Te veel om te huren, te weinig om te kopen

Dat gaat 'm niet worden

Knurf, corporaties mogen huurwoningen extra in prijs verhogen op basis van het inkomen van de huurder. De overheid stelt de puntengrens, maar de verhuurder zelf stelt een inkomensgrens.
Expres de huur extra verhogen zodat een bestaande huurder het niet meer kan betalen, dat zal niet zomaar stand houden.
Dat kan weer wel als de verhuurder een goedkopere woning in de aanbieding heeft (of verhuizen, of die veel te hoge huur betalen).
Groet,
Miriam Lavell

Liberalisatiegrens

De puntenwaardering geldt niet voor geliberaliseerde woningen. Ofwel woningen waarbij de beginhuur hoger dan ca 665 euro mag zijn. Voor woningen met veel punten Geldt het puntensysteem dus niet!

Jaymza

Vrije sector

Woningen die bij aanvang huur niet geliberaliseerd waren kunnen dat dus wel worden indien er een nieuwe huurder in komt! Mits het puntentotaal dat toelaat. Vanaf dat moment is de woningwaardering niet meer van toepassing en bepaalt de markt de huurprijs.

Jaymza

Van harte!

Knurf:"Euh, we zijn het eens, begrijp ik?"
Dat weet ik niet zo zeker.
Knurf:"Dit draadje ging namelijk NIET over de scheefhuurdersregeling, maar over het te koop aanbieden van mijn huurhuis. "
Maar dat heeft alles met elkaar te maken, dat is juist onderdeel van je klacht. Je vindt het raar dat je dat huis krijgt aangeboden voor een prijs die ver boven je maandelijkse huurlast ligt.
Ergo: je betaalt te weinig huur. Juist daar is die scheefhuurdersregeling voor, al lost ie dat verschil niet helemaal op. Dat komt voor een deel omdat de vraagprijzen te hoog zijn, maar ook voor een deel omdat je te lux woont (afwerking, omgeving, wijk).
Dit soort beweringen "Om te beginnen ligt Zoetermeer hier 10 km vandaan en geen 5 km, en ten tweede is 10 km voor een kind op de basischool een enorme afstand als eht om vriendinnetjes gaat." als ook je eerdere beweringen over 'nou niet bepaald riante slaapkamers elders' doen daar niks aan af.
Ik geloof onmiddellijk dat het huis mooier en de wijk beter is dan overal elders en dat 'iedereen' liever daar zou wonen dan 5 km verderop.
Maar dat is de kwestie dus: het is een dure wijk. Daarom moet je huur omhoog en daarom krijg je het niet te koop aangeboden voor een totale maandlast van 800 euro.
Daar is niets krom aan. Het is eigenlijk heel logisch.
Ondertussen wel vervelend, ja.
Als is verhuizen een goede optie. Naar Zoetermeer bijvoorbeeld. Zoek er een andere school bij, dan hoeft je dochter niet te fietsen.
Kortom: de problemen die je noemt zijn geen problemen. Er is alleen maar een zegening en dat is het feit dat je, ondanks het nadeel van een stijgende huur, toch nog voor te weinig geld in die dure wijk mag blijven wonen.
Gefeliciteerd!
Groet,
Miriam Lavell

Dupe

Tja, de dupe...ik baal ook dat ik meer huur ga betalen, hoor, maar dat neemt niet weg dat ik toch in een dure stad een eensgezinswoning heb met twee tuinen en dat het onderhoud me geen cent kost. Vooral dat laatste is toch een enorm voordeel. Dus nee, ik vind niet dat ik hier de dupe van ben.

Gut gut

Ik schrok al, want ik leek helemaal met Miriam op één lijn te zitten

Totdat ik de laatste alinea las...

Tuurlijk is dit wel een probleem voor Knurf. Het is voor bijna iedereen een probleem als ie zomaar (ik noem maar wat) 200 euro per maand meer moet gaan betalen zonder dat ie een keuze heeft. Zou ik ook helemaal niet leuk vinden.

Dat knurf mooi woont en verder veel geluk gehad heeft met haar huis doet daar niks aan af. Die 200 euro waren namelijk niet meebegroot bij de acceptatie van dit huis en dat is nooit fijn.

