Uitbouw; buren gaan bezwaar indienen

Sja

liever-geen-bonje-met-de-buren.

Dat hebben al die afleveringen 'de rijdende rechter' ook. Lastig, erg lastig. Een buitenstaander denkt al gauw: waar maak je je druk om - maar áls je je eenmaal druk maakt, wordt het probleem steeds groter.

Zij willen iets wat jullie niet willen: die uitbouw aanpassen.
Dan wordt het einde gezelligheid. Jij hebt de vergunning, zij hebben het recht bezwaar aan te tekenen dus dan komt er een of andere procedure.
Best kans dat je wint, maar leuk wordt het niet tussen jullie.

Wie hier op OO heeft ervaring met deze kwestie?
Een onpartijdige tussenpersoon inschakelen misschien?
Heeft de gemeente tips, jullie zijn uiteraard niet de eerste met dit probleem.

Nee gezellig wordt het niet

En dat vind ik zo vreselijk jammer. Maar de situatie is dat we inmiddels zo'n 15.000 euro geinvesteerd hebben in tekeningen en leges en ook niet meer zomaar ons plan aan kunnen passen (als we dat al zouden willen na 3 afgewezen ontwerpen).

Het hoogsthaalbare is dat we in ieder geval 'on speaking terms' blijven. Ondanks onze verschillende inzichten. Maar goed...dat is op dit moment waarschijnlijk teveel gevraagd.

Ik vind het een goede tip om eens bij de gemeente te informeren. Ga ik zeker doen.

Verder ben ik benieuwd of er anderen zijn met deze ervaring en hoe dat zich ontwikkeld heeft. Slijt zoiets als de uitbouw er een aantal jaren staat?

Slijten, maw

Dat vraag ik me af. Die opbouw blijft er staan en als het echt een doorn in hun oog is zullen ze dat wellicht niet gauw vergeten. Maar kom je nu veel bij die mensen op de koffie? Zo niet, dan zou het jammer maar helaas zijn voor mij.

Je hebt je vergunning en zij mogen bezwaar aantekenen.
ZO is het geregeld hier in Nederland.

Volgens mij gaat verbouwen zelden zonder mot met de buren. Wij hadden altijd een redelijke verstandhouding met de buren rechts en een goede met de buren links gehad en nu tijdens onze eeuwigdurende verbouwing hebben we een redelijke verstandhouding met de buren links en geen met de buren rechts. Tja zij hebben gelijk en wij hebben gelijk, en toch zijn we het niet eens....

Ik zou het gesprek eenmaal aangaan. Met ieder apart en aanhoren wat zij willen. Is het redelijk dan zou ik toch proberen of het kan. Is het niet redelijk, dan zou ik zeggen: we laten het de gemeente bepalen (bezwaarprocedure afwachten) en het daarbij laten.

Ik zou als eerste het gesprek gaan met de buren die er het meest op tegen zijn, de buren die er het meeste last van hebben en/of de buren waar je het minst graag ruzie mee hebt. Is dat een en hetzelfde gezin?

Zelfde ervaring

Hier iets vergelijkbaars meegemaakt. Wij hadden een goede tot zeer goede verstandhouding met de buren achter ons, en een normale tot goede met de buren links en rechts. Wij wilden graag achter in de tuin een vrijstaande stenen werkruimte bouwen. Hierover hadden we al regelmatig met de buren achter ons gesproken, en ze laten zien waar het geval hopelijk kwam te staan. Omdat we met hen een echt goede verstandhouding hadden (vrienden), en wij dachten zij alles van de plannen wisten, hadden we toen we met de definitieve tekeningen zaten deze niet direct aan hen laten zien maar eerst aan de buren links en rechts (die wel wisten dat we plannen hadden maar verder niet op de hoogte waren) overlegd. vervolgens stonden de achterburen beledigd op de stoep, en hebben we ze natuurlijk ook aan hen laten zien. Dat gesprek verliep in alle vriendelijkheid
Groot was onze verbazing toen niet alleen bleek dat uitgerekend de achterburen bezwaar hadden aangetekend, maar ook nog eens een soort email-haatcampagne waren begonnen. Ineens leek het alsof wel 16 buren (iedereen van het blok achtertuinen) tegen onze plannen waren. Enfin, iedereen één voor eén benaderd. Bleek dat de achterbuurman het hele verhaal volkomen verdraaid had weergegeven. Uiteindelijk waren de achterburen de enigen met wie we problemen bleven houden. Het bezwaar is (natuurlijk) ongegrond verklaard, we hadden ons prima aan de eisen van het bouwbesluit en bestemmingsplan gehouden, en als je je daaraan houdt mag er feitelijk geen bezwaar van buren gegrond worden verklaard. Esthetische normen gelden dan niet, en ook minder zoninval geldt niet als het maar voor een klein percentage tuin geldt bijvoorbeeld.
Dit alles leidde uiteindelijk tot uitstel en afstel van onze bouwplannen. Groot was onze verbijstering toen de buren daarna ook nog bleken te gaan verhuizen, en ze dat ook al heel lang wisten (nieuwbouwproject waar ze in de eerste fase al op hadden ingeschreven). Weer een jaar of langer later zijn wij ook verhuisd. Nu hebben de nieuwe eigenaren een vergunning voor een werkruimte in de tuin.

