Huis overleden schoonouders verhuren?
Mijn schoonouders zijn in een tijdsbestek van anderhalf jaar overleden. Nu met het huis dus ontruimd worden en in de verkoop. Grote vraag is natuurlijk hoe lang dat in deze tijd gaat duren. Het gaat om een huis in een groot, niet al te aantrekkelijk dorp in de randstad. Vergelijkbare huizen staan voor rond de 2 ton op Funda. Mijn zwager kreeg het verzoek van een kennis van een vriendin van mijn schoonouders die in scheiding ligt en het huis graag zou willen huren als het leeg is.Welke haken en ogen zitten hier aan?
Halalhypotheek
Joyeux:
"Halalhypotheken hebben niets met huurkoop te maken. Halalhypotheken zijn 'rein' omdat er geen rente over betaald wordt. In plaats darvan kennen moslims 'winstopslag'. Maar de verkoop van het huis is wel gewoon echte verkoop hoor."
Welke zekerheid heeft de bank dan? Immers, de winstopslag vertegenwoordigt rente, die zit niet in de (executie)waarde.
Aangezien er bovendien verkocht is met winstopslag, moet de gemeente een WOZ-waarde berekenen (voor dit huis en alle vergelijkbare huizen) waar die winstopslag in is verwerkt.
Investering
'Die heeft namelijk geen enkel recht (dus ook niet op de waardevermeerdering) als hij de huur niet meer kan betalen. De huurkoper is zijn investering dan gewoon kwijt.
Een huurder kan 50 jaar huur betalen en het huis is nog niet van hem/haarzelf. En een koper die de hypotheek niet meer kan betalen, daarvan wordt het huis verkocht voor de executiewaarde. Het helpt je dan niets als je de bank duidelijk maakt dat je in feite het huis al twee keer hebt betaald. Bovendien zijn er andere constructies mogelijk, bijvoorbeeld dat een huurkoper restschuld opbouwt (tijdelijk minder betaalt) en die restschuld na 20 jaar alsnog betaalt, eventueel door een gewone hypotheek aan te gaan, dat is dan voor een veel lager bedrag.
Wat is het verschil met je Amerikaanse voorbeeld? Als je het woordje 'bank' vervangt door 'verkoper' heb je dezelfde situatie: als iemand wil verhuizen of het niet meer op kan brengen kan die persoon de sleutel inleveren. Als de prijzen gedaald zijn heb je pech, als de prijzen gestegen zijn heb je geluk, maar dat is toch altijd al zo?
Tsjor
Joyeux
Joyeux:
"Maar daarmee is toch geen sprake van huurkoop? En dat beweerde je."
ALS er geen huurkoop is, welke zekerheid heeft de bank dan? Er is immers veel (door de winstopslag) veel meer schuld dan de waarde van de woning.
Joyeux:
"Overigens heeft de bank niet meer of minder zekerheid dan wanneer de hypotheek inclusief kosten koper wordt afgesloten. Dan komt er ook een bedrag bovenop de koopsom, dat zijn de zogeheten 120 % hypotheken. Het echte probleem is dat de belastingdienst de winstopslag niet accepteert als aftrekbaar, en dat de halalhypotheek dus \'bruto\' betaald moet worden."
Nee. het echte probleem is, dat rente wordt omgezet in (ver)koopprijs (via 'winstopslag'). Dat levert allerlei nare formele problemen op, zoals de vraag wat nu eigenlijk de 'waarde' is (immers; de waarde is per definitie de prijs). Een halalhypotheek verhoogt daarmee de WOZ-waarde voor dat huis en alle huizen in de buurt.
Ik heb me overigens verbaasd dat moslims deze truuk accepteren. Immers, het renteverbod wordt alleen in vorm omzeild, maar in werkelijkheid blijft het concept 'rente' (in een andere vorm) gewoon bestaan. Dat maakt de vraag om hra ook nogal vreemd.
Tsja tsjor
Tsja Tsjor, wat moet ik zeggen? Je hebt last van wensdenken, waarbij je je focust op een aantal positieve scenario's, en niet kijkt naar de nadelen.
Tsjor:
"Een huurder kan 50 jaar huur betalen en het huis is nog niet van hem/haarzelf."
Een huurder heeft dan ook niet de nadelen (en de risico's) van het eigenaar zijn. Geen risico op waardevermindering, geen onderhoudskosten (kunnen mn bij groot onderhoud flink oplopen), de mogelijkheid om gewoon op te zeggen en te vertrekken, geen leegstand/onverkoopheidsrisico.
tsjor:
"En een koper die de hypotheek niet meer kan betalen, daarvan wordt het huis verkocht voor de executiewaarde."
