Werk, Recht en Geld Werk, Recht en Geld

Werk, Recht en Geld

Chanty Janse

Chanty Janse

11-02-2012 om 17:26

Aflossen hypotheek

http://www.telegraaf.nl/binnenland/11494527/__Dat_is_nieuw__.html
Beetje geprikkeld door dit bericht: zou het echt zo zijn dat Nederlanders ineens massaal aan het aflossen zijn?

En dan persoonlijk: Als je een spaar- en deel aflossingsvrije hypotheek hebt, kun je dan ook versneld aflossen?


Naar laatste reactie
Dit forum topic is gesloten, er kan niet meer gereageerd worden.

Waarmee ik maar wil zeggen....

Als je nu een hogere hypotheek hebt dan waar je naar de huidige regels volgens je salaris recht op zou hebben, is het verstandig om extra af te lossen.
AL is het maar om aan die maandelijkse verplichting te wennen. Vandaag of morgen kan de bank je er toe dwingen.
Dat niet kunnen betalen is maar zeer relatief, zie dat filmpje van de nos. Met 100 euro in de week moet het ook kunnen (gezin met 2 grote pubers).
Het is zinnig om je eigen uitgaven met dat bestedingsniveau te vergelijken. Niet om het Calvinistisch krom liggen, wel om het besef dat het een stapje terug moet en dat je misschien wel te duur woont.
Groet,
Miriam Lavell

Levert niks op

Spullen verkopen is heel veel werk, kost veel tijd en levert weinig op. Schuldeisers/wsnp trajecten, zitten er niet op te wachten. Behalve als het om een auto gaat of bruingoed van moderne soort.
Als je meer tijd hebt, een inkomensdaling in het vooruitzicht hebt, dan kun je wel proberen om spullen te verkopen. Ook heel veel werk, maar dan heb je de tijd om het wat beter te verkopen.
Wat wel hout snijdt is je auto de deur uit doen. Niet eens om de opbrengst, maar om de maandelijkse kosten. Je auto eruit en vaker op de fiets, bespaart per maand al snel meer dan 10% van je hypotheek aflossen.
Kun je weer sparen om af te lossen.
Groet,
Miriam Lavell

Ik snap de heisa niet

de hra is nog niet gekort, ik ga niets meer aflossen totdat we moeten en volgens mij treft ons dat niet.

Ik geloof dat ons huis nog steeds een stuk meer waard dan de hypotheek is. En aangezien ik allerlei plannen heb geschrapt van de nog-te-verbouwen lijst hoeven we ook niet bij te lenen en betalen we het uit de normale inkomsten en dus is er waardestijging.

Wel zitten we deze maand bij de hypotheekboer om te kijken of het verstandig is om langer vast te zetten of over te sluiten, even laten uitrekenen dus.

Ik zou (als we niet meer hoeven te verbouwen) lekker simpel sparen, grotere bedragen voor een looptijd van een paar jaar vast zetten en gewoon afwachten.

Oh en

het idee hier is om over 9 a 10 jaar te verhuizen, omdat dan de keuken, badkamer, cv ketel, vloer etc wel weer aan vervanging toe is en ik dan vast wel weer zin heb in groot schalig slopen en opnieuw bouwen (ander krot dus) en we zo de overwaarde er weer uit kunnen trekken.

Ik geloof namelijk stellig in het idee dat de huizenprijzen van dit soort type huizen op deze plek wel weer gaan stijgen.

Spaarpot of blok aan been

Manda, dat dacht die meneer van dat NOS filmpje ook (mij overkomt dat niet). Die is door 3 tegenslagen uit het veld geslagen. Inkomensachteruitgang, arbeidsongeschiktheid én zijn huis is in waarde gedaald.
En dan hebben we het niet over 10%, maar over 30% in zijn geval. En het is nog niet verkocht.
De grap is de volgende: als deze meneer zijn hypotheek had gesloten volgens het normale model -dat is gewoon aflossen- dan waren er drie dingen anders geweest.
Zijn uitgavepatroon was afgestemd geweest op aflossen, zijn rentelasten waren lager geweest (er was al afgelost teslotte) én er zou overwaarde zijn ten opzichte van zijn hypotheek.
Maar bovendien: hij had zijn maandlast dan nog extra omlaag kunnen brengen door tijdelijk niet meer of maar een deel af te lossen.
Rekensom: 3,5 ton 5% rente = bruto 1458 pm. In 52% schaal betaal je daarvan 700 euro zelf, in de 33,10% schaal betaal je bijna 1000 euro zelf.
Stel nou dat die meneer 1/30 per jaar had afgelost en dat hij 10 jaar in dat huis heeft gewoond. Dan was het hypotheekbedrag inmiddels gedaald naar 233.334 euro en het bruto rentebedrag naar 972,25. Daar zou hij 650 euro zelf van moeten betalen. Ook veel, van een bijstandsuitkering, maar nu hij in de wsnp zit hij er niet ruimer bij. Bovendien zou dat huis zonder restschuld verkocht kunnen worden.
Dat huis zou zich gedragen hebben als een zekerheid: op zijn minst invloed hebben op de maandlasten. Bij huur kan dat niet. Een huis als investering zoals dat eigenlijk ook bedoeld is.
Op faillissement van je bedrijf, arbeidsongeschikt worden of een dalende woningmarkt, heb je zelf niet zo heel veel grip. Je hebt wel grip op de vraag of je huis een spaarpot is in die gevallen, of juist een blok aan je been.
Of je, net als deze meneer, feitelijk te duur woont (je huis kan een blok aan je been worden) kun je vrij eenvoudig zelf inschatten. Bijvoorbeeld via deze link http://www.hypotheker.nl/Hypotheken/Ik+wil+een+woning+kopen/Hoeveel+kan+ik+lenen/Bereken+maandlasten+bij+bepaald+hypotheekbedrag/Default.htm
Vul je inkomen het het hypotheekbedrag in wat je nog hebt staan. Daar rolt een bruto en een netto maandlast uit. Als de hypotheek die je nu hebt een veel lagere maandlast heeft, dan is er misschien een probleem. Je lost te weinig af, je bent onvoldoende voorbereid op mogelijk komende maandlaststijgingen.
Of die gaan komen, uit welke hoek en op welke termijn, is niet bekend. Maar ook al duurt dat nog tien jaar, dan nog is volkomen duidelijk waar de oplossing ligt: gewoon aflossen. Elk jaar minimaal 1/30 en een beetje meer als dat kan en je ten opzichte van het aflosmodel een achterstand hebt.
Manda:"Ik zou (als we niet meer hoeven te verbouwen) lekker simpel sparen, grotere bedragen voor een looptijd van een paar jaar vast zetten en gewoon afwachten."
Problematisch daaraan is dat je die grote zak niet ineens in die hypotheek kunt storten. Je mag niet meer aflossen dan 10% per jaar. Maakt niet uit wat er op je rekening staat. Je kunt op dat moment geen grote invloed hebben op je maandlasten. Je kunt natuurlijk wel een tijd van dat spaargeld gaan leven, maar dan is het rap op.
Aflossen is ook sparen. Sparen voor een lagere maandlast en een restwaarde bij verkoop ten opzichte van de hypotheek.
Groet,
Miriam Lavell

