Huis overleden schoonouders verhuren?

Over risico gesproken

tinus "Het doel is namelijk, om schuldenvrij te raken, en zo je toekomstige financiën te stabiliseren en je pensioen aan te vullen met \'gratis wonen\' (goedkoper dan welke andere pensioenvoorziening dan ook)."
Chippie:"Misschien is dat wel helemaal niet mijn bedoeling. Over betutteling gesproken."
Dat mag zo wezen, maar het is vooral niet de bedoeling dat het risico van jouw wensen bij de belastingbetaler terecht komt. Je moet aflossen om dat risico af te dekken.
Er is geen land in de wereld waar je je hypotheek (of andere leningen) niet of maar gedeeltelijk hoeft af te lossen. Gewoon alles betalen. Als je het zonde geld vindt om al je geld in bakstenen te hebben, dan verkoop je ze weer. Dat mag je dan weer zelf weten. Maar je schuld houden om op risico van de bank (en uiteindelijk op die van de belastingbetaler) je geld aan leuke dingen uit te geven, kan niet.
"Een hypotheek is iets geheel anders dan een lening. Het woord \'hypotheek\' zegt het al: onderpand. Je geeft een onderpand aan de bank; je huis. Zolang dat huis meer waard is dan je schuld is er niets aan de hand. "
Dat is betrekkelijk. Er staan huizen te koop die heus die ton wel waard zijn (de stapel stenen is al duurder) maar die toch niet verkocht worden. Er is krimp. Er zijn veel huizen van een soort waar geen doelgroep voor is.
Het probleem waar banken nu mee zitten is dat ze heel veel van dat soort virtueel bezit hebben dat geen moer waard is. Vooral door de optelling ervan. Er zijn teveel mensen die niet aflossen. Die hun geld liever aan iets anders uitgeven. Dat allemaal tegelijk is ook door banken niet te verzilveren. Is het ineens allemaal niks waard geworden.
Groet,
Miriam Lavell

Miriam, lezen!

Miriam, het is heel makkelijk om bepaalde dingen in je posting weg te laten. Ik begin het bericht aan Tinus heel duidelijk met:

"Zolang mijn hypotheekschuld lager is dan de executiewaarde van mijn huis, is er niets aan de hand."

Miriam

'Dat heb je niet zelf in de hand............... Jij bent het niet die de waarde van je huis bepaalt, dus heb jij ook niet het inzicht in de vraag of je huis nog wel genoeg waard is om ervan te lenen."

Maar dat regelt de bank vanzelf. Mijn hypotheekschuld is veel lager dan de executiewaarde. Dat geldt - nog steeds - voor het merendeel van de huizen.

"Aflosplicht is dan ook geen betutteling of beperking van jouw vrijheid. Je hoort die vrijheid om daar zelf over te beslissen helemaal niet te hebben. Niet hoeven aflossen is een vrijheid die de maatschappij zich niet kan veroorloven."

We hebben democratisch besloten dat de maatschappij het zich nog steeds kan veroorloven om die vrijheid van wel of niet aflossen op zich te nemen. Dat is een heel andere discussie (die wat mij betreft altijd uitdraait op: linksom of rechtsom...op macroniveau maakt het weinig uit).

'Je hoort die vrijheid om daar zelf over te beslissen helemaal niet te hebben"
En waarom niet? Is het onwettig om niet af te lossen? Onder de voorwaarde 'hypotheekschuld lager dan executiewaarde' zie ik weinig verschil tussen aflossen en sparen. Je kunt mij toch ook niet moreel verplichten om te gaan sparen?