Ja, maar dan heeft de eigenaar ook werkelijk alle voor- en nadelen van het eigenaar zijn. Als je de hypotheek niet meer kunt betalen (bv vanwege arbeidsongeschiktheid) maar het huis is twee keer zoveel waard geworden, incasseer je ook de overwaarde. Het essentiële punt is, dat je bij huurkoop dat niets hebt.
Tsjor:
"Wat is het verschil met je Amerikaanse voorbeeld? Als je het woordje \'bank\' vervangt door \'verkoper\' heb je dezelfde situatie: als iemand wil verhuizen of het niet meer op kan brengen kan die persoon de sleutel inleveren. Als de prijzen gedaald zijn heb je pech, als de prijzen gestegen zijn heb je geluk, maar dat is toch altijd al zo?"
Nee. In jouw idee gaat het risico op leegstand/waardevermindering/onverkoopbaarheid van de eigenaar-bewoner naar de bank (of de verkoper). Principieel is dat onevenwichtig (die profiteren namelijk niet van de waardestijging), maar het betekent ook dat de bank een extra risico loopt. Dat risico kost geld, en dat zul je dus terugzien in hogere rentes en/of minder geld uitlenen, zeker aan 'slechte risico's'.
Joyeux
Joyeux:
"Npgmaals: precies hetzelfde als bij het bijlenen van de kosten koper (of andere opslagen), of bij het bijleggen van eigen geld voor de \'winst\'."
Nouja, de winstopslag is natuurlijk wel een veel groter bedrag. De kosten koper zijn 2% (vroeger 6%); de 'winstopslag' is 100-200% ervan (afhankelijk van de fictieve rente+looptijd).
Niet de bank
Tinus_P: 'Principieel is dat onevenwichtig (die profiteren namelijk niet van de waardestijging), maar het betekent ook dat de bank een extra risico loopt.' Nou kom eens los van de bank en terug naar de bovengeschetste situatie (die niet uniek is): erfgenamen erven een woning die ze zelf niet nodig hebben, vragen zich af wat te doen in deze marktsituatie, verkopen of verhuren. Daar komt geen bank aan te pas, alleen de belastingdienst in verband met erfrecht en mogelijke inkomsten.
'In jouw idee gaat het risico op leegstand/waardevermindering/onverkoopbaarheid van de eigenaar-bewoner naar de bank (of de verkoper)' In mijn idee heb ik er één oplossing bij (de risico's die je noemt als waardevermindering en onverkoopbaarheid zijn er nu al voor eigenaren), namelijk dat je een nieuwe huurder zoekt als de oude vertrokken is voordat de woning zijn/haar eigendom is. Die nieuwe huurder gaat dan huur betalen naar de nieuwe waarde van het huis. Dat kan meer zijn, het kan minder zijn en al naar gelang de markt kun je ook besluiten om alsnog te verkopen.
'Als je de hypotheek niet meer kunt betalen (bv vanwege arbeidsongeschiktheid) maar het huis is twee keer zoveel waard geworden, incasseer je ook de overwaarde. Het essentiële punt is, dat je bij huurkoop dat niets hebt.' Of je zit met een grote restschuld, zoals nu de situatie is en ik verwacht dat dat ook enige tijd zou duren. Het verhaal over verkoop voor twee keer de aankoopwaarde is echt een verhaal uit de oude tijd. Er kan een situatie komen waarbij je als verkoper op je nagels bijt: de markt trekt aan en de huurkopers blijven 20 jaar zitten. Dan heb je het huis verkocht voor twee maal de marktwaarde van 20 jaar geleden. Omgekeerd, als je nu een huis verkoopt heb je één maal de marktwaarde van 20 jaar geleden, daar kun je dan 20 jaar later ook voor op je nagels gaan bijten. Het is dus een wat-als situatie die reëel gezien helemaal niet zo pijnlijk hoeft te zijn.In feite krijg je over langere tijd de dubbele waarde van het huis.
Het is nog geen volmaakt plan. Er moeten nog dingen geregeld worden met de belastingdienst, afspraken over onderhoud en afspraken over mogelijke conflicten. Bijvoorbeeld als huurder de woning erg verwaarloosd achterlaat. Maar dat zijn oplosbare problemen.
Kern is dat je zo weer beweging kunt krijgen in een vastzittende markt, waarbij zowel de verkoper/verhuurder als de koper/huurder profijt kan hebben: de verkoper is op den duur de woning kwijt, heeft inkomsten, de woning is bewoond (ook prettig); en de koper kan een woning krijgen waarvoor hij/zij 1/3 minder betaalt dan wanneer het gefinancierd zou worden met een hypotheek. die 1/3 staat gelijk aan wat nu ongeveer de opbrengst van de HRA is.