Knurf: 10 is ze, schrijf je. Dan gaat ze over 2 jaar naar de middelbare school? En dat is natuurlijk een mooi moment om je woonlocatie nog eens opnieuw te overwegen. Verder zou ik persoonlijk, als het even kan, er voor kiezen om dit huis te blijven. Woonplezier mag ook wel wat kosten lijkt mij. Maar goed, dan moet je verder natuurlijk nog wel kunnen leven van het geld dat overblijft.

Het lastige

Brunette "maar mensen als Knurf worden hier de dupe van."
Het lastige van de kwestie is dat het om het verminderen van een voordeel gaat. Het blijft overigens wel een voordeel. Maar dus gelijkertijd iets waar je meer geld aan kwijt bent.
"In het buitenland bestaan in de particuliere sector trouwens geen absurde eisen als een loon van vier keer de huur. "
In het buitenland zijn de huren/woonlasten over het algemeen veel lager. Europees gezien is dat 22%. Hier is 30%, maar voor mensen rond het minimum inkomen loopt het op tot 60%. Dus ook in dat perspectief is er nog niks te klagen ondanks een huurverhoging.
Doet het nog steeds pijn, dat wel, maar daar ging het Knurf dan weer niet om.
Ondertussen is het goed om je te realiseren dat onze hoge woonlasten voor een belangrijk deel kunstmatig in stand gehouden zijn. Daar hebben we allemaal nadeel van. Het breken van het huurmonopolie bij woningcorporaties, is een goede stap (net als afschaffen HRA en zo meer van die dingen).
Groet,
Miriam Lavell

He knurf

Welke ene goeie middelbare school bedoel je??)

Helemaal niet makkelijk

Kaaskopje:"Er is ook nog zoiets als emotionele gebondenheid aan een woonplaats. "
Ja, maar dat moet je wel kunnen betalen.
Ik zou me niet zo vreselijk druk maken zolang je het kunt betalen, maar tegelijkertijd ook goed om me heen blijven kijken. Het huuraanbod, ook betaalbare huur (vanaf 700 euro), stijgt explosief.
Moet je wel bereid zijn om iets verder weg te kijken dan je eigen wijk.
Ondertussen dalen de huren. Dat betekent dat de vrije marktprijs naar de (te lage) corporatieprijs toegroeit. En dat betekent weer dat de voorgenomen stijging van de huurprijzen wel los zal lopen.
http://www.pararius.nl/nederlands/nieuws.php?name=Activiteit+huursector+stijgt+fors%2C+huurprijzen+omlaag
Ja, huren is (per maand) goedkoper dan kopen. Op korte termijn. Het wordt zoetjesaan weer zinnig om op de lange termijn te rekenen. Zoals het ooit was: Met kopen betaal je aan jezelf, dat spaar je dan maar.
Groet,
Miriam Lavell

Ps knurf

Ook opstromen is daar geen probleem.

Knurf, dat kan inderdaad

In Hilversum hoorde ik vorig jaar over sociale huurappartementen (vierkamer in een buitenwijk uit de jaren zeventig) die rond de 500 euro kostten. Ik was verbaasd, ken die omgeving namelijk als onbetaalbaar. Tot ik hoorde dat de servicekosten meer dan 200 euro waren! Ik vraag me af wat ze daarvan doen. Elke dag het interieur van de lift politoeren?

Miriam

Moet je wel bereid zijn om iets verder weg te kijken dan je eigen wijk. ===
Van wijk wisselen kan voor sommigen al een drama betekenen. Niet iedereen past ook in iedere wijk. Ik vind dat er nog wel gestreeft mag worden naar woongenot en niet alleen maar strikt gekeken moet worden naar of iedereen nog wel in een inkomens-eerlijke woning vertoeft.
Zolang het mogelijk is om in ons huis te blijven doen we dat. De meeste veranderingen zouden in ons nadeel zijn op dit moment. Over 16 jaar is dat weer anders.