Titel moet zijn 'miriam'

Titel oet zijn 'Miriam' ipv 'Miriam, lezen'

Niet-aflossen is dom

Chippie:
"Zolang mijn hypotheekschuld lager is dan de executiewaarde van mijn huis, is er niets aan de hand."
Nee; er is niets aan de hand, zolang je voldoende liquide middelen hebt om maandelijks de rente te betalen. Sterker nog, op dit moment zijn er heel wat mensen die meer hypotheekschuld hebben dan executiewaarde (en dat is bovendien de normale situatie voor mensen die net hebben gekocht en 110% vd koopsom financieren, dus pakweg 125% vd executiewaarde), maar zolang die mensen maandelijks kunnen betalen, is er geen probleem.
Er zijn twee dwingende redenen om af te lossen; de eerste is dat het maar de vraag is, of je later de rente kunt betalen, de andere is dat op de lange termijn aflossen goedkoper is dan eeuwig lenen en eeuwig rente betalen.
Die twee aspecten komen samen in je pensioenvoorziening. Als je 65 bent, heb je minder inkomen (en als je een pensioenbreuk hebt zelfs veel minder inkomen). Tegelijk kan de rente gestegen zijn, heb je geen HRA meer (loopt af na 30 jaar), en zelfs met HRA stijgen je nettolasten, omdat je pensionado in een lager belastingtarief valt.
Tot voor kort WAS een eigen huis een vorm van pensioen -sinds pakweg 15 jaar betalen we dat eigen huis juist uit ons pensioen, waarvan onzeker is of we het hebben. Niet-aflossen is kortom on-ge-lo-ve-lijk stom; en een aflosplicht is daarmee net zo betuttelend als de plicht om autogordels te dragen.

Chippie:
Een hypotheek is iets geheel anders dan een lening. Het woord \'hypotheek\' zegt het al: onderpand. Je geeft een onderpand aan de bank; je huis. Zolang dat huis meer waard is dan je schuld is er niets aan de hand. Dat is met de wasmachine en de daarvoor bestemde lening anders. Wasmachines slijten sneller dan de lening is afbetaald."
Nee. Uiteindelijk is ook een hypotheeklening gewoon een lening, en de enige die werkelijk beter wordt van niet-aflossen, is je bank. Bovendien is er een bealngrijke overeenkomst tussen huis en wasmachine; het zijn beide 'duurzame consumptiegoederen'; dingen je bezit omdat je ze gebruikt. Je kunt niet zonder huis (in feite kun je nog beter zonder wasmachine ), dus jouw suggestie dat je je huis verkoopt als je de hypotheeklasten niet meer kunt betalen, is daarmee bijzonder stom.

Tinus

Het woord 'dom' in de mond nemen vind ik getuigen van domheid, maar dat terzijde.

'Er zijn twee dwingende redenen om af te lossen; de eerste is dat het maar de vraag is, of je later de rente kunt betalen'

Tja, weet je de vraag is of ik morgenavond überhaupt nog wel haal. Leven is risico, maar op dit moment zijn er geen redenen om aan te nemen dat ik de hypotheekrente niet kan betalen. Sterker nog, ik verwacht dat ik over 15 jaar veel meer financiële ruimte heb dan nu. En zelfs de extremere situaties (overlijden, arbeidsongeschikt, werkloos) kunnen we opvangen.

"de andere is dat op de lange termijn aflossen goedkoper is dan eeuwig lenen en eeuwig rente betalen"

Ik heb nergens gezegd dat niet aflossen de oplossing is. Ik zeg dat een ieder die afweging voor zichzelf mag en kan opmaken. Ik heb het rekensommetje hier al vaker neergezet: als spaarrente minus vermogensbelasting hoger is dan nettohypotheekrente dan is het financieel gunstiger om het geld op spaarrekening te laten staan. Ik krijg 4,00% (inclusief aftrek vermogensrendement) en ik betaal minder dan 2,00% hypotheekrente. Dan los ik dus niet af. Ik laat de aflossing staan op mijn spaarrekening en ik los af wanneer ik dat wil (of niet).

"Die twee aspecten komen samen in je pensioenvoorziening. Als je 65 bent, heb je minder inkomen (en als je een pensioenbreuk hebt zelfs veel minder inkomen). Tegelijk kan de rente gestegen zijn, heb je geen HRA meer (loopt af na 30 jaar), en zelfs met HRA stijgen je nettolasten, omdat je pensionado in een lager belastingtarief valt."