Tsjor
Blijft lastig
Tsjor:
"Nou kom eens los van de bank en terug naar de bovengeschetste situatie (die niet uniek is): erfgenamen erven een woning die ze zelf niet nodig hebben, vragen zich af wat te doen in deze marktsituatie, verkopen of verhuren. Daar komt geen bank aan te pas, alleen de belastingdienst in verband met erfrecht en mogelijke inkomsten."
Jups. Maar dit zijn betrekkelijk zeldzame situaties.
Mss kunnen erfgenamen proberen om zo van hun erfenis af te komen, maar de principiele problemen met huurkoop blijven staan. Essentieel is vooral, dat je pas na 20-30 jaar kunt transporteren, en dat de erfgenamen dus eigenaar blijven met alle voor- en nadelen.
Vordering
Joyeux:
"En eerlijk gezegd begrijp ik echt niet waarom de winstopslag ineens (volgens jou) tot huurkoop zou leiden en rente niet. Winstopslag wil niets anders zeggen dan dat je vooraf berekent welk bedrag er (onder een andere noemer) over een periode vna 30 jaar extra betaald moet worden. Er is in dat opzicht geen verschil met de normale hypotheken hoor, alleen weten mensen bij een normale hypotheek niet wat ze na 30 jaar feitelijk betaald hebben. Dat (niet-islamitische) banken niet staan te springen om deze constructie, en dat de belastingdienst de winstopslag niet aftrekbaar vindt, maakt de aankoop van het huis niet ineens tot hurkoop. Nogmaals, bij een halalHYPOTHEEK gaat het eigendom van het gekochte meteen over op de koper, in tegenstelling tot huurkoop-constructies. Dat staat toch helemaal los van de manier waarop je die koop financiert?"
FF stapje terug. Bij halahypotheek verkoop je met winstopslag. Die winstopslag is significant hoger dan de 2, 6, of 10% kosten koper. Bij een hypotheek van 30 jaar, 5% rente zou die 93% moeten zijn (volgens één vd vele mortgage calculators). Maar wat gebeurt er met die vordering van 93%? Welke zekerheid heeft de bank mbt die vordering?
Maar niet onmogelijk
Ja, ik zie ook wel dat er een paar lastige aspecten aan zitten, maar ik denk dat het merendeel daarvan oplosbaar is met allerlei afspraken en contracten. Bovendien zitten er aan de hudige situatie ook heel lastige aspecten.
'Jups. Maar dit zijn betrekkelijk zeldzame situaties.' Eerlijk gezegd denk ik dat het steeds vaker voor zal komen. Denk aan de gescheiden ouders met twee kinderen, die straks twee huizen 'te verdelen' hebben terwijl ze zelf al lang en breed ergens wonen. Bovendien zie ik het in mijn omgeving: ouders overleden, huis staat jarenlang te koop, leeg. Dat levert voor niemand iets op.
Tsjor
Lastige aspecten
Tsjor:
`Ja, ik zie ook wel dat er een paar lastige aspecten aan zitten, maar ik denk dat het merendeel daarvan oplosbaar is met allerlei afspraken en contracten. Bovendien zitten er aan de hudige situatie ook heel lastige aspecten.`
Die lastige aspecten van huurkoop los je niet op door te kijken naar de lastige aspecten van onverkoopbaarheid.
Kernprobleem blijft: Wie is de formele eigenaar, en wie neemt dus de risico's/voordelen daarvan?
Formeel eigenaar
Is degene van wie het huis is, de ander is huurder, tot de 20 jaar voorbij zijn, dan wordt de huurder eigenaar, terwijl de koopsom al betaald is. Misschien met er dan nog officieel overdrachtsbelasting betaald worden, maar dat zijn zaken die je met de belastingdienst moet regelen. Eigenaar moet opstalverzekering etc. afsluiten. Maar daarvoor krijgen de eigenaren dan ook twee keer de koopsom.
Voordeel voor de huurder is dat de huurder zo kan vertrekken, zonder restschuld, of kan blijven zitten en dan voor twee keer de waarde het huis heeft. Is nog altijd 1/3 minder dan wanneer je een hypotheek moet afsluiten.
Voor onderhoud buiten moeten zaken geregeld worden, vergelijkbaar met wat de woningbouw nu doet. Voor zaken binnen is de huurder verantwoordelijk. Eventueel kun je bepaalde bedingingen opnemen die voorzien in situaties wanneer de huurder de woning uitgeleefd heeft bij vertrek, maar ook daar hebben woningbouwverenigingen mee te maken, dus ik zou daar te rade gaan als ik het moest regelen.
Er zijn nog haken en ogen, maar het is echt geen onmogelijke situatie.
Tsjor