Servicekosten en urgentie

Kamille:"Tot ik hoorde dat de servicekosten meer dan 200 euro waren! Ik vraag me af wat ze daarvan doen. Elke dag het interieur van de lift politoeren?"
Daar zit dan een voorschot energie/stookkosten in en vaak ook de bijdrage afvalstoffenheffing. Per saldo is het niet duurder dan een andere woning.
Kaaskopje:"Ik vind dat er nog wel gestreeft mag worden naar woongenot"
Dat is absolute onzin. We kunnen nu eenmaal niet allemaal op Soestdijk wonen.
Er bestaat voor crepeergevallen iets als een woonurgentie waarmee je recht krijgt op een huis binnen een bepaald gebied. Maar die kijkt ook niet op 5 kilometer.
Begrijp me niet verkeerd: Natuurlijk kun je emotioneel gebonden zijn aan een bepaalde plek. Moeten verhuizen is bovendien nooit een lolletje.
Groet,
Miriam Lavell

Interessant

P:"Als ze al die huren nu over de huurtoeslaggrens gooien is DAT voordeeltje ook al weg. "
Dat is een kwestie inderdaad. Niet dat dat voordeel zo vaak nodig is, maar in deze tijd wel weer wat vaker dan in andere tijden. De bestaande systematiek van corporaties en punten, maakt dat je moet verhuizen als je aan lager wal raakt. En dat terwijl er onmiskenbaar te weinig goedkope woningen zijn (er zijn wel veel laaggeprijste dure woningen).
In het buitenland zie je andere subsidie-systemen. Niet de huurder, maar de verhuurder ontvangt de tegemoetkoming huurderving. De verhuurder rekent een lage huur aan de laagstbetaalden en krijgt dat aangevuld uit de staatskas.
In die constructie hoef je geen nieuwe huizen van het goedkope soort te bouwen als er recessie is. Je hoeft alleen maar verhuurders bereid te vinden om hun woning aan lager betaalden te verhuren.
"Verder begrijp ik niet wat ze nu willen met dat puntensysteem en tot hoever ze mogen gaan met verhogen van de huur. "
Dat puntensysteem heeft de bedoeling de prijzen in te perken tot een bepaalde maat van 'waar voor je geld'. Om woekerprijzen te voorkomen dus. Bovendien houdt die puntentelling bepaalde woningen van een bepaalde maat, uit zichzelf binnen de sociale woningbouw/het distributiestelsel. Maar dat is dan ook meteen de kwaal, want woning(ver)bouwers bouwen om die punten heen, waardoor de meeste woningen buiten dat puntenstelsel mogen vallen. Er worden nauwelijks woningen gebouwd met het explicite doel om binnen dat puntenstelsel te blijven. Dat is de werkelijke kwaal.
"Tenslotte blijf ik het apart vinden dat hier nu beslissingen over genomen worden terwijl er nog niets zeker is over de hypotheekrenteaftrek en dat er echt ALTIJD op gehamerd wordt dat dit is om te zorgen dat scheefhuurders gaan kopen. "
Maar dat is ook een simplificatie die voorbij gaat aan de grote bewegingen die met dit soort maatregelen gemaakt worden. Het gaat niet specifiek om het aansporen tot koop van alle zittende huurders met jouw inkomen, maar wel om het indammen van nieuwe aanwas van vergelijkbare mensen met een inkomen vanaf 43000 euro.
Bijvoorbeeld: Mijn kinderen worden geacht eerder te gaan kopen of vrije sector te gaan huren, als helder is dat ze niet meer terecht kunnen in sociale bouw.
Ondertussen lepelt Funda een forse lading woonhuizen en appartementen met 4 kamers over meer op, voor een vraagrpijs tot 150.000 k.k.
Agglomeratie Haarlem (48)
Alkmaar en omgeving (52)
Groot-Amsterdam (162)
Het Gooi en Vechtstreek (41)
IJmond (79)
Kop van Noord-Holland (404)
Zaanstreek (124)
Landelijk zijn het er inmiddels meer dan 16.000. Ik vond er een in Den Haag waar zelfs Manda haar vingers bij af zou likken, voor net iets meer dan een ton http://www.funda.nl/koop/s-gravenhage/appartement-48482670-damasstraat-68/
Dat concurreert in maandlast zelfs met kamerhuur, punten of niet.
Groet,
Miriam Lavell

Wettelijke huurverhoging

Ik weet niet of het al genoemd is, maar blijven die scheefwonerswoningen onder de sociale huur vallen? De wettelijke maximale huurverhoging geldt namelijk alleen voor sociale woningen en niet voor vrije sector. Ik ken wat mensen die ieder jaar weer 5% + inflatie huurverhoging voor hun kiezen krijgen, en dat tikt best aan op een huur van 800+ euro.