Vergadering/bijeenkomst, hoe je het ook noemt,

met een onpartijdige (ervaren) voorzitter? Ik zou eens via de gemeente vragen of zij zo iemand kennen. Het klinkt of een aantal van je buren opeens geschrokken zijn van het definitieve karakter van de plannen en dat geeft onrust. Je kan ze eventueel vragen ook mee te zoeken naar een onafhankelijk voorzitter die voor alle partijen acceptabel is. Daarnaast is ook belangrijk welke vragen de partijen tijdens zo'n vergadering naar voren willen brengen.. daar moet je het ook over eens zijn. Een eis als: het moet bespreekbaar zijn dat er over jullie plannen gestemd wordt en bij negatief oordeel jullie de plannen intrekken, lijkt mij niet acceptabel. Maar om uit te vinden waar de pijn 'm in zit en of dat met uitleg en begrip gladgestreken kan worden of met hier en daar een simpele aanpassing.
Uiteindelijk wil je niet elke buurman afzonderlijk over de vloer voor een uitleg, terwijl ze bij het hek met de rest van de buurt overleggen. En je wil ook niet nu al je plannen er doorheen jassen omdat je nog in de buurt blijft wonen.

Soep

Kan het ook geen kwestie zijn van de soep word nooit zo heet gegeten worden als hij word ingeschept?
Hier hebben we zoiets 2 keer meegemaakt in de straat. Kwestie 1 waren onze naaste buren. Onze huizen hebben al een dragende garage omdat ooit het plan was (bij de bouw dus) daar een stuk op te zetten. Enkelen hebben dat dus later gedaan. Onze buren wilden dat, procedure verliep vrij makkelijk omdat meerderen in de buurt dat al hadden en het in het oorspronkelijke bouwplan al was opgenomen. Overburen bleken er problemen mee te hebben (ging ook over lichtinval in tuin) die hebben bezwaar gemaakt en trammelant. Ze waren in eerste instantie erg boos....maar dachten ook dat ze veel meer 'rechten' hadden dan uiteindelijk bleek.Hun bezwaar werd telken male afgewezen....Dat viel hun tegen. De overburen hadden gedacht dat hun lichtinval zeer 'zwaarwegend' zou zijn.Een advocaat (die ze bezochten voor advies) hielp hen snel uit de droom. Communicatie was toen al helemaal verstoord. De contacten verliepen alleen nog via andere buren (wij en andere naaste buren). Uiteindelijk was de uitbouw klaar en moest overbuur bekennen dat het qua lichtinval 'helemaal niet tegenviel' en langzamerhand ontdooide overbuur.Later troffen ze elkaar bij buren of met oud en nieuw ofzoiets en nog weer later waren ze weer gewoon on speaking terms. Overbuur dacht gewoon dat als hij bezwaar maakte het hele bouwplan niet doorging. Een zelfde gevalletje deed zich voor bij mijn vader in de straat. Ook gevalletje overbuurman en naaste buur en die waren nog dik bevriend ook. Ook daar is het uiteindelijk met een sisser afgelopen. Om dezelfde reden.
Dus gewoon doorzetten, rustig blijven, hun bezwaar afwachten, redelijk blijven, jouw motivatie uitleggen etc.
En dan komt het misschien vanzelf wel goed.
groeten albana

Fijn zoveel reacties

Het goed te lezen dat we niet de enigen zijn, die dit meemaken. Verandering van de leefomgeving is per definitie bedreigend. Dat wist ik al, ik had het alleen niet in deze heftigheid voorzien.

