Hypotheekstress
We moesten (ja, zo voelde het) een hypotheektest laten doen. Onze situatie: 4 ton hypotheek, aflossingsvrij, kosten 730 euro per maand rente, rente staat voor 20 jaar vast, overwaarde 6 ton. We zijn allebei 50, studerende kinderen, verdienen leuk, geen gekke dingen met de pensioenen. Ik had geen hypotheekstress; 730 is minder dan wat we aan een simpele huurwoning kwijt zouden zijn, dat bedrag kunnen we altijd blijven betalen (ook van pensioen). De overwaarde wordt alleen maar groter, dus ik kan me ook niet voorstellen dat we tzt geen hypotheek kunnen krijgen. Onze overige lasten worden lager doordat kinderen uit huis gaan. We hebben ook nog wat reserves en eventueel nemen we extra overwaarde op (hebben ouders ook gedaan op 75jarige leeftijd).
Maar het is ze gelukt; ik heb hypotheekstress want we scoren een 5, een onvoldoende. Rationeel zeg ik 'wat een onzin' maar emotioneel knaagt het aan me. Zie ik nu echt iets over het hoofd? Of is het een truc van de hypotheekverstrekker?
tsjor schreef op 25-03-2021 om 08:05:'Ik wil niets van de bank/hypotheekverstrekker.' Dat is natuurlijk onzin: je wil 4 ton van de bank lenen en je bent niet van plan om het terug te betalen. En of de bank dat maar even goed vindt.
Ik ben het met je eens dat de banken sinds de kredietcrisis van 2008 te streng is gaan kijken naar de hypotheken. Vooral de extra eisen voor jongeren zijn wat dat betreft rampzalig. De berekening dat je goedkoper uit bent als je koopt dan wanneer je huurt is in veel huizen al honderd keer gemaakt, zuchtend concluderend dat kopen op dit moment niet kan. Voor de huizenbezitters wordt strenger gekeken naar de aflossingsvrije hypotheken (die jongeren nu niet meer kunnen afsluiten). Daar heb je last van. Maar als je volgens jouw berekeningen pas in 2047 hiermee te maken krijgt (dus je huis is in 2017 gekocht?) dan zou ik me er niet druk over maken. Dan heb je ook nog voldoende tijd om af te lossen. Tenzij je de bank ervan kunt overtuigen dat zij jou 4 ton moeten lenen die jij niet terug wil betalen, omdat je allerlei plezierige dingen wil doen.
Tsjor
Tsjor, wij konden 100% aflossingsvrij afsluiten omdat wij meer dan 50% eigen geld investeerden (we leenden voor minder dan 50 of 60% van executiewaarde). Dat is niet leeftijdsgebonden, jongeren kunnen dat ook, maar zij hebben niet zo'n smak eigen vermogen.
Maar als je het allemaal zo goed weet, waar heb je dan stress om?
Granola, data vraag ik me ook af. Vooral omdat er steeds zulke niet-ter-zake doende redeneringen worden opgehangen.
Bijvoorbeeld: de redenering dat je gemakkelijk de hypotheek kunt betalen, en dat huren veel duurder is. Die redenering kent iedereen die op dit moment huurt, dat gaat niet over aflossingsvrij of niet. Alleen: bij de bank hoef je daarmee niet aan te komen zetten. Er is 1 bank die als experiment dat mee wil nemen: als je zoveel jaar een bepaalde huur hebt betaald (en nog wat voorwaarden) dan gaan ze ervan uit dat je ook een (meestal lagere) hypotheek kunt betalen. Maar voor de meeste banken gaat dat niet op: ja, je kunt wel een huur van 1250 betalen, maar nee, je krijgt geen hypotheek waarbij de lasten 800 zouden zijn.
