Hypotheekstress
We moesten (ja, zo voelde het) een hypotheektest laten doen. Onze situatie: 4 ton hypotheek, aflossingsvrij, kosten 730 euro per maand rente, rente staat voor 20 jaar vast, overwaarde 6 ton. We zijn allebei 50, studerende kinderen, verdienen leuk, geen gekke dingen met de pensioenen. Ik had geen hypotheekstress; 730 is minder dan wat we aan een simpele huurwoning kwijt zouden zijn, dat bedrag kunnen we altijd blijven betalen (ook van pensioen). De overwaarde wordt alleen maar groter, dus ik kan me ook niet voorstellen dat we tzt geen hypotheek kunnen krijgen. Onze overige lasten worden lager doordat kinderen uit huis gaan. We hebben ook nog wat reserves en eventueel nemen we extra overwaarde op (hebben ouders ook gedaan op 75jarige leeftijd).
Maar het is ze gelukt; ik heb hypotheekstress want we scoren een 5, een onvoldoende. Rationeel zeg ik 'wat een onzin' maar emotioneel knaagt het aan me. Zie ik nu echt iets over het hoofd? Of is het een truc van de hypotheekverstrekker?
Nee, Wil, volgens de belasting is overwaarde alles tussen verkoopwaarde en hypotheekbedrag. Of dat nu komt door aflossen of door inbreng eigen geld bij aankoop of door waarde stijging. En alleen op het moment van verkoop. Tot die tijd is het virtueel geld waar je niets mee kunt.
Chantel, je hebt gelijk met je punt over rente-aftrek. Ik was die nieuwe regeling vergeten (hoewel, zo nieuw is die nu ook weer niet). Onze hypotheek dateert van voor 2013.
Ginny, hoe het bij jou zit vraag ik me dan wel af, want ik lees nu ook overal dat je alleen kan aftrekken als je hypotheek voor 2013 is afgesloten of als er wordt afgelost.
Wat betreft dat niet-aflossen om de aftrek te maximeren: dat heeft volgens mij alleen maar zin als de rente die je op je spaartegoed krijgt, gecorrigeerd met vermogensrendementheffing, even hoog of hoger is als de hypotheekrente gecorrigeerd met de hypotheekrenteaftrek. Dan levert een euro op de bank meer rente op dan die euro, als die voor aflossing was gebruikt, aan hypotheekbetaling zou hebben bespaard.
De hypotheekrente is wel laag, maar de spaarrente is nog veel lager. En de vermogensrendementheffing gaat dit jaar pas in vanaf 100.000, maar die grens lag over 2020 fors lager en in vroegere jaren nog lager. Aflossen rendeert dus vaak wel degelijk.
Groeten,
Temet
Nog even een rekenvoorbeeld. Wij hebben verschillende leningsdelen in onze hypotheek, en eentje daarvan heeft een rente van ongeveer 4%. Als je HRA hebt en in de hoogste IB-schijf zit (tarief 50%) dan betaal je feitelijk geen 4%, maar slechts de helft, dus 2%. Dat betekent dat een euro die je aflost 2% oplevert (want over die euro betaal je die 2% niet meer)
Die euro levert momenteel op de bank minder op. Zelfs zonder vermogensrendementheffing.
Groeten,
Temet
M Lavell schreef op 24-03-2021 om 15:48:[..]
Dat is een ongeloofwaardig verhaal op diverse punten. Met zes ton eigen geld is je maximale hypotheek meer dan 8 ton. Met 6 ton eigen geld in de aanschaf van de woning is de overwaarde nu meer dan 6 ton. Met een hypotheek die nog geen 30% van de waarde van de woning beslaat krijg je op geen enkele manier een onvoldoende voor je dekkingsgraad.
Ik krijg de indruk dat je gaandeweg je verhaal verandert. Is niet erg. Een beetje in de ruimte babbelen op het internet is best leuk.
Miriam, dit slaat nergens op.
Nogmaals: wij hebben een huis gekocht van 1 mio, daarvoor hebben we 6 ton eigen geld ingebracht. Dan heb je nog 4 ton hypotheek nodig. Die 4 ton hypotheek is 100% aflossingsvrij. Woningwaarde is nog steeds 1 mio. We kunnen 8 ton hypotheek krijgen (of dat wel of niet aflossingsvrij kan, weet ik niet, we willen geen 8 ton hypotheek.). Dat verhaal verandert niet, jouw negatieve insteek is met de jaren ook niet veranderd. Omdat die 4 ton hypotheek 100% aflossingsvrij is, 'moeten' we een hypotheekscan doen. Is volgens mij een moetje van de overheid.
Uit die scan (zal wel redelijk gestandaardiseerd zijn) komt een 5 waar een 6 wenselijk is. Ik begrijp dat niet. Ben zelf altijd aan de voorizhctige kant en snap niet waar dat pijnpunt vandaan komt.
Plantenbak schreef op 24-03-2021 om 15:57:Hè maar als de rente nu niet aftrekbaar is dan heb je je woning pas na 1-1-2013 gekocht. Aflossingsvrij heeft bij de meeste geldverstrekkers een standaardlooptijd van 30 jaar. Dus je aflossingsvrijhypotheekprobleem gaat pas spelen in 2043.
Wat is dan nu precies het probleem en wat wil je nu van de bank?