Als ik 65 ben zijn mijn kinderen gesetteld en dat scheelt mij een ongelofelijke smak geld (ik wil het niet uitrekenen). Daarnaast komt er waarschijnlijk 2 x een erfenis langs. Ten derde is de rente zonder hypotheekaftrekrente een schijntje. Daar ben ik van overtuigd. Ik betaal nu nog geen 500 euro netto aan hypotheekrente en dat blijft nog een hele lange tijd zo. En ondanks dit dipje qua woningmarkt ben ik er van overtuigd dat de 2 ton overwaarde in mijn huis minimaal verdubbeld is en dat mijn restschuld relatief meer dan gehalveerd is. Die betaal ik met mijn vakantiegeld en een winstuitkering.

"Niet-aflossen is kortom on-ge-lo-ve-lijk stom" Dat voelt voor jou misschien zo. Maar misschien is je buurman die in zijn aflossingsvrije huis zit en financiële ruimte heeft om zijn andere dromen uit te laten komen wel een stuk slimmer. Als je dood gaat heb je zelf feitelijk niets aan dat kapitaal (en ja, ik noem net dat de ouders een erfenis na laten, dat vind ik eigenijk oerstom!)

Trouwens, mijn punt is dat ik flexibiliteit in aflossen (op persoonlijk niveau) wenselijk vind.

Gedeeltelijk eens met chippie

Wij hebben een 100% aflossingsvrije hypotheek, omdat ik het fijn vond om af te kunnen lossen wanneer het ons uitkwam. In goede tijden wat meer en in slechte tijden wat minder. En dat hebben we in de afgelopen 10 jaar ook gedaan, waarbij ik merkte dat ik het fijn vond om zoveel mogelijk af te lossen. Het slaapt gewoon wat lekkerder En nu zijn het hele dure tijden (studerende kinderen, minder inkomen). We hoeven niets af te lossen dus dat die flexibiliteit is heerlijk, maar tegelijkertijd hebben we al zoveel afgelost dat de rente ook geen kopzorgen geeft. Ik ben nog altijd blij dat we het zo gedaan hebben, het is een super simpele hypotheekvorm, en bij aflossen gaan meteen de maandelijkse kosten omlaag, dus dat motiveert ook.

Bij de gratie van

Chippie:"Als je dood gaat heb je zelf feitelijk niets aan dat kapitaal (en ja, ik noem net dat de ouders een erfenis na laten, dat vind ik eigenijk oerstom!) "
Precies hier zit een maatschappelijk effect. Vooropgesteld: ik ben het met je eens. Ik ben ook niet van plan een erfenis achter te laten. Maar jij motiveert niet aflossen en toch gedekt zijn oa door die twee erfenissen die gaan langskomen. Die erfenissen bestaan bij de gratie van bezit dat volledig is afgelost en of liggende gelden die niet worden opgemaakt.
Jouw kinderen zullen dat genoegen niet kennen. En niet alleen jouw kinderen niet, ook de mijne niet (behalve als ik morgen het loodje leg) en ook die die wat ouder zijn niet. Dat zijn de starters van nu. Zij moeten opnieuw en helemaal zelf hun kapitaal opbouwen en wel helemaal aflossen, want die erfenis ontbreekt. Aan hen worden dus scherpere kredieteisen gesteld. Zij zijn het die de woningmarkt mijden, want het lukt ze niet om aan die eisen te voldoen. Daarvoor moeten ze eerst sparen: dat is toch nog geld opzij leggen dat niks ligt te doen en dat in stenen verdwijnt.
Dat is het effect van een complete generatie 'ik ga liever op vakantie dan dat ik aflos'.
Om nu te zorgen dat mijn kinderen en de jouwe eerder in staat zijn om toch dat huis te kopen (de woningmarkt weer vlot te trekken), wordt het interessant om ze wel uitzicht te geven op een stukje erfenis. Cru gezegd: Van de ouders van die generatie moeten er meer dood gaan voordat hun geld op is. Dat bereik je door te zorgen dat ze meer liggend geld of afbetaald vermogen hebben.
Overigens is het niet na willen laten van een enorme erfenis, voor mij een van de redenen geweest om dat veel te dure huis te verlaten en kleiner te gaan wonen.
Groet,
Miriam Lavell

Witte zwanen

"Als je een huis hebt, en ook maar enigszins met de toekomst bezig bent, dan is het (zacht gezegd) verstandig om hierover na te denken. Of denk je echt nooit na over de dag van morgen?"