Om het even simpeler te maken: stel ik ga met je uit eten, ik ben de portemonnee vergeten, jij betaalt voor mij en ik beloof dat ik dat binnen een week terug zal betalen. Vervolgens maak ik aan jou duidelijk dat ik niet van plan ben om dat binnen een week terug te betalen, zelfs dat ik helemaal niet van plan ben om dat terug te betalen en dat jij niet moet zeuren, want ik heb genoeg geld om het terug te betalen.
Dat is jouw redenering. Het lijkt erop alsof je denkt dat je zoveel kapitaal in dat huis hebt gestopt, dat je niet valt onder de geld van de hypotheek (aflossingsvrij = aan het einde van de looptijd in een keer aflossen). Als het goed is heb je een contract afgesloten met de bank en in dat contract staat dat de aflossingsvrije hypotheek aan het einde van de looptijd moet worden afgelost.
Nogmaals: je zult de bank moeten overtuigen van je gelijk en wellicht ook overhalen om straks een nieuwe lening aan jou te verstrekken. Maar het kan zijn dat ze dat niet doen. Een oud-collega raakte daardoor behoorlijk in de stress: bank wilde het geld zien en niet oversluiten. Ik bespaar mezelf lieve die stress, ook al weet dat dat mijn woning het driedubbele waard is dan mijn hypotheek.
Tsjor
tsjor schreef op 25-03-2021 om 21:35:Granola, data vraag ik me ook af. Vooral omdat er steeds zulke niet-ter-zake doende redeneringen worden opgehangen.
Dat is jouw redenering. Het lijkt erop alsof je denkt dat je zoveel kapitaal in dat huis hebt gestopt, dat je niet valt onder de geld van de hypotheek (aflossingsvrij = aan het einde van de looptijd in een keer aflossen). Als het goed is heb je een contract afgesloten met de bank en in dat contract staat dat de aflossingsvrije hypotheek aan het einde van de looptijd moet worden afgelost.
Precies dát. Die 4 ton moet je direct ophoesten aan het eind van je looptijd. Als je dat niet vrij op je spaarrekening hebt staan....., dan zijn er 2 opties:
- je verkoopt je huis, dan heb je ongetwijfeld die 4 ton en kun je je hypotheek aflossen.
- je gaat een nieuwe hypotheek aan voor die 4 ton, maar dan is het maar de vraag of een bank met je in zee wil gezien je leeftijd tegen die tijd.
Mmm... het kan aan mij liggen, maar ik begrijp het niet helemaal. Je geeft aan dat jullie een hypotheek hebben van 4 ton. Als de hypotheekrente stijgt naar 5% (dat is echt niet een raar getal voor hypotheekrente) dan betaal je € 20.000,- netto per jaar aan rente. Hoe wil je dat opbrengen met € 30.000,- inkomen bruto per jaar (pensioen)?
Natuurlijk ziet het er nu allemaal prima uit, maar het lijkt mij verstandig om juist op het moment dat het allemaal goed gaat rekening te houden met mindere jaren. Dus houd er rekening mee dat de woningmarkt weer eens instort. Een huis van 1 mil is dan een stuk moeilijker te verkopen dan een huis van 3 ton. Zeker als de rente flink omhoog gaat.
Zo gek is het dus niet dat de bank aangeeft: pas op jullie lopen een risico. Zelf ben ik een slachtoffer van de vorige crisis. Daar betaal ik nog steeds voor. Er is iets wat ik daarvan heb geleerd en dat is dat ik nu al aan het kijken ben of wij met onze pensioenen alles nog kunnen betalen als de rente omhoog zou gaan. Ons huis heeft ook een flinke overwaarde (niet zoveel als dat van jullie, maar € 120.000,- en met ee hypotheek van € 220.000,- is het toch best flink. Daarnaast het belangrijkste dat ik nooit meer zo doen is een aflosvrije hypotheek nemen. Gelukkig denkt mijn huidige partner daar net zo over als ik (mijn ex-partner vond volledig aflossingsvrij ook een prima hypotheek). Dus ja, wij betalen nu iets meer, maar het geeft een fijn gevoel dat de schuld steeds minder wordt.