Miriam, veel van die huizen zijn erfpacht

miriam veel van de huizen van 150.000 die jij noemt zijn erfpacht en/of servicekosten (als en volgens mij is dat nog veel minder aan te raden dan huur (kun tenminste met een maand vanaf zijn zonder onderhoudskosten)

Veel ook niet

Vic:"Ik weet niet of het al genoemd is, maar blijven die scheefwonerswoningen onder de sociale huur vallen?"
Ze vallen onder van overheidswege geregelde huur. De minister stelt de maximale huurverhoging vast (max 2% + inflatie).
Viridantia:"miriam veel van de huizen van 150.000 die jij noemt zijn erfpacht en/of servicekosten"
Maar veel ook niet, behalve dan dat flats altijd servicekosten hebben ivm met de bijdrage vve. Dat is trouwens geen extra kostenpost. Het is onderhoud en vaak ook energie per maand uitgespreid en per saldo (want gedeeld met meer) goedkoper dan je voor je woonhuis kwijt bent.
Die megaleuke flat in Den Haag heeft overigens geen erfpacht en geen gedeelde energiekosten. Wel een bijdrage vve van 15 euro per maand. Er zit een nieuw dak op (2006).
Ik heb verder niet gekeken in tussen die 16.000 andere woningen. Ik vermoed dat er nog wel meer leuke exemplaren tussen zitten.
Groet,
Miriam Lavell

Knor

Knurf, wat knorrig nou weer. En waarom toch.
Knurf:"Het is echt onvoorstelbaar wat een onzin jij uitkraamt, je hebt er duidelijk geen verstand van. Er zit GEEN voorschot energie/stookkosten/water in die servicekosten, "
In die van jou bedoel je? Dat is best mogelijk. Ook mogelijk is hoge servicekosten waar wel een energie-voorschot in zit. Of acht je dat onmogelijk? 200 euro bij een flat van 500 kale huur, gaat niet over vegen. Dat mag helder zijn.
Knurf:"Daarin lees je dat het WEL gaat om het verhogen van de doorstroming, juist door de HUIDIGE huurders over te halen om of particulier te huren (=verhuizen) of te kopen (=verhuizen). "
En toch mag je blijven zitten waar je zit. Jij wordt niet op naam gevolgd en getraceerd net zolang totdat je gekocht hebt. Het gaat niet over personen op naam, het gaat over aantallen. Als niemand van de huidige groep gaat kopen, maar een groot deel van wat er tot voor kort in dit soort huurhuizen instroomden wel, dan is de missie geslaagd.
Groet,
Miriam Lavell

Die servicekosten

Volgens mijn "informant" (woningzoekende) was het exclusief gas en licht, maar wel incl. glasverzekering en gemeenschappelijke kosten voor liftonderhoud en schoonmaak van de gemeenschappelijke ruimtes en elektriciteitsverbruik in die ruimtes.
Eigen kosten van gas en licht kwamen er apart bij.
Ik heb het toen vergeleken met de kosten die in mijn eigen gemeente door de woningbouw worden gevraagd voor servicekosten van vergelijkbare appartementen en dat is rond de 10-20 euro (ja, echt waar!). Voor dezelfde "dekking". Tweehonderd versus twintig euro. Schiet mij maar lek!
)

Servicekosten in vve

Bij een koopwoning zitten in de servicekosten ook de kosten voor het onderhoud aan het gebouw! Bij een huurwoning Itten die daar dus niet in.

Jaymza

Demografische gegevens

Knurf, misschien is het handig om hier eens te kijken:

http://www.nrc.nl/nieuws/2012/02/14/statistiek-saai-cbs-cijfers-komen-tot-leven-op-een-kaart/

NRC:

Nergens ter wereld is het postcodesysteem zo fijnmazig als in Nederland. Gemiddeld delen slechts 38 mensen één postcode. Wie meer weet over een postcode, weet dus meer over wie daar woont. En wie iets weet over alle 430.000 postcodes, weet zo’n beetje alles van Nederland.