Goh en

toch voel ik geen enkele prikkel om meer te gaan aflossen of over te sluiten 'voor eht geval dat de hra afgeschaft etc etc 'wordt.

ja noem mij een naieve eikel maar ik zie het gewoon niet gebeuren dat hier de pleuris echt uitbreekt. We hoeven niet weg, gaan niet uit elkaar, hypotheek is lager dan de marktwaarde (ook al zijn we 10% gezakt oid).

En stel dat het nou wel allemaal door gaat, dan verkopen we de toko voor de hypotheekprijs en gaan we gezellig met zijn vieren in een flatje wonen net zoals de rest van de wijk (geloof er dus geen ruk van).

Wak al zei, ik zie even echt geen aanleiding om in de stress te schieten en al het geld bij elkaar te schrapen en meer af te lossen. Huppekee gewoon investeren dat geld, zou iedereen moeten doen lekker tegen de crisis in wel die aanbouw doen, wel die nieuwe cv ketel, wel flink isoleren, wel die vakantie naar Griekenland boeken.

Ik heb het een beetje nogal gehad met de crisis en de behorende hysterische geluiden van mensen die eng zuinig leven, ja het is hier ook weer krapper geworden (kinderopvang) maar zolang ik nog voor 100 euro een kinderfeestje in elkaar draai, dochter op dure club zit en jongste in nieuwe merkkleding rondbanjerd is er nog wel ruimte, ja sorry, geheel tegen mijn normale gang van doen/zijn, ik ben op dit punt nogal optimistisch.

Dat kan inderdaad niet

Manda:"En stel dat het nou wel allemaal door gaat, dan verkopen we de toko voor de hypotheekprijs en gaan we gezellig met zijn vieren in een flatje wonen net zoals de rest van de wijk "
Dat gaat inderdaad niet. In feite zitten we al in die situatie. Niet door het afschaffen van de HRA, maar wel door een schuldencrisis. "Iedereen" wil verkopen, "niemand" wil kopen.
Dat schiet niet op dus.
Maar het leuke van een eigen huis is nu juist dat je in een kast van een ding kunt wonen voor een maandlast van een flatje. Dan hoef je niet te verkopen op een moment dat iedereen wil verkopen. Je woont al goedkoop.
Voorwaarde is wel dat dat huis van jou is en niet van de bank. De enige manier om dat te bereiken, is door af te lossen.
"Wak al zei, ik zie even echt geen aanleiding om in de stress te schieten en al het geld bij elkaar te schrapen en meer af te lossen. "
Er is maar een aanleiding en die is niet anders dan ie was: voor weinig wonen. Daar moet je wel voor sparen/aflossen. Het duurt even (minstens 10 jaar) voordat je dat bereikt hebt. Je kunt je daarin niet bedenken: als je niet (of te weinig) aflost, dan ligt dat goedkope wonen niet aan de horizon.
Manda:"Huppekee gewoon investeren dat geld, zou iedereen moeten doen lekker tegen de crisis in wel die aanbouw doen, wel die nieuwe cv ketel, wel flink isoleren, wel die vakantie naar Griekenland boeken."
Als je bedoelt dat daarmee de economie gestimuleerd wordt, dan is aflossen op dit moment net zo waardevol. Sahara haalde het Basel III accoord al aan. Dat levert onze banken opnieuw problemen op, gaat de belastingbetaler weer geld kosten, tenzij mensen (en bedrijven!) hun schulden op huizen/vastgoed inlossen.
"Ik heb het een beetje nogal gehad met de crisis en de behorende hysterische geluiden van mensen die eng zuinig leven,"
Je klinkt als een ontevreden prinsesje.
Moet je verder zelf weten. Maar er is geen sprake van een enorme groep mensen die op geld dat ze wel hebben zit. Er zijn hooguit meer mensen die hun schulden aflossen: de uitbouw, vakanties of cv ketels uit het verleden alsnog betalen.
Daar gaat het over.
Groet,
Miriam Lavell

Manda

Ik vind je geen naieve eikel hoor .

Maar dit :"En stel dat het nou wel allemaal door gaat, dan verkopen we de toko voor de hypotheekprijs en gaan we gezellig met zijn vieren in een flatje wonen net zoals de rest van de wijk "

Daar zit m dus een probleem. Als je echt in de problemen komt en het huis executoriaal verkocht wordt haal je zelfs die hypotheek er niet meer uit. Als je een hypotheek hebt die onder de marktwaarde ligt valt het allemaal nog mee - moet die marktwaarde wel stabiel blijven - als je tenminste de tijd kan nemen voor de verkoop.

Maar als de boel op de veiling komt levert het veel minder op, en dan heb je een fijne restschuld.

Maar goed, noem mij maar hysterisch en eng zuinig levend

Groeten,

Temet

En bij 30%?