Ja, ik denk wel na over de dag van morgen maar weet ook dat je nooit alles kunt overzien. En in het allerergste geval, verkoop ik mijn huis en leef ik nog 10 jaar van de overwaarde.

Mijn punt is (ik leg het nu voor de derde keer uit): enige verplichting inzake aflossen (bv zorg dat hypotheekbedrag lager is dan executiewaarde) is goed maar daarnaast/daarbij graag ook de vrijheid om wel of niet af te lossen en vooral kiezen wanneer je aflost.

"Je rekent dus op een erfenis (assumption is the mother of all fuckups, mss komt die nooit), en op later inkomen. Maar wat doe je als de HRA verdwijnt, je pensioenfonds in de problemen zit, en de rente weer naar \'normale\' niveau\'s (een procentje of 10-12) stijgt? Dat zijn allemaal, bij de huidige kennis, realistische scenario\';s ,e ndan hebben we het nog niet over Black Swans"

Ik heb de erfenis niet ingecalculeerd maar de kans is inderdaad behoorlijk aanwezig. Qua inkomen ga ikniet uit van een inkomensstijging maar wel van het feit dat onze kinderen waarschijnlijk eerst duurder worden (studeren) en daarna minder duur (gesetteld). Ja, daar houd ik rekening mee; er is een studiefonds en ik mag toch hopen dat ze een keer uitvliegen.

Als de HRA verdwijnt en de rest gelijk blijft scheelt mij dat 300 euro per maand. Dat kunnen we hebben. Tegenslag hebben we ingecalculeerd. Ik kan namelijk nog wel drastischer tegenslag bedenken: arbeidsongeschikt, ernstige ziekte kinderen, ....

Als mijn pensioenfonds (pensioen? ik denk dat ik door mag tot mijn 72ste...) in de problemen komt dan ga ik er vanuit dat mijn spaargeld wat ik juist niet in het huis heb gestopt mij nog redelijk lange tijd op de been houdt.

Hypotheekrente stijgt? Prima, dan stijgt rente op spaarrekening ook. Dat houdt elkaar leuk in evenwicht.

Ik kan ook in een huurhuis gaan zitten: dan komt mijn pensioenfonds ook in de problemen, wordt de kans dat ik een erfenis krijg niet groter, is de kans op tegenslag niet kleiner en heb je ook geen HRA...

Snap die theorie niet

"Als de rente weer naar "normale" standen stijgt, is er geen enkel pensioenfonds meer in de problemen. Dat scheelt dan weer in het zwarte scenario."
Het automatisch verband ontgaat me. Renteberekening is toch niet van bovenaf voorgeschreven? In Nederland is de rente die banken berekenen voor hypotheken, hoger dan in andere EU landen. Dat percentage kan zomaar met 20-25% toenemen (de bank legt er een procentje op) zónder dat daar meer spaarrente tegenover staat en zeker zónder dat pensioenfondsen daar last van hebben (risico-maatregel banken).
Bovendien begrijp ik niet hoe je met het stijgen van de rente het reeds ontstane pensioenprobleem wilt oplossen. Pensioenen _zijn al_ minder dan gedacht (er wordt _nu al_ in gesneden). Zolang de rente laag blijft daalt de verwachting nog sterker. Als de rente zou stijgen, dan wordt het gat tussen verwachting en uitkomst misschien minder negatief. Maar positief? Ooit misschien, maar of de 40+ers van nu daar al van zullen profiteren is maar zeer de vraag.
Verder: Mijn pensioen bedraagt 2,75€ per maand (is de voorspelling). Ik heb van al mijn werkgevers bij maar eentje verplicht moeten bijdragen in een pensioenfonds (semi-ambtenaar). Alle overige keren heb ik vriendelijk bedankt voor de service (ik zoek het liever zelf uit).
Groet,
Miriam Lavell