Je huis en de emotionele sfeer er om heen zijn toch wel heel wezenlijk voor je welbevinden. We willen niemand benadelen in zijn woongenot, maar we willen wel graag een ruimere bovenverdieping. En dan is wat Rosase zegt waar; je hebt allebei gelijk en je zal het daarin niet eens worden.

De aanpassingen die de buurman gisteren voorstelde zijn voor ons geen opties (laagbouw in de tuin of een opbouw die vele meters korter is). Dus een inhoudelijk gesprek kan je niet meer voeren. Wel kunnen we benoemen dat we hun recht van bezwaar respecteren en laten merken dat we dat niet als een daad van 'oorlog' beschouwen. De gemeente is dan uiteindelijk degene die het laatste woord heeft.

En dan maar hopen dat de emotionele kant in ieder geval weer terug in de 'neutraal-stand' komt. We hoeven geen vrienden te zijn, maar het is wel fijn dat je met een goed gevoel naar je huis kan fietsen, buren kan groeten, de kinderen eens 'boe' kunnen roepen over de heg, etc.

Heel erg bedankt voor jullie reacties. Het helpt me om mijn hoofd te ordenen!!

Hier

tja buren, zo belangrijk zijn buren volgens mij niet.

Ik vraag mij even af hoe erg het is om tegen een opbouw aan te kijken, als die opbouw in dezelfde steensoort is als de rest van het huis zal het optisch weinig uit maken, bovendien (ik begrijp dat het je achterburen zijn?) zal het ook geen effect hebben op zon/schaduw neem ik aan ?

De directe buren hebben die niet veel meer hinder ? Als zij al accoord zijn en de vergunning rond is er niets aan de hand. Want op basis waarvan gaat hij bezwaar maken ?

Goed idee

als die overbuurman echt een goede mediator is en zelf geen enkel belang heeft bij 1 van jullie standpunten.

Dat had je er even bij moeten vertellen dat ze er vol op uitkijken. Ik zou daar ook niet op zitten wachten namelijk. Je moet bekijken hoe dat voor hen wordt, als het allemaal heel erg meevalt dan kan het gewoon, als zij opeens 5 meter minder lucht/groen/vrijheid in uitzicht hebben dan snap ik het wel.

Ga eens in hun tuin staan en wat gebeurt er dan straks als die opbouw erop zit ?

Maar

dan hebben de buren een punt, die uitbouw gaat dus direct ten koste van hun woongenot, en als dat ten koste gaat van hun woongenot gaat het ook ten koste van de waarde van hun woning.

Als dat zo is dan zou ik als buurvrouw eruit halen wat er in zit en zelfs overwegen met een jurist de boel stil te laten zetten. Ik zit niet te wachten op een opbouw waar ik vol tegen aan kijk terwijl ik daar eerst de lucht zou zien. (als ik even begrijp hoe de situatie gaat worden). Ik vind het bijvoorbeeld heerlijk om in de zomer even in de zon te zitten, ik hoef jou dan niet voor het raam te zien.

Snap je, je moet daar wat mee.

Is dat echt zo?

Dat de buurvrouw vol op de uitbouw kijkt en dat ze nu geen lucht meer ziet?

Of valt dat in de praktijk best mee?

Kan me namelijk geen enkele situatie voorstellen waar dit zo zou zijn. Onze buurvrouw kijkt ook uit op onze aanbouw en opbouw, maar dat is dan in de zin van een muur van 2,5 meter hoog ipv een schutting van 1,8 meter. En dat dan over een lengte van 4 meter? Is dat erg? Tja? Dat is wel waar het vaak om draait bij die aan- en opbouwen.

Dat ze er last van heeft kan ik me wel voorstellen. Maar of jij er echt wat mee moet, is dus de vraag. Hangt af van hoe groot de overlast zal zijn en hoe graag je de verstandhouding goed houdt.