Manda:"We hoeven niet weg, gaan niet uit elkaar, hypotheek is lager dan de marktwaarde (ook al zijn we 10% gezakt oid). "
En als het nou 30% is, net als bij die meneer in dat NOS filmpje?
Je zit nu niet in de problemen, dus maak je vooral niet druk, maar dat prijzendalen gaat nog even door. Dit jaar extra hard, zeggen kenners.
Groet,
Miriam Lavell

Chanty Janse

Chanty Janse

13-02-2012 om 20:41

Maar als je nhg hebt

dan hou je toch nooit een restschuld over bij gedwongen verkoop?

Anders

Anders

13-02-2012 om 21:28

Eens met manda

Als er wat gaat veranderen in de hypothekenmarkt gaat ons dat niet of nauwelijks treffen. Daar ben ik van overtuigd. En er mag best wat veranderen, maar dat gaat de gemiddelde burger mondjesmaat treffen in zijn/haar portemonnee. Het treft de mensen met echt een flinke hypotheek (>3-4 ton), er wordt wat aan het maximale tarief geknabbeld (max 40%) of max 90% hypotheek. Dat gaat de gemiddelde man nauwelijks merken. Het zal misschien iets lastiger worden om een duur huis te verkopen (dan blijven we hier gewoon zitten) en om een huis te kopen (want je moet 10% geld meenemen).

En als je 52% kon aflossen en nu 10% minder dan is dat nog steeds tientjeswerk bij een gemiddelde hypotheek. Vervelend, maar ik heb niet het idee dat mensen daarom hun huis moeten verkopen. Heb je een hypotheek van 6 ton, dan verdien je meer dan 2 ton per jaar, dan lig je ook niet wakker van die paar duizend euro pj die je extra kwijt bent aan hypotheeklasten.

Waar het misgaat is bij scheidingen. Werkloosheid en arbeidsongeschiktheid zijn vervelend, maar je nut je ook afvragen of het handig is om blijkbaar zoveel te lenen dat je een tegenslag niet op kunt vangen. Dubbele woonlasten vormen ook een probleem als is niemand meer zo gek om dat risico aan te gaan.

Huizenprijzen dalen. Tja, ik weet niet in hoeverre dat voor ons huis geldt. Het is een nieuwbouwhuis (particuliere sector) en ik vind dat wij veel meer huis hebben dan een projectwoning verderop in de straat die mondjesmaat voor 5 ton worden verkocht en waar je nog voor 0,5 ton aan moet gebeuren (tuin, vloeren, muren, badkamer, etc). Ik geloof wel dat er nu lucht verdwijnt uit de woningmarkt, prima zaak. Maar ergens is de prijs van een huis gekoppeld aan de kostprijs van soortgelijk huis. En de nieuwbouwprijs van een huis zal stijgen (materialen, onkosten) dus de woningprijzen ook. Tja, ik kan mezelf niet garanderen dat ik hetzelfde vang voor dit huis dan ik vier jaar geleden heb betaald.

Aflossen of niet is ook een makkelijk rekensommetje. Wij hebben een ton weggezet op een spaardeposito met 5,25 % rente, netto is dat 4% rente (en dan reken ik de vrijstelling over 40.000 euro nog niet eens mee). We betalen bruto 3,9%, netto minder dan 2% (52% schaal). Verschil is 2% in het voordeel van op spaarrekening laten staan. Als hypotheekrente stijgt en/of spaarrente daalt (niet logisch, want die zijn aan elkaar gekoppeld) dan krijg je een ander rekensommetje. Hier lossen we dus niet af.

Jammer dat woningforfair (heet dat zo?) is gekoppeld aan waarde van je huis en niet aan hypotheekwaarde. Dat zou een stimulans zijn om meer af te gaan lossen. Volgens valt daar veel hypotheekrenteaftrekwinst te behalen voor overheid; als het voor mij financieel gunstiger is om af te lossen dan zou ik dat ook doen.

Ach welnee

Ik heb tot voor kort ook wat angstig om mij heen zitten kijken, wat als we net als Griekenland gewoon failliet gaan, mede door onze hypotheken en dus enorme schulden. Aan de andere kant, NL heeft enorm veel spaargeld, Nl is overbevolkt, nieuwe huizen worden te weinig gebouwd voor de groei van de bevolking. Lekker alles wat oud is herbestemmen, zalig, ik zie mooie kansen voor onze architecten en ontwerpers voor de komende 10 jaar liggen. Ik ga denk ik nog maar eens een cursus of korte opleiding volgen dus, ik wil straks een graantje mee pikken. Bovendien lijkt het mij geweldig om in een oude school/kerk/industriele leegstand te wonen, straks als de jongste naar vo gaat bijvoorbeeld.

ik zie gek genoeg allerlei kansen nu, ja de pleuris is wel flink uitgebroken in mijn sector, echt heel flink, mensen met jarenlang ervaring als interieurarchitect die nu in de horeca werken etc. Nee maar echt, je zal nu maar samen een leuk hbo salaris hebben, wat geld opzij gezet, je kan kopen wat je wil, opknappen verbouwen.

Maar goed, allemaal recalcitrante emotie dat snap ik wel.

Dus noem mij gek maar ik kan niet wachten totdat de klus van mij weer betaald is dan kan er weer wat geld in dit huis gestopt worden, uitgeven, opknappen, restaureren. Ja en dan met minder (creatiever) dan ik had gedaan met meer geld maar het loont, het huis wordt er meer waard van.

Ik hou gewoon erg veel van huizen, panden, interieurs en word zo elledig van dat gemier over hypotheken en verlies etc. Dus ik blijk lekker elke week schuren en verven en timmeren (goedkoop, ik heb nu echte eelthanden trouwens) zodat ALS de prijzen weer gaan stijgen ik hier de overwaarde eruit kan trekken en dan weer opknappen.

ja een opleiding, heb ik zin in, iets meer met renovatie en herbestemming.