Ik hoop werkelijk voor jullie dat het goed gaat bij jullie. Dat de waarschuwing die jullie hebben gekregen en waarschijnlijk in de wind slaan (tenminste dat is mijn gevoel) niet nodig is geweest. Maar mijn advies is: denk er goed over na en kijk ook eens naar de slechte scenario's en niet alleen naar de mooie. Als je huis onder je vandaan wordt verkocht en je niets meer over hebt op de 70ste dan denk je misschien wel eens dat je wellicht beter wel eerder wat had kunnen doen. Ik weet hoe rot dat voelt. Nu schets ik bij jullie een scenario dat jullie niets meer over hebben, dat is al een stuk gunstiger dan ik had. Wij (mijn ex en ik) hadden na de ellende een schuld van ruim € 140.000,-. Nooit bij stil gestaan dat het zo hard zou kunnen gaan.
Ik snap het idd ook niet helemaal. Natuurlijk zit je er nu riant bij met een hypotheek van 4 ton en een overwaarde van 6 ton. Althans gevoelsmatig. Maar je lost niets af. Dus die 4 ton hypotheekschuld heb je aan het eind van dei looptijd nog steeds. Hoe je het ook wendt of keert. En dan moet je er iets mee. Een nieuwe hypotheek voor 4 ton, met wellicht een flinke rente (want ja, die kan dan ook zomaar gewoon 7% zijn) én jullie zijn ouder (Vindt de bank minder leuk) én vast een wat lager inkomen. Hoe ga je dat doen? Uiteraard kan je dan je huis verkopen (maar hoe is de huizenmarkt tegen die tijd, voor een behoorlijk duur huis, wellicht een flinke dobber). Dan kan je die 4 ton aflossen en heb je vast geld voor iets nieuws. Maar dat zal dan een stuk minder zijn. En wíllen jullie dat?
Bijna met je eens, Fruitijsje! Ik vind zelf een aflossingsvrije hypotheek zelf een prima hypotheekvorm. Je kunt er namelijk zo heerlijk boeteloos extra op aflossen. Het geeft veel vrijheid zolang je jezelf maar als doel stelt dat je dat deel ook tot (bijna) nul wil laten teruglopen. Het probleem is alleen dat ze dat er bijna nooit bij vertellen op het moment dat je het afsluit.
Slofje schreef op 26-03-2021 om 16:57:Bijna met je eens, Fruitijsje! Ik vind zelf een aflossingsvrije hypotheek zelf een prima hypotheekvorm. Je kunt er namelijk zo heerlijk boeteloos extra op aflossen.
Dat kan met een annuiteitenhypotheek ook hoor. Vaak tot 10 % van de oorspronkelijke hypotheek per jaar.
Ik kan niet voor TS spreken.Maar aangezien ik in ongeveer dezelfde situatie zit, maar dan met lagere bedragen, kan ik wel reageren. Als mijn hypotheek termijn erop zit, ben ik 85 jaar.
Natuurlijk kan er van alles gebeuren, maar ik geloof geen moment dat mijn huis over 27 jaar minder waard is dan nu.
Als de huidige rentetermijn afloopt, kan het zijn dat ik meer rente ga betalen. Dat kan ik.
Als ik in de WW kom, kan ik nog steeds de rente betalen.
Als ik arbeidsongeschikt word, kan ik de rente betalen.
Ik kan niet meer scheiden want ik ben al gescheiden.
Ik heb nog wel hypotheekrente aftrek maar die is erg laag. Als die vervalt, kan ik de rente nog steeds betalen.
Het enige argument dat dan nog overblijft is dat mijn kinderen er last van kunnen krijgen, als ik de hypotheek niet heb afbetaald voordat ik dood ga.
