenmarkt

(o.b.v. cijfers van 2008, maar sindsdien zijn de prijzen alleen gedaald zoals wij allen weten)

Quote:
"Wat het IMF niet kan uitsluiten, kan het Centraal Planbureau (CPB) wel. De overwaardering op de huizenmarkt was, volgens de onderzoekers, in 2003 10 procent: het prijsniveau lag hoger dan vraag en aanbod normaliter rechtvaardigen. Maar sindsdien is de zeepbel volgens het CPB compleet verdampt. Dat komt door de gunstige ontwikkeling van inkomens (door krapte op de arbeidsmarkt) en financiële vermogens, en ook de achterblijvende nieuwbouw."

Tinus_p

Tinus_p

20-10-2010 om 11:54

Zeepbellen enzo

Xerxes:
Het argument om de HRA af te schaffen is altijd dat het zo duur is. Het saldo van de woonbelastingen en teruggaves is veel minder ongunstig dan als je alleen de HRA telt. Het is idioot om alleen naar de HRA te kijken."
Om de een of andere reden vind je het heel belangrijk om HRA te koppelen aan andere belastingen, terwijl die koppeling niet bestaat.

Het probleem met de HRA niet alleen 'te duur', maar vooral 'het wordt steeds duurder'. In jouw termen: het saldo van HRA en andere belastingen wordt steeds ongunstiger, huizen zelf worden steeds duurder en dat maakt ook huurwoningen steeds duurder. Verder stimuleert de HRA dat er niet of te weinig wordt afgelost, wat slecht is voor je pensioen.

Xerxes:
Natuurlijk heeft de belastingheffing invloed op de hoogte van de huizenprijzen, maar een zeepbel is een zeepbel."
Niet echt. Een grote zeepbel (in dit geval gecreëerd door de HRA) is veel enger dan een kleine.

Xerxes:
"De overheid onderschat alleen de lange termijn effecten."
Jups. Tijd dus om die langetermijneffecten te corrigeren.

Grappig

Xerxes"Dat komt door de gunstige ontwikkeling van inkomens (door krapte op de arbeidsmarkt) en financiële vermogens, en ook de achterblijvende nieuwbouw."
Het artikel waar je uit citeert was nog niet gepubliceerd (april 2008) of de werkloosheid steeg, inkomens daalden (of stegen niet meer) en vermogens vervlogen. Bovendien werd hypotheekverstrekking een probleem.
Wat IMF eerder had berekend gaat nu dubbel en dwars op.
En hoezo, krapte op de huizenmarkt? In welke prijsklasse bedoel je?
Ik hoop voor jou van harte dat je keurig aflost op je hypotheek. En verder wens ik je nog twintig jaar woongenot in de woning waar je nu zit. Dan heb je geen enkel probleem.
Ik heb mijn huis net na 23 jaar bewoning verkocht. Met een vette winst ten opzichte van de aanschafprijs natuurlijk. Geduld is een schone zaak.
Groet,
Miriam Lavell

sp

sp

20-10-2010 om 14:36

Maar

is het daarom ook niet dat er zo weinig beweging op de huizenmarkt is? Het is geen paar schoenen wat je ff inwisselt! Wij kochten dit huis inderdaad ook "voor later". Een investering. Daarom ook hoef ik niet zo nodig te verhuizen. Maar ik zit wel in een prijssegment "betaalbaar". De huizen zitten rond de 2 ton. En ik woon er inmiddels bijna 10 jaar. Ik begrijp die discussie dan ook nooit zo goed, dat er weinig beweging is. Niet iedereen wíl ook verhuizen. (daarbij, elk nieuwer huis waar ik naar kijk heeft minder ruimte dan ik nu heb, zelfs duurdere huizen, dus waarom zou ik gaan verhuizen?)