Vreemd beeld van gemiddelde burger

Anders "En er mag best wat veranderen, maar dat gaat de gemiddelde burger mondjesmaat treffen in zijn/haar portemonnee. "
Dat ligt eraan wat er allemaal gaat veranderen. Het is mogelijk dat er helemaal niks aan de hypotheekrente-aftrek verandert, maar dat banken toestemming krijgen om van lopende hypotheken de voorwaarden te veranderen.
Dat zou een mooi compromis zijn en een mes dat aan drie kanten snijdt: De VVD kan woord houden (aan de HRA verandert niks), terwijl de banken kunnen zorgen dat hun positie verbetert door bij risicoleningen meer aflossing te eisen. Door dat aflossen daalt bovendien de teruggaaf van belastingen en dat is een bezuiniging.
Een beetje minder aftrek, dat gaat inderdaad over tientjes. Maar moeten aflossen kan om honderden euro's per maand gaan.
Anders:"Werkloosheid en arbeidsongeschiktheid zijn vervelend, maar je nut je ook afvragen of het handig is om blijkbaar zoveel te lenen dat je een tegenslag niet op kunt vangen"
Dit is een rare opmerking in je betoog over de gewone man en de gewone hypotheek. Een beetje tegenslag op dit vlak (waardedaling van het huis) kost al snel tienduizenden euro's. Je leent niet voor niks voor een huis. Je hebt dat geld niet zomaar liggen. Juist de gewone man struikelt snel over zelfs maar een beetje tegenslag.
"Huizenprijzen dalen. Tja, ik weet niet in hoeverre dat voor ons huis geldt."
Ja, dat geldt ook voor jouw huis.
"Maar ergens is de prijs van een huis gekoppeld aan de kostprijs van soortgelijk huis."
Dat kan. Je kunt voor je eigen huis narekenen wat die kostprijs is, zie http://www.verzekeraars.nl/UserFiles/File/download/Herbouwwaardemeter_Woningen_2012_150_dpi.pdf
Wat zal het zijn, honderdduizend euro?
De belangrijkste waarde die je voor je huis betaald hebt, zit niet in de stenen, maar in de grond. De grondprijzen dalen.
"Tja, ik kan mezelf niet garanderen dat ik hetzelfde vang voor dit huis dan ik vier jaar geleden heb betaald."
Ik kan je garanderen dat dat niet zo is. De prijzen zijn terug naar het niveau van 2005. Je krijgt minder dan je hebt betaald.
"We betalen bruto 3,9%, netto minder dan 2% (52% schaal). "
Aha, je bént helemaal geen gemiddelde burger.
Als er wel wat aan de hra gebeurt, dan ga jij dat wel merken. De aftrek wordt dan gemaximeerd tot 42%. Dan klopt je rentesommetje niet meer.
Overigens mis ik aan je sommetje de vermogensbelasting die je over die ton betaalt. Je ontvangt nu al minder rente dan je betaalt.
"Volgens valt daar veel hypotheekrenteaftrekwinst te behalen voor overheid; als het voor mij financieel gunstiger is om af te lossen dan zou ik dat ook doen. "
Dat is het al, zie je vermogensbelasting. Beetje jammer dat je die ton niet in een keer in je hypotheek kan kieperen, maar doe maar 10%. Dat scheelt rente én vermogensbelasting.
Groet,
Miriam Lavell

Enkidoe

Enkidoe

14-02-2012 om 07:06

Anders

"Heb je een hypotheek van 6 ton, dan verdien je meer dan 2 ton per jaar"

Dat is gewoon klinkklare onzin. Tot een paar jaar geleden kon je met 1 ton inkomen nog 6 ton lenen. En dat is ook veel gedaan.
Voeg daar de slechter geworden arbeidsmarkt aan toe, en je drama is compleet.

Nhg een restschuld

Zie http://www.nhg.nl/consument/betalingsproblemen/restschuld-bij-gedwongen-verkoop.html
Er zijn toch wel degelijk voorwaarden verbonden aan de nhg. Het is mogelijk dat die voorwaarden worden aangescherpt/preciezer worden toegepast, narmate het beroep op nhg stijgt.
Maar vooral: het is bepaald niet zo dat je na een beroep op nhg van de problemen af bent. Zie bijvoorbeeld de laatste regels over bkr registratie. Welke verhuurder wil je nog hebben, zeker als je feitelijke inkomen boven de huurgrens is?
Ook met nhg geldt dat voorkomen beter is dan genezen.
Groet,
Miriam Lavell

De kansen van manda

Manda:"Nl is overbevolkt, nieuwe huizen worden te weinig gebouwd voor de groei van de bevolking."
Dat is niet waar. Er is geen tekort aan woonoppervlakte. Er is zelfs een overschot aan huizen boven de 3 ton. Allemaal gebouwd in de tijd dat je nog 6 - 7 x je jaarinkomen kon lenen en dat bovendien in hoge mate voor tweeverdieners met kinderen.
Demografisch neemt die groep af en neemt het aantal kleine huishoudens toe. Huishoudens die goedkoop willen wonen (studenten/starters/stellen met de kinderen uit huis). Dat 'goedkoop' gaat niet meer alleen over de aanschafprijs, maar ook over volume: stookkosten, onderhoud.
Die huizen van boven de 3 ton bieden aan volume ruimte voor 2 of 3 appartementen voor die doelgroep.
En dan hebben we het nog niet gehad over de enorme leegstand van kantoorgebouwen, kerken, scholen, postkantoren.
Daar is zondermeer teveel gebouwd voor de nieuwe tijd: flexwerken, thuis werken. Er is in de toekomst, ook bij groei van de economie, alleen maar minder werkruimte nodig. En ook hier telt volume: stookkosten, uitstootvermindering.
Kortom: het bouwvolume voor wat nodig is om te wonen en te werken, is er allang. Er is zelfs over. Er hoeft niets meer bijgebouwd. Er kan gekozen worden welke gebouwen er worden aangepakt voor herbestemming: die te grote en te dure woningen, of kantoorpanden?
Wat het eerste komt, zal vooral ook afhangen van het eigen initiatief van de te dure huizenbezitters. In je te dure huis een appartement bouwen voor je eigen kinderen, of je ouders, wordt aantrekkelijk.
Ja hoor, er komt best werk in het herbestemmen van kantoorpanden. Maar het moet op een koopje.
Ik zeg: zeecontainer.
Dan ben je snel uitgewerkt.
Groet,
Miriam Lavell

Temet: tientjeswerk

Bedoel je een paar tientjes minder hypotheekrente per jaar of per maand? Als wij de maximaal toegestane 10 procent per jaar zouden aflossen scheelt dat ons 9 euro per maand aan hypotheekrente. Om aan een paar tientjes minder per maand te komen, moet je een behoorlijk hoge hypotheek hebben.