Geen 1:1 verband

Izar:"Die verplichtingen worden contant gemaakt tegen de huidige rente op de kapitaalmarkt. "
Ja, dat dacht ik ook. Daarom vind ik de conclusie dat een stijgende hypotheekrente ook meer pensioen oplevert een beetje kort door de bocht. Hypotheekrente is niet 1:1 verbonden aan de kapitaalmarkt (zie de verschillen in berekende rente).
Maar inderdaad: 10% stijgen zal het niet worden zonder dat er ook op de kapitaalmarkt in rente gestegen wordt.
Izar:"Ongeveer 80% van de werknemers in Nederland valt onder een verplichtgesteld pensioenfonds. "
20% van het werk (de beschikbare banen) niet dus. Het lijkt me eigenlijk vanzelfsprekend dat een groot deel van de werknemers diverse periodes (banen) hebben zonder pensioenverplichting (wisselen van banen tijdens carriere).
Maar dat is maar een zijstap.
Groet,
Miriam Lavell

Uit evenwicht

Ook dit lijkt me te optimistisch:"Hypotheekrente stijgt? Prima, dan stijgt rente op spaarrekening ook. Dat houdt elkaar leuk in evenwicht. "
Van een beetje evenwicht kun je nog spreken als het verschil 1% is (3% betalen, 2% krijgen). Maar bij een gelijke verhouding met een stijgende rente op de kapitaalmarkt, wordt het verschil net zo makkelijk 2 of 3% (6% betalen, 4% krijgen; 10% betalen, 7% krijgen).
Dat is levert een verdubbeling of verdrievoudiging op van de woonlasten.
Dat zal je met huren niet overkomen.
Het gekste van die stelling vind ik bovendien dat je aan een kant strikt vol blijft houden aan de stelling dat je geen erfenis na wilt laten (je wil niet aflossen), terwijl je tegelijkertijd kennelijk een substantiele spaarpot hebt waaruit je de rente op je hypotheek betaalt.
Spaarhypotheek? Gelegaliseerde diefstal noemde Boot dat laatst. http://www.bnr.nl/topic/beurs/897799-1203/spaarhypotheken-gelegaliseerde-diefstal
Aan het einde van de rit (bij overlijden) ontstaat er (als alles goed gaat) toch nog een erfenis, namelijk een volledig afgelost huis.
Groet,
Miriam Lavell

Komt niet meer goed

Izar, ik denk dat tinus toch dichter bij de waarheid zit. De pensioenfondsennood betekent bijvoorbeeld al dat de pensioenleeftijd later zal komen (je moet langer werken, loopt meer risico op baanverlies en in de bijstand belanden). Dat zal niet teruggedraaid worden als de rente stijgt. De hypotheeklasten stijgen wel als de rente stijgt.
Groet,
Miriam Lavell

Vlek op vlek

Natuurlijk gaat het om risico afwegen en zijn die risico's nogal verschillend.
Maar in zijn algemeenheid hebben we wel degelijk te maken met slechtere pensioenvoorwaarden gecombineerd met een rente-niveau dat alleen maar kan stijgen.
Dat is zijn algemeenheid een dubbele aanslag op de betaalbaarheid van het huis.
Of dat voor je prive-situtatie ook geldt, moet nog blijken.
Izar:"Bij het afsluiten van een hypotheek (na scheiding, op oudere leeftijd, dus niet ideale omstandigheden) heb ik met dat risico dus geen rekening gehouden."
De meeste mensen niet. Als er iets onwrikbaar vast leek te staan dan waren dat wel pensioenrechten (dat heb je in ieder geval). Combineer dat met het als net zo onwrikbaar ervaren door velen van HRA en het feit dat er over het mogelijk stijgen van rente nauwelijks gesproken wordt, en je kunt op je vingers natellen dat velen toch nog in de penarie raken.
Het is vlek op vlek, in zijn algemeenheid.
Allemaal heel anders dan de door tinus geschetste voordelen van toenemend huizenbezit: het hebben van vermogen gecombineerd met lage woonlasten, waarmee huizenbezit ook onderdeel is van het pensioen.
Dat riedeltje gaat in zijn algemeenheid niet meer op. Maar natuurlijk zijn er uitzonderingen.
Groet,
Miriam Lavell