Als de einddatum echt pas in 2043 is dan kan je nu niks doen of gaan aflossen of de hypotheek omzetten naar annuiteit/lineair.
Ik wil niets van de bank/hypotheekverstrekker. Ik heb mijn inziens geen probleem tot 2047, maar ik heb het idee dat de hypotheekverstrekker mij een (gestandaardiseerd) probleem aanpraat.
wil40 schreef op 24-03-2021 om 16:06:Je hebt er 6 ton zelf ingestoken en daarnaast een aflossingsvrije hypotheek van 4 ton. Dat is een aankoop van een miljoen. Het huis is nu ook een miljoen waard. Dan is er geen overwaarde.
Overwaarde is de waardestijging tussen aankoop en verkoop.
Okee.
wil40 schreef op 24-03-2021 om 16:06:Overwaarde is de waardestijging tussen aankoop en verkoop.
Nee, overwaarde is het verschil tussen de verkoopwaarde en de resthypotheek.
Ik heb ook deels aflossingsvrij maar nog nooit zo’n scan gedaan. Voor mij was de afweging ‘wie dan leeft, dan zorgt’. Ik wilde op het moment van afsluiten zo laag mogelijke lasten en mocht 50% aflossingsvrij doen (andere helft spaarhypotheek). Als ik tzt geen geld heb om dat af te lossen, en ook niet langer mag lenen, zie ik dan wel weer wat ik doe. Dan hoef ik in ieder geval geen dak meer boven het hoofd van minderjarige kinderen te verschaffen.
Of je hebt een 5 score omdat je pensioeninkomen te laag is voor 400.000 euro hypotheek. Dat je nu 800.000 kan lenen betekent niet dat je na je pensioen 400.000 kan krijgen.
Wellicht geen slecht idee om daar eens zelf kritisch naar te kijken.
Temet schreef op 24-03-2021 om 16:Ginny, hoe het bij jou zit vraag ik me dan wel af, want ik lees nu ook overal dat je alleen kan aftrekken als je hypotheek voor 2013 is afgesloten of als er wordt afgelost.
Je mag je aflossingsvrije deel van voor 2013 meenemen.
En dat hoeft niet bij dezelfde hypotheeknemer te zijn.
Jullie hebben gelijk dat overwaarde het verschil is tussen hypotheekbedrag en verkoopprijs. Ik zag overwaarde inderdaad meer als winst bij waardestijging. Chantal heeft 4 ton geleend en 6 ton zelf ingelegd en de waarde van het huis is een miljoen. Wij wonen al wat langer in ons koophuis, er resteert een kleine hypotheek en ons huis is gestegen in waarde.
Inderdaad alleen waarde op papier.
Plantenbak schreef op 24-03-2021 om 17:15:Of je hebt een 5 score omdat je pensioeninkomen te laag is voor 400.000 euro hypotheek. Dat je nu 800.000 kan lenen betekent niet dat je na je pensioen 400.000 kan krijgen.
Wellicht geen slecht idee om daar eens zelf kritisch naar te kijken.
De hypotheek loopt af voordat ze pensioen krijgen. (Aangegaan in 2017 toen waren ze 46, want nu zijn ze 50. De looptijd is 20 jr. Tenminste, volgens het startbericht)
Ik vind het overigens wel knap om op je 46e al 30 jaar hypotheekaftrek te hebben gebruikt.
'Ik wil niets van de bank/hypotheekverstrekker.' Dat is natuurlijk onzin: je wil 4 ton van de bank lenen en je bent niet van plan om het terug te betalen. En of de bank dat maar even goed vindt.
Ik ben het met je eens dat de banken sinds de kredietcrisis van 2008 te streng is gaan kijken naar de hypotheken. Vooral de extra eisen voor jongeren zijn wat dat betreft rampzalig. De berekening dat je goedkoper uit bent als je koopt dan wanneer je huurt is in veel huizen al honderd keer gemaakt, zuchtend concluderend dat kopen op dit moment niet kan. Voor de huizenbezitters wordt strenger gekeken naar de aflossingsvrije hypotheken (die jongeren nu niet meer kunnen afsluiten). Daar heb je last van. Maar als je volgens jouw berekeningen pas in 2047 hiermee te maken krijgt (dus je huis is in 2017 gekocht?) dan zou ik me er niet druk over maken. Dan heb je ook nog voldoende tijd om af te lossen. Tenzij je de bank ervan kunt overtuigen dat zij jou 4 ton moeten lenen die jij niet terug wil betalen, omdat je allerlei plezierige dingen wil doen.
Tsjor
Nee, de hypotheek zelf heeft als einddatum 2047. De schrijft TO zelf. Tegen die tijd zijn ze wel met pensioen. Die 20 jaar is de einddatum van de rentevastperiode. Het zou daarom verstandig kunnen zijn om nu wel te gaan aflossen om tegen de tijd dat ze met pensioen gaan de hypotheek lager is.
en die niet aftrekbaarheid is wat bijzonder. Het kan als ze voor 2013 nooit eerder een koophuis gehad hebben. Of zodanig veel overwaarde op een eerdere hadden dat ze na het inbrengen van de eigen weoning reserve geen recht meer hadden op renteaftrek maar dat is meestsl niet het geval bij aankoop van een duurdere woning. TO gaater blijkbaar vanuit dat de rente niet aftrekbaar is.