Het Centraal Bureau voor de Statistiek heeft een bestand vrijgegeven met een groot aantal demografische gegevens. Van 75-plussers tot eenoudergezinnen en van allochtonen tot alleenstaanden. Wie al deze postcodes op een kaart zet, kan tot op straatniveau de soms opmerkelijke tegenstellingen zien binnen de Nederlandse steden en dorpen.

Arm en rijk bijvoorbeeld wonen soms op een steenworp van elkaar. De termen ‘aan de goede kant’ en ‘aan de slechte kant’ kunnen op veel plaatsen gebezigd worden.

Neem de Oudedijk in Rotterdam, bij metrostation Voorschoterlaan. Aan de noordkant van de dijk zijn de inkomens 3.000 euro hoger dan aan de zuidkant.

Of neem de Erasmusweg in Den Haag. Dat is een keiharde grens tussen een wijk met een in meerderheid allochtone bevolking en het bijna geheel blanke Wateringen.

In een nieuwe stad als Hoofddorp valt meteen het verschil op tussen de wijken uit de jaren zeventig, en de straten van latere datum. Het zijn allemaal eengezinswoningen, maar in de oudere wijken zijn alle kinderen uitgevlogen.In de nieuwste straten daarentegen is de geboortegolf nog maar net begonnen.

En wat zijn toch die kleine plukjes 65-plussers in de grote steden, waar voor de rest vooral alleenstaande twintigers, dertigers en veertigers wonen? Dat zijn aanleunwoningen, bejaardenhuizen en verpleegcentra. Of hofjes, zoals Om en Bij in de Haagse Schilderswijk.

Knurf

De flat die ik bedoel (jaren zeventig galerijflat, ooit voor gezinnen, tegenwoordig voor 55-plussers) heeft niet eens garages...! En ja, deze servicekosten vielen ook buiten de huurtoeslagen.

Wat een ontzettend leuke site! Ik heb natuurlijk meteen mijn buurtje en ook mijn oude buurtjes opgezocht!

En nu?

Je was bang voor een marktprijs van 300.000. Dit is dus 40-55.000 lager. Kom je nu met die 10% eraf wel in de buurt van je budget?

Nog even wachten

Onlangs is de scheefhuurwet in de Eerste Kamer behandeld. De meerderheid is tegen, hoewel daarvoor geen stemming is gehouden. Wel een heleboel commentaar.
zie http://www.eerstekamer.nl/wetsvoorstel/33129_huurverhoging_op_grond_van 19 juni, stenogram. vanaf pag 31 onder huurprijzen woonruimte.
Let wel, dit gebabbel is een ritueel dansje. Het zegt niets over hoe de partijen uiteindelijk zullen stemmen. Belangrijk is wel dat de WBP (privacy) in de weg ligt. Dat zou kunnen betekenen dat, indien de wet toch wordt aangenomen, huurders met succes bij Europa kunnen klagen.
De cijfers geven wel wat licht op de prijs die dit soort woningen kunnen opbrengen. Er zijn 2,6 miljoen sociale huurwoninge, daarvan worden er 420.000 'scheef' bewoond.
1:6 en een beetje dus.
Nu kan de verdeling daarvan per wijk verschillen natuurlijk, maar je kunt er vergif op innemen dat veruit de meerderheid van de huurders niet scheef woont. En dat betekent dan weer dat de verhuurder maar lastig gegadigden zal vinden voor de aankoop van het huis onder de zittende huurders.
De vraagprijs richt zich op huurders met een inkomen vanaf ca 47.000 euro, zonder overige vaste lasten (PA bijvoorbeeld).
Dat zijn er nog minder dan 1:6.
Om werkelijk in de doelgroep te komen, Vestia heeft contanten nodig, moet de prijs met nog eens 20.000 euro naar beneden.
Dat is 10%. Dat is een prijsdaling die met de huidige prijsdalingen van huizen, binnen 2 jaar bereikt kan worden.
In die tussentijd zal, als de wet al doorgaat, de huurprijs hooguit met 10% extra gestegen zijn. Kortom: het zwemt vanzelf naar elkaar toe.
Heb nog even geduld.
Groet,
Miriam Lavell