De buren kunnen wel een jurist inhuren om de boel stop te leggen, maar dat zal vermoedelijk toch niet langer zijn dan de duur van een (evt. verlengde) bezwaarprocedure.

Aangezien dit de buren zijn die je man al zowat buitengezet hebben bij het idee alleen al, zou mijn bereidheid om de verstandhouding goed te houden niet zo heel erg groot zijn.

Situatie

Onze huizen staan ongeveer 10-15 meter uit elkaar. Heel precies weet ik dat niet. Dus vol er tegenaan kijken is relatief. De opbouw wordt lager dan het huidige dak, dus ook qua zon verwacht ik dat er niets veranderd. Onze kavels zijn groot en de tuinen dus ook. Mocht er ergens op de dag een schaduw vallen door ons dak, wat ik betwijfel, dan is de tuin groot genoeg om elders wel zon te hebben. We hebben er voor gekozen om geen ramen aan de kant van de buren te maken, maar een daklicht en ramen aan de voor, achter en andere zijkant. Dus de privacy van hun tuin blijft gehandhaafd.

De opbouw is natuurlijk getoetst op bestemmingsplan en welstand en we hebben niet voor niets een vergunning gekregen. Het gaat niet om een gedrocht van een uitbouw ofzo.

Ook gehad

Wij wilden een opbouw boven de carport. Verteld aan de buren, plannen laten zien, wijzigingen doorgevoerd ( bv geen raam naar hen toe). Zij waren niet blij maar zouden geen problemen maken, zeiden ze....Vergunning was in huis en meteen daarna ook het bezwaarschrift van de buren. De opbouw zou de eenheid in de straat schaden. Een paar jater hebben zij als enige van de 8 huizen in de straat hun houtwerk blauw laten verven ( ipv donkergroen). We hebben een tijdje pesterijen moeten ondergaan ( auto die onbehoorlijk geparkeerd werd zodat wij pas aan het andere eind vd straat konden parkeren bv.) Later was het kontakt weer zoals voorheen, nl op straat groeten en evt een praatje.

Ja precies neteret mut

Daar hoop ik dan ook maar op. Een groet en een praatje op straat. Veel meer was het contact toch al niet.

Maar wat een naar verhaal. Zeker omdat je alles zo goed had afgestemd. Hoe voelde dat toen? Ik heb bijvoorbeeld nu helemaal geen zin meer in de verbouwing. Wat begon als een leuk en veelbelovend traject, heeft voor mij toch wel een nare smaak gekregen. Ik zwengel qua emotie een beetje tussen 2 opties op een neer: de heleboel afblazen en verhuizen. En de andere: gewoon doorzetten en de verkilling op de koop toe nemen.

Wij

hebben wel doorgezet, er nog 6 jaar gewoond. Kontakt met de buren, van de hele straat ( wel 8 huizen in totaal) was er voordien al heel weinig en dat is zo gebleven ( 1x per jaar de gezamelijke nieuwjaarsborrel). Burenhulp ging daar al niet op en dat bleef zo. Onderling kenden ze elkaar vanaf dat de woningen gebouwd waren, we waren de eerste nieuwen ( en werden buitengesloten). Van de verbouwing hebben we genoten, heel veel plezier van gehad.

Buren hebben aanbouw

Onze buren hebben een stuk aan het huis gebouwd. 2 verdiepingen. Is niet in me op gekomen om bezwaar aan te tekenen. Het nieuwe zicht die kant op vanuit de tuin was even wennen. Maar heb hier geen problemen mee. Verbouwende buren waren zelf lastiger, maar hoor hen nu ook niet meer over kleinigheden, dus weer een voordeel voor mij. Vind dat je een beetje moet geven en nemen. Kan me wel voorstellen dat je bezwaar maakt als iets naar je smaak echt heel lelijk wordt, of als je er echt last van hebt doordat het bijvoorbeeld zon wegneemt waar je normaal altijd zit.
Zou wel proberen uit te zoeken waar buren nu echt bezwaar om hebben. Zijn ze bang voor het uitzicht/zon? Zien ze op tegen de verbouwing vanwege bijvoorbeeld geluidsoverlast of rotzooi? Of zijn ze gewoon jaloers. In het laatste geval kan je er niet zoveel aan doen. Maar in heel veel andere gevallen kan je de bezorgdheid misschien wel wat wegnemen. Verder gewoon genieten van de verbouwing.