Drie dingen

izar:
Pensioenbreuk bestond vroeger nog toen er nog eindloonregelingen waren. Ging je dan voor pensioendatum naar een andere werkgever, dan had je een probleem. Met middelloonregelingen bestaat dat probleem niet meer."
dat is een formalistisch standpunt. En wat mij betreft bezijden het punt. Het gaat er om: heb je op je 65e/67e nog voldoende cash-flow (inkomsten uit pensioen) om de hypotheeklasten van je huis te betalen? Of niet?
Mijn idee is simpel; je kunt dit probleem op 3 manieren benaderen:
-negeren en niet over de toekomst nadenken
-zorgen voor cash-flow
-zorgen voor lage/geen hypotheeklasten.

Nog wat

Miriam:
"Izar, ik denk dat tinus toch dichter bij de waarheid zit. De pensioenfondsennood betekent bijvoorbeeld al dat de pensioenleeftijd later zal komen (je moet langer werken, loopt meer risico op baanverlies en in de bijstand belanden). Dat zal niet teruggedraaid worden als de rente stijgt. De hypotheeklasten stijgen wel als de rente stijgt."
Zoiets. Hogere rente zorgt voor een hogere dekkingsgraad bij je pensioenfonds, en dus voor een betere garantie, dat het pensioen waar je recht op heb, ook wordt uitbetaald. De angel zit wat mij betreft in twee dingen:
-'betere garantie' is nog geen zekreheid
-veel belangrijker: je krijgt alleen 'waar je recht op hebt'. Pensioengaten/pensioenverlies door carrièrebreuken, werken als zzp-er, en/of scheiding zit daar niet in.
Verder, de huidige constructies zijn vooral aantrekkelijk, omdat de hra een subsidie is op rentebetalen, en een straf voor aflossen. Alles wordt anders, als je zelf het recht op hra verliest of minder wordt (en dat gebeurt op je 65e, of als je 30 jaar hebt betaald), of als de hele hra verdwijnt.

Izar

Even en late reactie op jouw uitspraak: 'Sec bezuinigingen betekent dat er minder WW-premie betaald hoeft te worden door werkgever en werknemer.' De ww-premie is al lang afgeschaft, en wel op 1 januari 2009. Op dat moment zaten de WW en WAO-potten boordevol geld. Het geld jongde aan, dat wil zeggen dat er meer binnenkwam aan rente dan er uit ging aan uitkeringen. 9 miljard zat er in de pot. In 2009 (vlak na de eerste crisis) besloot het kabinet van Balkenende IV om de premies af te schaffen. Doel: de koopkracht van mensen te verbeteren. Mooie korte termijndoelstelling. en zowaar, drie jaar later is er een tekort in de WW-pot van 1,9 miljard, terwijl het aantal werklozen relatief zeer laag is.
zie: http://www.trouw.nl/tr/nl/4500/Politiek/article/detail/3219201/2012/03/06/Opdrogen-WW-fonds-was-te-voorzien.dhtml
De vakbond heeft al voorgesteld om de ww-premie weer te gaan heffen. Maar Kamps wil daar niet aan. Hij zegt, dat er wel andere potjes te vinden zijn als de ww-pot leeg is. Mind you! Daarmee heeft hij elke grond weggehaald om iets te veranderen aan de WW-regelingen.
Ik kijk naar dit verhaal met verbijstering. Eén van de redenen waarom de economie helemaal stil is gevallen is het gebrek aan consumentenvertrouwen en dat heeft o.a. te maken met mensen die zich de vraag stellen: wat als.... wat als ik werkloos word, wat als ik arbeidsongeschikt word. Als er dan geen zicht is op een leefbaar inkomen gaan mensen oppotten, uitstellen etc.