Chris

Rekenfout

Vergeet maar wat ik schreef, nulletje gemist .

Chris

mirreke

mirreke

14-02-2012 om 13:45

Miriam, huizen en leegstaande grote panden verbouwen in aparteme

Dat zie ik ook zo. Ik denk dat daar een markt gaat komen. Alleen: dan moet de overheid daarin mee. En dan met name in het verbouwen van een woning tot meerdere apartementen, of tot een groepswoning met misschien een centrale ruimte met keuken en eigen woonslaapkamers. Nu lijkt dat juist onmogelijker te zijn gemaakt, door bv. dat gezinsinkomen. Bovendien werken gemeenten niet mee, je mag dat in bv. een woonwijk vaak helemaal niet.
Het lijkt mij een onderwerp dat aandacht behoeft in de politiek. De veranderende demografische samenstelling van woningzoekers.
In die zin ben je het trouwens wel met Manda eens, zij heeft het toch ook over het verbouwen van bestaande bouw tot apartementen en woningen.

Anders

Anders

14-02-2012 om 15:01

Miriam

Miriam, wat akelig dat je het nodig hebt om blijkbaar mijn wereldbeeld als vreemd af te schilderen.

"Een beetje tegenslag op dit vlak (waardedaling van het huis) kost al snel tienduizenden euro's."
Nee, want je blijft gewoon zitten waar je zit. Hypotheeklast wordt er niet meer of minder van. Het is akelig voor mensen die 2 jaar geleden een huis hebben gekocht, leuk hebben verbouwd, etc en nu uit elkaar gaan en moeten concluderen dat hun hypotheek een stuk hoger is dan de verkoopprijs. Maar een gemiddeld NL koophuis heeft nog steeds 40% overwaarde.

En ja, ik vind het niet gek om rekening te houden met tegenslag. Het hoort namelijk bij het leven. Als je acuut in de problemen komt als je werkloos raakt dan woon je te duur. Er zijn veel opties om die inkomensdaling op te vangen: tering naar de nering, andere partner meer werken, etc. Lukt dat niet, dan heb je altijd te duur gewoond.

Wij hebben ons huis zelf gebouwd. Ik weet dus heel goed wat de grondprijs is (die is gestegen in de laatste vier jaar) en ik weet wat een huis gemiddeld per m2 of m3 kost. Dan kom ik niet op 1 ton. Vier jaar geleden (direct na verkoop) is ons huis getaxeerd op 6,5 ton. Kostprijs was ruim een ton lager. Maar eigenlijk boeit me dat niet, onze hypotheek is 2,6 ton. Ik zit hier rustig en wil mijn huis niet eens verkopen!

Vermogensbelasting vergeet ik niet, jij leest er over heen. Wij vangen 5,25% rente over 100.000 euro. Minus 1,2% vermogensrendement is dat netto 4% rente die we ontvangen (en dan laat ik de 40.000 euro waarover we geen vermogensrendement betalen buitenwege). We betalen minder dan 2% hypotheekrente. Woningforfair neem ik niet mee, want of ik nu aflos of niet, ik betaal evenveel woningforfait (ik kan mijn huis nl niet in één keer aflossen).

En een klein voordeel van deze constructie; als ik morgen er van tussen ga met een jonge lover (weet ik veel wat voor aanbiedingen ik vandaag op de deurmat heb liggen) dan splitst het makkelijk. Hij het huis, met lage hypotheeklast en ik het geld.

Niet hardop zeggen

Anders:"Miriam, wat akelig dat je het nodig hebt om blijkbaar mijn wereldbeeld als vreemd af te schilderen."
Dat schilderen deed je helemaal zelf hoor. Je vergeleek jezelf met 'de gemiddelde burger' terwijl je dat niet bent. Niet qua inkomen, niet qua vermogen en je huis is ook al niet gewoontjes.
Anders:"Nee, want je blijft gewoon zitten waar je zit. "
Daar ga je niet over als je de maandlast niet meer op kunt brengen. Of als je moet verhuizen voor je werk.
Anders:"Maar een gemiddeld NL koophuis heeft nog steeds 40% overwaarde. "
In 2009. Nu is dat 30%, maar vooral: in de leeftijdsgroep tot 45 jaar is ie negatief tot 0.
Gemiddeld dan. Zie http://www.dnb.nl/nieuws/nieuwsoverzicht-en-archief/dnbulletin-2011/dnb262814.jsp
Anders:"Als je acuut in de problemen komt als je werkloos raakt dan woon je te duur. "
Ja. De leeftijdsgroep tot 45 jaar woont gemiddeld te duur. Te veel geleend, huizenprijzen dalen. Dat is de kwestie juist: de enige manier om daar invloed op uit te oefenen is aflossen.
Anders:"Vier jaar geleden (direct na verkoop) is ons huis getaxeerd op 6,5 ton. Kostprijs was ruim een ton lager. Maar eigenlijk boeit me dat niet onze hypotheek is 2,6 ton."
Ik vind het juist steeds boeiender worden. Je bent nog minder een gemiddelde burger dan ik dacht. Bovendien heb je kennelijk 4 ton uit je eigen zak betaald (waar doen die mensen het toch van) en nog een ton over ook.
Je bent helemaal bij met aflossen, zal ik maar zeggen.
Maar met je sommetje klopt toch iets niet. Ten eerste: waar haal je in vre-des-naam 5,25 spaarrente vandaan (ice safe is al op de fles, toch?) en ten tweede: Je spaart op een ton, maar je leent op 2,6. Je betaalt dus nog steeds meer rente dan je op je spaargeld krijgt.
Maar als je huis inderdaad meer dan 5 ton waard is, dan ben je bij met aflossen. Daar hoeft het niet echt voor.
Hoewel. Dat ligt ook een beetje aan de flexibiliteit van die hypotheek. Als je in de bijstand raakt, dan kun je de maandlast van 1,5 ton ook niet meer betalen.
Gelukkig heb je veel overwaarde, dus kun je altijd met restwaarde verkopen.
"Hij het huis, met lage hypotheeklast en ik het geld. "
Ik zou dat toch niet hardop zeggen vanavond bij het wijntje. Dan sta je morgen buiten, met je ton. Hij dat huis, van meer dan 5. En een leuke juffrouw.
Groet,
Miriam Lavell

Jeetje

we kunnen ook bij voorbaat alvast een tent kopen voor straks in het park.