Maar

Als je vergunnig binnen is kan men toch geen bezwaar meer aantekenen? Dat konden ze doen in de hele aanloop periode voordat de vergunning verleend wrd nl doen en niet meer als de vergunning eenmaal verleend is. Overigens is het niet je plicht om de buren te informeren, vergunningaanvragen liggen nl ter inzage op het gemeentehuis, wordt vermeld in het lokale krantje, op de website, en vroeger meen ik ook nog in de staatscourant. Ik ben er te lang uit om het nog precies te weten.
Voor de goede orde informeer je de buren meestal wel over een ingrijpende verbouwing.
Ik zou zeker niet met de hele groep om tafel gaan zitten, maar wel een op een, de buurman heeft het blijkbaar nodig om zich sterkt te voelen dat hij de buren erbij nodig heeft. Ga evt op neutraal terrein met hem in gesprek.
Muizemeis

Re muizemeis

kan best zijn dat je gelijk hebt. Het is alweer bijna 12 jaar geleden en zo heel precies weet ik het niet meer. Wel dat wij idd dachten dat bij 1 stel buren het idd jalousie de reden was ( zij geen uitbouw vd keuekn , dan wij geen carport). Schoonheidscommissie vond het geen probleem. Onze carport stond tegen de carport vd naaste buren en die zouden niet minder zon krijgen en zelfs minder inkijk in hun tuin dan daarvoor, ook geen zicht vanuit hun tuin of huis op de carport. Het was puur alleen : niet mooi en daardoor zou hun huis dalen in waarde. Later toen de opbouw er stond kregen we een keer familie, bij de koffie vroegen die toen of de opbouw er al was, zehadden het niet eens gezien ( dan kan het niet echt lelijk en/of opvallend geworden zijn)

Bezwaar maken kan na de vergunning

De gemeente toets je aanvraag of het bouwkundig klopt en het past in het bestemmingsplan en of het past in de wijk (schoonheidscommissie).
Men toetst niet of buren er last van hebben. Dus daar tegen kan men na het verlenen van de vergunning nog bezwaar maken. Belangrijk om te weten is waar gaat men precies bezwaar tegen maken.
Standaard heeft men 6 weken de tijd na het verlenen van de vergunning om bezwaar te maken.
Rob

Hier waren wij degene die bezwaar maakten

Ik kwam achter de uitbouwplannen van de buren omdat ik toevallig in het streekblaadje de bouwvergunning zag!Wij hebben daar meteen bezwaar tegen gemaakt.
De buren wilden iets in de achtertuin neerzetten dat bijna 6 meter hoog zou worden. Dat zagen wij niet zo zitten. Wij hebben al geen grote tuin en dat zou ons flink wat zon gaan kosten.
Wij gingen tot die tijd goed om met de buren, kwamen bij elkaar op verjaardagen, buurvrouw deed de plantjes als wij op vakantie waren. Daarom snapten we het ook niet dat dit niet met ons gecommuniceerd was.
Volgens de buren hadden ze het een keer op de koffie gemeld, maar wij waren volgens hen altijd zo met onszelf bezig dat we dat vast niet gehoord hadden.
Het is hier in ieder geval flink uit de hand gelopen. De gemeente heeft nog geprobeerd te bemiddelen, maar we bekijken elkaar dus niet meer.
De verbouwplannen zijn wel veranderd: door ons bezwaar bleek dat de buren helemaal geen vergunning hadden mogen krijgen voor een dergelijke hoogte. Uiteindelijk zijn ze laag gebleven. Ik vind het jammer dat de relatie met de buren zo verstoord is, maar lig er niet van wakker ))

Hoe hoog gaat jullie opbouw worden? (Ik probeer het mij voor te stellen (wij hebben zelf een garage met opbouw), maar kan mij bij het bezwaar van de buren niets voorstellen.)