De PvdA (Samson) heeft het plan om de werkgevers het eerste halve jaar de ww te laten betalen. Prachtig. Alleen gaat hij voorbij aan de realiteit dat werkgevers al heel lang bezig zijn om helemaal gen mensen meer in dienst te nemen, zeker niet in vaste dienst. Liever allemaal ZZP-ers. Dat wordt straks nog aantrekkelijker als het aan Samson ligt: voor een ZZP-er hoef je helemaal geen ww te betalen.

Ik kijk er met verbijstering naar en snap echt helemaal niets hiervan. Wat wordt straks het perspectief? Als je een klus hebt zoveel mogelijk geld eruit slepen en sparen tot je contant een huis kunt kopen? Maar wel voorkomen dat je in de bijstand terecht komt, want dan ben je je huis alsnog kwijt? Of je zet schimmige constructies op, waardoor het huis officieel niet van jou is. De graaicultuur laten doordringen in alle lagen van de bevolking. Zoiets.

Tsjor

Overleden ouders

De situatie waarin Witte dame zit zal in de nabije toekomst veel vaker voorkomen. Waarbij het bijzondere wordt, dat we straks na de vele scheidingen, kinderen krijgen die niet met een aantal één huis 'moeten' verdelen, maar wellicht met zijn tweeën of drieën (of alleen) twee huizen. Het aantal mogelijke bewoners wordt kleiner dan het aantal beschikbare woningen.
Deze jongeren zullen in de toekomst geen onder-hypotheekschulden- gebukt-gaande huiseigenaren zijn, maar door erfenis verkregen kapitaalbezitters. Dat vraagt een andere manier van denken: hoe ga je zo goed mogelijk om met het kapitaal dat je bezit? Verhuren (wat nu vooral als 'tijdelijk' wordt gezien) zou wel eens een 'normaal' patroon kunnen worden. Met bijbehorende problemen en nieuwe oplossingen.

Tsjor

Tinus_p, omdraaien

Tinus_p: 'omdat de hra een subsidie is op rentebetalen, en een straf voor aflossen.' Ja, dat vind ik ook vreemd. Ik vind het ook vreemd dat ik meer terugkrijg als ik meer verdien en minder als ik minder verdien, terwijl ik het dan juist harder nodig heb. Dat ik meer belasting betaal als ik meer verdien vind ik geen goede grond om dan ook maar meer geld terug te krijgen voor een duurder huis.

En wat als je het omdraait: aflossing wordt aftrekbaar van de belastingen, de betaalde rente niet? Of: investeren in opknappen en verbouwen wordt aftrekbaar? Je hebt dan toch een soort tegemoetkoming voor huiseigenaren, bevordert het eigen-woning-bezit (waar goede redenen voor zijn) en werkt aan vermindering van de hypotheekschuld.

Tsjor

Huurkoop

Wat ik zo om me heen hoor is dat het in andere landen vaak mogelijk is om een huis te krijgen door huurkoop: twintig jaar lang 'huur' betalen maakt dat het huis je eigendom wordt. en als je binnen die twintig jaar wil verhuizen lever je gewoon de sleutels in, alsof je een huurder bent.

In Nederland hoor ik daar weinig over. Ik heb zelf ooit één keer zo'n vraag gekregen, maar dat wilde ik toen niet, omdat ik het kapitaal uit de woning nodig had om een ander woning te kopen. Maar als je een woning erft is het wat anders.

Zou er een formule voor huurkoop te bedenken zijn? Ik kan me er wel iets bij voorstellen.

Tsjor

Huurkoop

Tsjor:
"Wat ik zo om me heen hoor is dat het in andere landen vaak mogelijk is om een huis te krijgen door huurkoop: twintig jaar lang \'huur\' betalen maakt dat het huis je eigendom wordt. en als je binnen die twintig jaar wil verhuizen lever je gewoon de sleutels in, alsof je een huurder bent."
Huurkoop is een waanzinnig klantonvriendelijke constructie -de consumentenbond waarschuwt er al decennia tegen.
Ik weet ook niet in welk land huurkoop populair is; vziw gaat het dan bv om halalhypotheken.