Gedwongen verkoop, gut zeg alsof iedereen die nu een huis kwijt moet of zijn baan kwijt raakt direct bij gedwongen verkoop eindigt.

Heerlijk lijkt mij het trouwens, een hypotheek van 2,5 ton, zalig. Hier is hij een stuk hoger.

Anders

Anders

14-02-2012 om 23:13

Miriam

" Je vergeleek jezelf met 'de gemiddelde burger' terwijl je dat niet bent. Niet qua inkomen, niet qua vermogen en je huis is ook al niet gewoontjes."

Ik vergelijk me niet met een gemiddelde burger, ik weet best wel dat ik qua inkomen etc niet direct tot het gemiddelde behoor. Maar ik stel wel dat de gemiddelde man niets gaat merken als er iets wordt gemorreld aan hypotheekrenteaftrek. Ze zullen dan iets gaan doen met maximale hypotheek (boven 3 - 4 ton niet meer aftrekbaar, de gemiddelde man woont in een huis van 2,6 ton ongeveer). Of maximumaftrekpercentage van bv 42% (gemiddelde man).

"Daar ga je niet over als je de maandlast niet meer op kunt brengen. Of als je moet verhuizen voor je werk."

Maar hoezo kan ik mijn maandlast niet opbrengen? Mijn maandlasten worden niet hoger. Ik kan werkloos worden (sterker nog, ik heb 30% van mijn werkuren in moeten leveren en heb geen ww uitkering aangevraagd) omdat ik ook rekening heb gehouden met tegenslag. Ik kan de tering naar de nering zetten (geen vakanties, geen kleding, geen uitjes...), maar voorlopig is er nog weinig aan de hand.

"waar haal je in vre-des-naam 5,25 spaarrente vandaan"

Spaardeposito 2,5 jaar geleden afgesloten, Credit Europe of zoiets. 3 jaar (ben altijd bang dat ik het geld nodig heb omdat ik 3 jaar op wereldreis wil ofzo)

" Je spaart op een ton, maar je leent op 2,6. Je betaalt dus nog steeds meer rente dan je op je spaargeld krijgt."

Ik heb nergens gezegd hoeveel ik heb, misschien is het wel drie ton. Maar dat doet niet terzake. Als ik nu een ton heb, kan ik niet meer dan een ton aflossen. Dus moet je dat met elkaar vergelijken. Wat is rendabeler, die ton die je hebt aflossen of die ton op een leuke spaarrekening/deposito zetten of aflossen. Bij twee ton zou ik hetzelfde rekensommetje herhalen, en als je 5,25% rente krijgt (netto 4,0%) en netto minder dan 2% betaalt dan is de uitkomst wel steeds gelijk.

"Als je in de bijstand raakt, dan kun je de maandlast van 1,5 ton ook niet meer betalen."

Tja, en noem mij naïef, maar hoe groot is de kans dat wij allebei in de bijstand geraken. Dan zijn we sowieso 3 jaar verder en hebben allebei geen baan kunnen vinden. Als je daar vanuit gaat, dan kan niemand meer een huis kopen. Dat risico (doe eens een schatting hoe groot die kans is?) lopen wij en ik voel me er niet enigszins zenuwachtig onder.

Anders

Anders

14-02-2012 om 23:18

Joyeux

Tussen bijstandsuitkering (allebei baan kwijt, drie jaar allebei geen nieuwe baan kunnen vinden, etc) en een periode werkloos of arbeidsongeschikt zit een wereld van verschil. Bij WIA en werkloosheid heb je te maken met een inkomensdaling maar qua gezinsinkomen is die daling in percentage geen 30%. Bovendien kan de andere partner ook meer gaan werken. Klinkt makkelijker dan het is, maar van een schoonmaakbaantje kun je ook de boodschappen betalen.

Ik vind in de bijstand geraken een zeer klein risico, dat ik durf te nemen. Want inderdaad, dan kan niemand meer een huis kopen.

Verbazing

Ik lees altijd met verbazing de "hypotheek" draadjes en heb weleens een vraag gesteld over de aflossingsvrije hypotheek. Zelf hadden we in Nl een annuiteiten hyp en deze heb we nu ook in Schotland. Hier kennen we geen HRA, dus mensen lossen zo snel mogelijk hun hypotheek af, ken verscheidene mensen die nu gratis wonen ! Wij moeten nog even, maar het eind is in zicht
Het hoogste belastingtarief is hier 40 %, voor ons betekende dat we dit "voordeel" tegen het niet hebben van HRA ongeveer tegen elkaar wegviel. Belastingsysteem is ook simpel, we hebben na de eerste paar jaar nooit meer een belastingaangifte hoeven te doen, erg gemakkelijk en tijdbesparend.