Bezwaar tegen de verandering uberhaupt denk ik

Vanaf het allereerste gesprek over onze opbouwplannen is ons duidelijk geworden dat de buren tegen elke verandering an sich zijn. Ze beschouwen iedere verandering van hun uitzicht als een aantasting van een verworven recht. Een persoonlijke aanval zelfs. ('weten jullie wel wat jullie ons aandoen?' 'buurvrouw slaapt er niet meer van'). Ze hebben hun huis gekocht op basis van het feit dat er geen opbouw op onze garage zat. Ik weet nog dat toen wij hier kwamen wonen, de buurvrouw als een van de eerste dingen benoemde dat ze hoopte dat we toch geen uitbouw op de garage zouden doen. En nu wordt haar ergste vrees bewaarheid. Maar ja, we kunnen met dit soort angsten en onredelijke verwachtingen geen rekening houden.

Met betrekking tot de hoogte: de opbouw blijft onder de hoogte van het dak van het hoofdgebouw. Dat was ook een vereiste in de welstandscommissie.

Ik weet ook niet hoe ze hun bezwaar gaan inkleden. Ik ben er eerlijk gezegd ook niet zo mee bezig. Het is wel goed dat ze dit doen. Door het bezwaar wordt hun belang ook door een onafhankelijke derde nogmaals afgewogen. Als we dan mogen beginnen met de bouw, is het in ieder geval duidelijk dat alle belangen zorgvuldig in ogenschouw zijn genomen.

Juridisch kader

Bij een ontwerp-vergunning kunnen zienswijzen worden ingediend, op een verleende vergunning kan een bezwaarschrift.

Maar... en dat sneeuwt hier een beetje onder.. voor een bouwvergunning geldt het limitatief-imperatieve stelsel. Er mag maar aan een beperkt aantal weigeringsgronden worden getoetst: bestemmingsplan, welstand, en bouwverordening/bouwbesluit.

Niet aan het belang van de buren!

Dat komt alleen aan de orde in het onderliggende bestemmingsplan. Wanneer er een vrijstelling/ontheffing van het bp nodig is dan kan alleen in dát kader het belang van de buren worden meegewogen. Mag de opbouw sowieso binnen het bestemmingsplan, dan staan de buren met lege handen.

De redenering is dan simpel: ze hebben een fout gemaakt bij het kopen van hun huis. Ze hadden niet moeten kijken of er een opbouw op jouw garage _stond_, ze hadden moeten checken of er een opbouw op jouw garage _mocht komen te staan_.

Ze hebben dus het huis gekocht onder een bp dat een opbouw bij de buren mogelijk maakt. Dat is wat ze hebben gekocht. Niet meer en niet minder. Een geval van too little, too late.

Je ziet dit vaak hoor, juist bij duurdere huizen beschouwen eigenaars de omgeving als een verworven recht. Dat is fout. Hun 'verworven recht', if any, is dat ze het huis hebben gekocht met daarbij alle bouwmogelijkheden in de omgeving die mogelijk zijn onder het vigerende bestemmingsplan. Er kunnen heel goed bouwvlakken nog onbebouwd, of niet maximaal bebouwd zijn. Of er kunnen gebruiksmogelijkheden zijn die op dit moment nog niet vol benut worden (praktijk aan huis bijvoorbeeld). De belangenafweging rondom die mogelijkheden heeft dan al plaats gevonden bij de totstandkoming van het bestemmingsplan, en je buren kunnen daar níet op terugkomen!

Ja maar

rode beuk. De gemeente kan een bestemmingsplan ook wijzigen. Gebouwen die er al staan kunnen worden gesloopt. Enzovoort enzovoort. Dan zou je dus nooit ergens bezwaar tegen kunnen indienen. Dat lijkt me toch ook niet van toepassing.

Dank rodebeuk

Wat een heldere uiteenzetting! Heel erg bedankt daarvoor. Ik zei gisteren ook al tegen mijn man dat als ze niet gewild hadden dat er ooit iets aan hun uitzicht zou veranderen, ze ons huis erbij hadden moeten kopen.

Ook een geruststellend bericht, aangezien onze uitbouw binnen het bestaande bestemmingsplan valt.

'Lievergeenbonjemetdeburen' die jij ook kent vanuit de stationsrestauratie waar we ooit hebben afgesproken als tussenstop tussen je schoonouders en je woonplaats....

Ja rodebeuk

Zo is het en niet anders!

Alleen jammer dat de meeste mensen daar in de praktijk toch minder praktisch tegenaan kijken. Het zou zoveel discussie schelen.