Dat vind ik geen logisch argument. Voor mij is flexibiliteit t.a.v. financiële zaken belangrijk voor de komende 27 jaar. Dat weegt niet op tegen het nadeel voor mijn kinderen bij mijn overlijden.
Daarnaast hebben mijn kinderen er voordeel van dat ik niet aflos. Dan kan ik hen helpen met het kopen van een huis. Dat is dan een soort vooruitgeschoven erfenis. Daar hebben ze meer aan als ze 25-30 jaar oud zijn dan als ik al overleden ben. Natuurlijk snap ik dat je goed na moet denken over leningen en scenario's.
Maar wat een aantal mensen hier doen is enorm doemdenken. Ik zie het als een afweging tussen voor en nadelen, risico's maar ook mogelijkheden.
Aflossingsvrij heeft zeker voordelen. En inderdaad de banken waren niet altijd even duidelijk (en de afnemers naief....). Maar iedereen die een aflossingsvrije hypotheek heeft, zal zich moeten realiseren, dat op het moment dat de hypotheek termijn afloopt, er dus 0,0 is afgelost (even los van tussentijdse stortingen). EN je dus op dat moment (het moment dat de termijn afloopt), je dat hele bedrag moet aflossen. En dan moet je wel van te voren bedacht hebben hoe je dat gaat doen. Nog los van het feit dat je op het moment van afsluiten totaal geen zicht hebt op de huizenmarkt en de hypotheekrente die er tegen die tijd is. En wat is sowieso het plan na de hypotheekperiode? En kan je überhaupt wel een plan maken als iets tientallen jaren in de toekomst ligt? Stel je was 30 toen je die hypotheek afsloot. 30 jaar later ben je 60. Wrs nog volop aan het werk, maar wel binnen 10 jaar met pensioen. Wil je voorlopig in dat huis blijven wonen, dan, tja, hoe ga je die hypotheek schuld dan ophoesten? Evt. een nieuwe hypotheek afsluiten. Doet de bank dat? Wat is de rente 30 jaar later (?). Kan je dat wel betalen als je met pensioen bent? Overwaarde is leuk. Maar wat als je gewoon in dat huis wil blijven wonen? En hoe zit dat met die overwaarde over tig jaar? Kan zomaar ineens heel anders uitpakken.
Mijn aflossingsvrije hypotheek heeft geen einddatum. Ik heb net nog even gekeken. Dus hij blijft net zolang lopen als nodig.
Lente2 schreef op 26-03-2021 om 17:24:Ik kan niet voor TS spreken.Maar aangezien ik in ongeveer dezelfde situatie zit, maar dan met lagere bedragen, kan ik wel reageren. Als mijn hypotheek termijn erop zit, ben ik 85 jaar.
Natuurlijk kan er van alles gebeuren, maar ik geloof geen moment dat mijn huis over 27 jaar minder waard is dan nu.
Als de huidige rentetermijn afloopt, kan het zijn dat ik meer rente ga betalen. Dat kan ik.
Als ik in de WW kom, kan ik nog steeds de rente betalen.
Als ik arbeidsongeschikt word, kan ik de rente betalen.
Ik kan niet meer scheiden want ik ben al gescheiden.
Ik heb nog wel hypotheekrente aftrek maar die is erg laag. Als die vervalt, kan ik de rente nog steeds betalen.
Het enige argument dat dan nog overblijft is dat mijn kinderen er last van kunnen krijgen, als ik de hypotheek niet heb afbetaald voordat ik dood ga.
Dat vind ik geen logisch argument. Voor mij is flexibiliteit t.a.v. financiële zaken belangrijk voor de komende 27 jaar. Dat weegt niet op tegen het nadeel voor mijn kinderen bij mijn overlijden.
Daarnaast hebben mijn kinderen er voordeel van dat ik niet aflos. Dan kan ik hen helpen met het kopen van een huis. Dat is dan een soort vooruitgeschoven erfenis. Daar hebben ze meer aan als ze 25-30 jaar oud zijn dan als ik al overleden ben. Natuurlijk snap ik dat je goed na moet denken over leningen en scenario's.