Beweging

"Ik begrijp die discussie dan ook nooit zo goed, dat er weinig beweging is. Niet iedereen wíl ook verhuizen."
Dat toch een beetje een andere discussie. Voor het beheer van de woningvoorraad, vervangen van oude slechte huizen ook, aanpassing van het woningbestand aan nieuwe behoefte, is het belangrijk dat er voldoende doorstroom is.
Globaal: studenten moeten volwassen worden en in een 'echt' huis (huur of koop), starters moeten gezinnen worden en naar een groter huis, bejaarden moeten kleiner en hun gezinswoning verlaten.
Belangrijker nog: mensen die goedkoop zijn gestart moeten uiteindelijk naar mate ze meer gaan verdienen, duurder gaan wonen. Om plaats te maken voor nieuwe goedkope starters.
Maar inderdaad, heel veel mensen willen dat helemaal niet. Ze zitten goed en zijn net als jij niet van plan meer te gaan betalen voor een kleiner of net zo groot, maar duurder huis.
Dat graag willen verhuizen (elke 5 jaar een nieuwe) zit in de praktijk maar bij een relatief kleine groep. Maar die verhuizen zich dan ook suf, aangewakkerd door de HRA en de banken die hypotheekproducten verstrekken die alleen naar maandlast kijken en niet naar totaalschuld.
Het gangbare traject: je koopt een huis en krijgt een hypotheek voor de koopprijs, de kosten koper én een beetje verbouwing. 125% hypotheek is niet ongewoon. Dat kun je betalen, want je betaalt alleen rente en die is aftrekbaar. Aflossen doe je niet. Dan zou je een dief zijn van je eigen portemonnee. Als je weer wilt verkopen dan vraag je het volledige hypotheekbedrag (125%) +nog een beetje erbij.
Reken dat maar uit over iedere vijf jaar. Dat kan alleen als huizenprijzen jaarlijks minstens 6% stijgen. Is er minder stijging of dalen de prijzen, dan blijft de verkoper per definitie met een hypotheekschuld achter.
In de ons omringende landen bestaat die HRA niet. Dat betekent dat mensen rente betalen uit hun eigen zak en dus ook aflossen. De maandlast is daardoor een stuk hoger. Je krijgt daarom sowieso nooit 100% gefinancierd (je moet geld meenemen) + dat je altijd aflost.
Gaan die na 5 jaar verkopen, dan is er na verkoop, zelfs als de prijzen helemaal niet gestegen zijn, altijd genoeg geld om af te lossen.
Leg je nu het Nederlandse traject naast het buitenlandse, dan is het vanzelfsprekend dat de vraagprijs voor huizen in NL hoger is dan in het buitenland. Die Nederlanders moeten wel, anders blijft er schuld over. Bovendien kunnen kopers het betalen want ze betalen alleen maar rente (geen aflossing) en er is aftrek.
Die vraagprijzen hebben invloed op alle vraagprijzen, ook op nieuwbouw en op de prijs die mensen vragen die al 20 jaar in hun huis zitten.
En zo kan het komen dat een starterswoning tegenwoordig minstens 1,5 ton kost en een gezinswoning al snel het dubbele. Kijk naar het buitenland en je ziet dat de prijzen daar heel anders liggen.
In NL zie je inmiddels ook rare prijsverschillen. Vooral in nieuwbouwprojecten. Op enig moment wil de projectontwikkelaar toch verkopen, dus die zakt een beetje met zijn nieuwe huizen. Dan zie je iets raars. Zelfde m2, zelfde afwerking, maar de projectontwikkelaar (von) is soms wel tienduizenden goedkoper dan de particulier in dezelfde straat, waar ook nog kosten koper over betaald moet worden.
De reden: De projectontwikkelaar heeft geen hypotheek en wil van dat pand af, tegen elke redelijke prijs. Geheel naar het principe vraag en aanbod, past hij de prijs aan naar een kennelijk anders vragende markt: het moet wel goedkoper, anders verkoopt ie niet.
De particulier heeft wel een hypotheek en heeft niks afgelost. Er moet dus per se dat hypotheekbedrag gevraagd worden. Anders blijft er een schuld over.
Precies daar wordt de zeepbel zichtbaar.
Iets dieper kijkend zie je die zeepbel overal opdoemen. Er is veel te koop. En de vraagprijzen zijn veel te hoog.
De hypotheker heeft een rekenmodel om te berekenen wat het huis waard is. http://www.hypotheker.nl/Hypotheken/Ik+wil+een+woning+kopen/Wat+is+een+woning+waard/Basistoetsing/default.htm Daarin worden de feitelijke verkooppbedragen meegenomen (die halen ze bij het kadaster vandaan), geindexeerd met waardestijging of daling en zo calculeren ze een prijs per m2 die bij die buurt of straat hoort.
Het is heel grof, maar ik gebruik het al een paar jaar met enige regelmaat. Opvallend genoeg kwam het rekenmodelletje vaak iets hoger uit dan de vraagprijs. Bij nieuwbouw was ie akelig precies. Tegenwoordig komt ie meestal lager uit. Minstens 10%, vaak veel meer. Ook bij nieuwbouw.
De feitelijke verkoopbedragen zijn kennelijk een stuk lager dan de vraagprijs.
Groet,
Miriam Lavell

Xerxex

Xerxex

20-10-2010 om 18:50

Correctie

Miriam, van 1990 (he, da's net toen wij ons eerste huis kochten) tot 2007 (huidige huis) zijn de prijzen alleen maar omhoog gegaan. Het is niet verbazend dat daar een correctie op komt. Markten gaan nooit eeuwig omhoog of eeuwig omlaag. Heb je geen zeepbellen voor nodig. Een zeepbel is een gevolg van speculatie en niet van stijgende inkomens.

Ik zit in het segment waar je momenteel moeilijk je huis kunt verkopen (wel een bijzonder huis trouwens, dus het kan meevallen), maar ik zit hier nog wel minstens een jaar of 15 (deo volente). En die winsten heb ik de afgelopen 17 jaar wel gemaakt.

Reageer op dit bericht

Dit forum topic is gesloten, er kan niet meer gereageerd worden.