Bemiddelde burger

Anders:"Ik vergelijk me niet met een gemiddelde burger, ik weet best wel dat ik qua inkomen etc niet direct tot het gemiddelde behoor. Maar ik stel wel dat de gemiddelde man niets gaat merken als er iets wordt gemorreld aan hypotheekrenteaftrek."
Toch gebruik je dat als argument voor jezelf om te verkondigen dat je heus uit de wind zal blijven. En dat klopt niet. Je zit in de hoek van de bemiddelde burger, daar waar de klappen vallen (zie eerdere link naar NOS).
Bovendien smijt je met getallen op een manier die eigenlijk vooral de indruk wekt dat je geen idee hebt. Een typisch bemiddelde burgerkwaaltje, zie die nos link.
Zo beweerde je eerder:"Als hypotheekrente stijgt en/of spaarrente daalt (niet logisch, want die zijn aan elkaar gekoppeld) dan krijg je een ander rekensommetje. Hier lossen we dus niet af."
Nu is dat een beetje waar, dat gekoppeld zijn. Maar tegelijkertijd claim je een onmogelijk hoge spaarrente te krijgen en een bijzonder lage hypotheekrente te betalen. Bedragen die niet bij elkaar horen.
"Wat is rendabeler, die ton die je hebt aflossen of die ton op een leuke spaarrekening/deposito zetten of aflossen."
Dat is tamelijk eenvoudig uit te rekenen met de (ongeloofwaardige, maar soit) gegevens die je zelf verstrekt: Je vangt netto 4000 euro rente, je betaalt netto 5200 euro rente. Dus als je het dan over rendabel hebt, dan zou het bij die cijfers verstandig zijn om 60.000 euro af te lossen. Dan zou je kiet spelen.
Binnenkort wordt het cijfer nog anders, want de firma die je noemt verstrekt op dit moment maximaal 3,5% rente (kijk, dat past beter bij deze tijd) en je spaardeposito loopt af.
Ga je in een klap 1700 euro achteruit per jaar en wordt het verschil tussen spaar- en betaalrendement nog ongunstiger: je betaalt dan 2900 euro per jaar meer dan je vangt.
Precies dat fenomeen beschreef tinus al als _het_ argument voor mensen met een beetje spaargeld om toch maar af te lossen.
"hoe groot is de kans dat wij allebei in de bijstand geraken. Dan zijn we sowieso 3 jaar verder "
Dat kan alleen waar zijn als jullie allebei een arbeidsverleden hebben van 30 jaar. En als dat zo is dan is de kans om werkloos of arbeidsongeschikt te worden, inderdaad een stuk hoger.
Dus of je overschat de ww (denkt dat je meer rechten hebt dan je feitelijk hebt), of je onderschat je kwetsbare positie als 50+ers. De kans dat je werk vindt als 50+er is overigens inderdaad minimiem.
Een ton aflossen kan sowieso niet. Maximaal 26.000 euro per jaar boetvrij. Zou je dat nu doen, dan zou de balans ontvangen rente en te betalen rente al een stukje gunstiger worden.
Een probleempje: je kunt helemaal niet aflossen, want je geld staat vast. Je hebt niks aan die ton voor calamiteiten. Nou, nog een half jaartje wachten en dan nog eens rekenen.
Ik mis trouwens nog iets in je berekeningen. Goedkoop wonen in een huis van 6 ton kan niet. Die dingen zijn daar te groot voor. Stookkosten, elektriciteit, gemeentelijke heffingen, onderhoud, het is allemaal geen kattenpis als je dat van een dalend inkomen moet ophoesten.
Maar als je cijfers voor het overige kloppen, dan zul je voorlopig van de bank geen last hebben.
Hoewel de situatie die je schetst wel precies die is, die nu juist de noodzaak voor het afschaffen van HRA onderstreept. Je hebt die HRA niet nodig, het levert je niet eens een voordeel op (je betaalt meer rente dan je krijgt), maar je verdient zoveel dat dat je niet deert.
En ondertussen moet er uit belastinggeld aan meebetaald worden.
Om het maar rechts uit te drukken: het wordt tijd dat je echt voor jezelf gaat zorgen.
Groet,
Miriam Lavell

Zo werkt dat

"Het hoogste belastingtarief is hier 40 %, voor ons betekende dat we dit "voordeel" tegen het niet hebben van HRA ongeveer tegen elkaar wegviel. "
Precies. Afschaffen van de HRA zou tot dalen van belasting kunnen leiden. Persoonlijk meen ik trouwens dat het meer zin heeft om van onder de belasting te verminderen: het verhogen van de belastingvrije voet.
Daar wordt noeste arbeid goedkoper van en het biedt de kans om ook een beetje in toeslagen te schrappen.
Minder mensen belanden in het hoogste tarief.
Groet,
Miriam Lavell

Vic

Vic

15-02-2012 om 13:59

Beetje suffe vraag

Als je een gedeelte spaar- en gedeelte aflossingsvrije hypotheek hebt, welk deel kun je dan het beste als eerste aflossen? In eerste instantie dacht ik het aflossingsvrije omdat je het andere deel toch opbouwt, maar qua kosten kun je natuurlijk beter van het spaargedeelte af omdat je daarvoor rente en premie betaalt.

Geen antwoord

Vic, dat ligt helemaal aan de voorwaarden van je hypotheek. Vervroegd aflossen op een spaarhypotheek, kan betekenen dat je te maken krijgt met het moeten voldoen van de afkoopwaarde van de levensverzekering.
http://financieel.infonu.nl/hypotheek/8499-verborgen-kosten-van-de-spaarhypotheek.html
In dat geval is van premie besparen door eerder af te lossen dus geen sprake.
Groet,
Miriam Lavell

Anders

Anders

15-02-2012 om 21:11

Miriam

Miriam, je bent weer ouderwets zuur op dreef...

"Toch gebruik je dat als argument voor jezelf om te verkondigen dat je heus uit de wind zal blijven. En dat klopt niet. Je zit in de hoek van de bemiddelde burger, daar waar de klappen vallen (zie eerdere link naar NOS)."

Nee, dat is niet waar. Ik zeg dat de gemiddelde burger niet wordt gekort wordt qua hypotheekrenteaftrek. De hypotheekrente zal worden beperkt voor hypotheken van hoger dan 3 - 4 ton en/of er wordt gerommeld met het maximale hypotheekaftrekrentepercentage (van 52% naar 42%). Dat raakt de gemiddelde burger niet zolang hij blijft zitten waar hij zit. Bij (gedwongen) verkoop kan het zo zijn dat hij/zij het huis minder snel kwijt raakt.
De bemiddelde burger zal het wel gaan merken, maar dat is tientjeswerk per maand of meer bij een veel hogere hypotheek. Maar die bemiddelde burger ligt niet wakker van een paar tientjes minder hypotheekrenteaftrek. Ik ben zo'n bemiddelde burger en ik vind het van de zotte dat het voor ons fiscaal gunstiger is om niet af te lossen.