Maar wat een aantal mensen hier doen is enorm doemdenken. Ik zie het als een afweging tussen voor en nadelen, risico's maar ook mogelijkheden.
Precies dat. Vanmorgen en ik gebeld en is het al opgelost. Ik had pensioengegevens niet helemaal goed ingevuld. Nu past het precies. Lariekek want ze tellen mijn spaargeld nu mee, misschien koop ik daar morgen wel een camper van. Persoon gaf aan dat ze iedereen terugbellen, omdat ze als hypotheekverstrekker zo'n scan moeten doen, je hoeft hem niet in te vullen maar dan blijven ze je achtervolgen. Hypotheekverstrekker ziet ook dat mensen in de stress schieten terwijl dat helemaal niet hoeft. Nog even situatie geschetst en hij was het helemaal met ons eens en zag ook geen gevaar over 28 jaar. Wie dan leeft, wie dan zorgt en dan kennen we wellicht het hele concept hypotheek niet meer.
Hoe kinderen er last van hebben dat er overwaarde en ook nog hypotheek op het huis rust, begrijp ik niet. Het huis moet met of meer of minder overwaarde worden verkocht. De overwaarde c.q. erfenis is wat minder bij restschuld. Maar dat is geen 'last' voor de kinderen (misschien een tegenvaller 
Dat wil ik wel even toelichten.
Je kinderen hebben vast een eigen huis en dus eigen maandlasten.
Dus als ze jullie huis erven, met bijbehorende hypotheeklasten kan het zijn dat het ze niet lukt om die ook nog te dragen. Je geeft aan dat ze dan gewoon kunnen stoppen met betalen totdat het huis verkocht is.
Dat is dus nog maar de vraag. Niet alle banken zijn daar even ruimhartig in, dus als de verkoop van het huis wat langer op zich laat wachten kan dat nog wel eens vervelende discussies opleveren.
Het is maar waar je in die periode van je leven op zit te wachten. Ik was in ieder geval wel heel blij dat mijn ouders er voor gezorgd hadden dat er voldoende achter hand was om op ons gemak het huis leeg te ruimen, in de verkoop te gooien en te wachten op de juiste koper.
We kunnen alleen maar dromen van de overwaarde die jullie hebben. We wonen nu al 25 jaar in onze kleine starterswoning. We zijn altijd zuinig geweest, terwijl ik nu zie dat als we waren doorgestroomd en op onze top hadden gekocht, de overwaarde natuurlijk in verhouding een stuk hoger was geweest. Maar ja, achteraf. En toen durfden we dat niet. Ik vind het ook wel een prettig idee dat als één van ons werkeloos zou raken, we de woonlasten nog steeds konden betalen. Onze woning ligt op een gewilde locatie, vandaar dat er toch nog 3,5 ton overwaarde is, omdat we ook hebben afgelost. We zitten er zelf over te denken om straks kleiner en op een minder gewilde locatie te gaan wonen. Het punt is dat dit geen woning is om 'oud' in te worden, dus verhuizen moeten we sowieso nog. Ik weet niet hoe dat zit met jouw woning? Is dat wel het type woning waar je kunt blijven zitten, want anders moet je die beweging nog maken en weer om de tafel met een bank. Ik heb altijd gedacht dat een comfortabel appartement te doen was, maar die zijn nog duurder dan wat we voor onze woning zouden krijgen en je hebt dan de servicekosten ook nog. Maar met zes ton overwaarde die je zo in een nieuwe woning kunt inleggen zou ik me persoonlijk niet zo'n zorgen maken.
Chantal72, gelukkig dat die stresstest nu geen probleem oplevert. Maar ik blijf het onvoorstelbaar vinden dat je van plan bent om een lening van 4 ton niet terug te betalen.
Tsjor