Niet alleen maar

Ja, in Arabische landen, maar ook in Amerika bijvoorbeeld. Het verhelderde voor mij in elk geval waarom mensen zomaar hun huis konden verlaten en geen schuld overhouden.

Wat zijn de bezwaren? Ik zie ook voordelen, mits je goede afspraken maakt op papier over waardevaststelling, onderhoud, betaling uiteraard en eigendomsrechten. Met name bij geërfd onroerend goed kan ik me daar iets bij voorstellen.

Stel, je erft een huis dat op papier 100.000 waard is. Je rekent even met het dubbele (als je hypotheek neemt betaal je in 30 jaar het driedubbele aan de bank!), dus dat wordt 200.000. Dat over 20 jaar, dan wordt dat een huur van 835 euro per maand. Gedurende die twintig jaar krijg je dus de waarde van het huis plus geld om onderhoud te verrichten. En na 20 jaar is het huis van degene die het gehuurd heeft. Mocht de huurder eerder vertrekken kun je met een andere huurder starten.

Waarin zit het klantonvriendelijke? De Amerikanen zijn zo in elk geval direkt van hun schuld af, terwijl hier mensen jarenlang op houtjes moeten bijten en alleen van de gigantische schuld afkomen als ze in de schuldsanering terecht komen. Dat is toch ook klantonvriendelijk? Bovendien zullen mensen voor hun werk (allemaal tijdelijk) steeds vaker moeten verhuizen, maar soms kan het ook zomaar zijn dat ze ergens kunnen blijven hangen. Met huurkoop heb je een soepel systeem dat allebei mogelijk maakt. Je hebt alleen geen hypotheek een geen belastingaftrek, maar dat heeft straks niemand meer.

Tsjor

Tinus_p

Je herhaalt wat je al eerder zei, maar ik begrijp het nog niet. Wat zijn dan de argumenten? Vergelijk dat eens met het product 'aflossingsvrije hypotheek'. Betaal je eeuwen en je komt nooit van je schuld af.

Tsjor

Excuses

Verkeerd gelezen. Tsjor

Tsjor, huurkoop

Tsjor:
"Ja, in Arabische landen, maar ook in Amerika bijvoorbeeld. Het verhelderde voor mij in elk geval waarom mensen zomaar hun huis konden verlaten en geen schuld overhouden."

tsjor:
"Wat zijn de bezwaren? (..) Stel, je erft een huis dat op papier 100.000 waard is. Je rekent even met het dubbele (als je hypotheek neemt betaal je in 30 jaar het driedubbele aan de bank!), dus dat wordt 200.000. Dat over 20 jaar, dan wordt dat een huur van 835 euro per maand. Gedurende die twintig jaar krijg je dus de waarde van het huis plus geld om onderhoud te verrichten. En na 20 jaar is het huis van degene die het gehuurd heeft. Mocht de huurder eerder vertrekken kun je met een andere huurder starten."
Duhuh Huurkoop is heel handig voor de verkoper, precies zoals je schetst. Huurkoop is een probleem voor de koper. Die heeft namelijk geen enkel recht (dus ook niet op de waardevermeerdering) als hij de huur niet meer kan betalen. De huurkoper is zijn investering dan gewoon kwijt.

Het Amerikaanse voorbeeld is geen huurkoop. In sommige (niet alle) amerikaanse staten heeft de huiseigenaar/geldlener het recht, om zijn bezit over te dragen aan de bank, als hij de hypotheekrente niet meer kan betalen. Dat is nadelig voor de bank, als de bank daardoor opgezadeld wordt met een huis, dat inmiddels minder waard is.
Zie bv hier http://en.wikipedia.org/wiki/Strategic_default, het essentiële punt is, dat in NL en sommige Amerikaanse staten sprake is van 'recourse debt' (http://en.wikipedia.org/wiki/Recourse_debt), maw dat je persoonlijk aansprakelijk blijft, terwijl het in andere amerikaanse staten non-recourse-debt is (en de bank alleen het huis kan claimen en verder niets).