"Maar tegelijkertijd claim je een onmogelijk hoge spaarrente te krijgen en een bijzonder lage hypotheekrente te betalen. Bedragen die niet bij elkaar horen"
Allereerst is het niet een onmogelijk hoge spaarrente. We voelen het wel als een ongelofelijk mazzeltje als de rente wordt bijgeschreven inderdaad. Rente hebben we voor langere tijd vast gezet op een gunstig tijdstip. En ook dat voelt als mazzel. Maar je kunt met het vastzetten schuiven en kijken wat het meest gunstige scenario oplevert. Misschien krijgen we nooit meer zo'n gunstige verdeling, maar juist daarom zeg ik dat we steeds weer een nieuw rekensommetje gaan maken. Feit blijft dat de komende 6 jaar wij niet meer dan < 2% rente betalen (als we baan behouden). Als hypotheekrente dan extreem hoog staat, dan zetten we hem heel kort vast of we lossen de hele handel af, of...
Wel akelig dat je doet alsof je me niet gelooft en mij hier neerzet als een blufkont.

"Je vangt netto 4000 euro rente, je betaalt netto 5200 euro rente. Dus als je het dan over rendabel hebt, dan zou het bij die cijfers verstandig zijn om 60.000 euro af te lossen. Dan zou je kiet spelen"

Ik begrijp je rekensom niet. Over een ton krijg ik 4000 euro rente (feitelijk meer omdat ik ook vrijstelling heb) en over die ton die ik niet aflos (want daar gaat het om) betaal ik 2000 euro rente. Ruim 2000 in de plus.
Als ik 60.000 aflos dan krijg ik over 40.000 euro x 5,25 2100 euro rente en over de 40.000 euro die nog openstaat betaal ik 800 euro rente. 1300 euro in de plus (nu hoop ik dat ik het allemaal goed heb uitgerekend uit mijn blote bolletje...je mag me op fouten wijzen)
Jij neemt in je aflossingsverhaal de rente over 2,6 ton mee en in het spaarrenteverhaal maar 1 ton. Dat is natuurlijk raar. Als ik 2,6 ton heb om af te lossen, dan krijg ik nu ook rente over 2,6 ton en niet over 1 ton.

""hoe groot is de kans dat wij allebei in de bijstand geraken. Dan zijn we sowieso 3 jaar verder "

Dit is een non-discussie. Zie Manda, heb jij al een tent gekocht voor dit risico? Er zijn risico's die ik veel aannemelijker acht (scheiding, arbeidsongeschikt, ww, etc). En wat is je advies dan: dan we - met in het achterhoofd het risico op bijstandsuitkering - allemaal in een huurflatje gaan wonen, want je weet maar nooit. Brrrr, wat een vreselijk leven heb je dan. En als we nu in een huurhuis zouden gaan zitten (want, help we worden 50plus) dan betalen we meer dan de hypotheekrente nu.

"Een probleempje: je kunt helemaal niet aflossen, want je geld staat vast. Je hebt niks aan die ton voor calamiteiten."

Doe niet zo zuur, natuurlijk hebben wij ook een gewone bankrekening waar we gewoon bij kunnen. Daar staat een bedrag op waarmee wij twee jaren achter elkaar kunnen aflossen en ook nog een nieuwe wasmachine, autootje, etc van kunnen kopen. Of op wereldreis kunnen. Die ton die vaststaat (misschien is het wel meer) is voor de aflossing van ons huis. Dus we kunnen tzt ook kijken of er een deposito met een langere looptijd gunstig is, dan zit je al weer gauw op 4%.

"Goedkoop wonen in een huis van 6 ton kan niet. Die dingen zijn daar te groot voor. Stookkosten, elektriciteit, gemeentelijke heffingen, onderhoud, het is allemaal geen kattenpis als je dat van een dalend inkomen moet ophoesten."

Ja, en je punt is? Natuurlijk is dat duurder (al is onze energierekening van ons supergeisoleerde huis niet hoger dan een veel kleiner jaren dertig huis) maar moet je het daarom niet doen? Dalend inkomen: dan gaan we niet/minder op vakantie, we gaan boodschappen doen bij Aldi en we plannen minder uitjes. Als die rek er niet in zit, dan woon je te duur. Maar daar zijn we het wel over eens.

"Hoewel de situatie die je schetst wel precies die is, die nu juist de noodzaak voor het afschaffen van HRA onderstreept. Je hebt die HRA niet nodig, het levert je niet eens een voordeel op (je betaalt meer rente dan je krijgt), maar je verdient zoveel dat dat je niet deert"

Inderdaad, ik ben helemaal voor beperking van hypotheekrenteaftrek. Het liefst zou ik willen dat het gunstiger wordt om (meer) af te lossen. Daar is iedereen bij gebaat. En als het de hypotheekrenteaftrek niet is, zullen ze op een andere manier moeten bezuinigen. Raken zal het ons sowieso.

"Om het maar rechts uit te drukken: het wordt tijd dat je echt voor jezelf gaat zorgen."

Ik stem links, maar ik maak wel als een rechtsgeorienteerde klojo (dat is toch wat je bedoeld?) gebuik van de fiscale mogelijkheden. Is dat heel vreemd? Vind ik niet, want als ik optel hoeveel inkomstenbelasting, btw, etc ik betaal dan mag ik best gebruik maken van die mogelijkheid. Net zoals ik gebruik maak van kinderbijslag. Ik moet de eerste persoon nog tegenkomen die daar vanaf ziet...(trouwens van de kinderbijslag sponsoren wij drie kinderen in Nepal).

Reageer op dit bericht

Dit forum topic is gesloten, er kan niet meer gereageerd worden.