Noodscenario's volgende recessie?

Pelle

`Het kan dus best zo zijn dat als die enorm grote groep ziet dat ze het met die hoge prijs niet redden zij ook omlaag gaan (dus naast degenen die wel omlaag moeten omdat ze nu twee huizen hebben) dus dan gaan de prijzen eerst nog eens een eind omlaag.`

Nee, dat geloof ik niet. De waarde van huizen daalt iets als er een groot aanbod is. Maar huizen hebben ook een bepaalde waarde (gekoppeld aan nieuwbouwwaarde). Mijn droomhuis is nu echt niet te koop voor een ton onder de taxatiewaarde.

Verleden tijd

Chippie:"Huizenprijzen zullen misschien niet meer zo explosief stijgen, prima dat de lucht uit de markt verdwijnt, maar ik geloof ook niet dat het blijft dalen."
Het argument in Nederland om te kopen versus huur, was dat je bij koop aan jezelf betaalde. Het zou zich uitkeren in meerwaarde. Daarvan bestaat in Nederland de idee dat dat onvermijdelijk met de waarde van huizen verbonden is, maar dat is helemaal niet zo.
De huizen kunnen ook niet stijgen in waarde, of structureel minder stijgen dan de inflatie. Dat is bijvoorbeeld al sinds jaar en dag in Duitsland aan de hand.
Ik vind dat voor de toekomst een waarschijnlijker scenario dan zoveel stijging dat je inderdaad min of meer 'gratis' woont, zoals we de afgelopen jaren gewend zijn geweest.
En zodra koopwonen niet meer gratis is, gewoon geld kost, is het een kwestie van afwegen. Hoeveel geld kost dat dan en kan ik dan niet beter huren?
Chippie:"Maar ik geef je op een bordje dat huurders over 20 jaar meer dan die 4000 euro per jaar aan huur betalen. "
Dat zou kunnen, maar je vergeet voor het gemak dat kopers ook zelf hun onderhoud betalen. Bovendien vergeet je dat de meeste mensen niet 20 jaar op dezelfde plek blijven. Verhuizen van een koophuis, betekent ook leegstand moeten financieren tijdens de verkoop van je huis. Dat is allemaal niet gratis.
De werkelijkheid is dat de motor van de hysterische huizenmarkt (kopers tot 3 ton) zelfs vaak na een jaar of 5 alweer verhuizen. Ze krijgen hun investeringen (onderhoud, nieuwe keuken, nieuwe tegels in de badkamer, kosten koper) niet meer terug. 60.000 euro is niks als je het over dat soort kosten hebt. Dat is 1000 euro per maand, verspreid over 5 jaar. Daar moet je dan ook nog de betaalde rente bij optellen en de belastingen/verzekeringen die een koper wel betaalt.
Zie daar: huren wordt al snel aantrekkelijker.
Tenzij je koopt om te blijven zitten waar je zit. En dat kan ook, 20 jaar zitten waar je zit, maar als dat de norm wordt weet je zeker dat de vraag naar koophuizen daalt (iedereen heeft al een huis) en dus dat de waarde van woningen niet stijgt.
Chippie:"Over tien jaar blijkt de hypotheekcrisis een klein hobbeltje (dipje) te zijn. Niets meer en niets minder. "
Over tien jaar is er een begin gemaakt met algehele hervormingen en is de hysterische huizenmarkt van de afgelopen 20 jaar, voorgoed verleden tijd.
Groet,
Miriam Lavell

Miriam

'Dat zou kunnen, maar je vergeet voor het gemak dat kopers ook zelf hun onderhoud betalen.'

Dat klopt en die kosten zijn te overzien bij een redelijk nieuw huis. Meeste geld gaat zitten in binnenonderhoud, en dat betalen huurders ook zelf.

'Bovendien vergeet je dat de meeste mensen niet 20 jaar op dezelfde plek blijven. Verhuizen van een koophuis, betekent ook leegstand moeten financieren tijdens de verkoop van je huis. Dat is allemaal niet gratis.'

Huurders blijven meestal ook niet 20 jaar op één plek zitten. Zij huren ook wel eens dubbel. Bij een koophuis is het net wat meer tricky omdat je misschien wel wat langer te maken hebt met leegstand omdat je oude huis nog niet is verkocht. Maar eerst zelf verkopen en tijdelijk huren of onderverhuren zin opties die zaken weer gelijk trekken.

'De werkelijkheid is dat de motor van de hysterische huizenmarkt (kopers tot 3 ton) zelfs vaak na een jaar of 5 alweer verhuizen. Ze krijgen hun investeringen (onderhoud, nieuwe keuken, nieuwe tegels in de badkamer, kosten koper) niet meer terug. 60.000 euro is niks als je het over dat soort kosten hebt.'

De werkelijkheid is ook dat kopers niet gek zijn. Natuurlijk wordt er wel eens verbouwd en/of verhuisd. Maar ik ken echt niemand die daarin geen grondige afweging maakt. En ik ken ook geen mensen die hun huis met verlies heben moeten verkopen; iedereen die ik ken heeft bij de verkoop van het huis quitte gedraaid: dat betekent kopers kosten en verbouwingskosten eruit. Ook wel logisch, je blijft dan zitten waar je zit.

Ik ken wel huurders die hun hele huurhuis verbouwen. Dát vind ik dus onzinnig. Dan weet je zeker dat je je geld niet meer terugziet.

'En dat kan ook, 20 jaar zitten waar je zit, maar als dat de norm wordt weet je zeker dat de vraag naar koophuizen daalt (iedereen heeft al een huis) en dus dat de waarde van woningen niet stijgt.'

Ach, weet je. Mensen gaan vanzelf dood, er worden nog steeds kinderen geboen en er wordt nog steeds carriere gemaakt. Ik zie geen probleem.

'Over tien jaar is er een begin gemaakt met algehele hervormingen en is de hysterische huizenmarkt van de afgelopen 20 jaar, voorgoed verleden tijd.'

Er zit een groot verschil tussen een 'hysterische huizenmarkt' en 'met-de-inflatie-mee-stijgende prijzen'. Dat eerste is niet meer nodig en bij de tweede, zeer reeele optie, boeren we goed genoeg qua overwaarde. Bovendien zullen huren ongetwijfeld ook stijgen en betaal ik dus nog steeds een reeele prijs voor mijn woongenot. Stel dat ik helemaal geen overwaarde meer ontwikkel, dan heb ik straks nog een leuk kapitaal en jarenlang fijn gewoond voor een leuke prijs.

Onbescheiden vraag

Pelle, jij woont vast al een tijdje waar je woont. Tussenwoning met voor en achtertuin? Wat is het woonoppervlak? En wat is de huur?
Ik denk zomaar dat jij al een tijdje goedkoper uit bent dan kopers van vergelijkbaar woongenot.
Groet,
Miriam Lavell

Vanaf

Te koop vanaf 75.000 euro (hoge noorden). Dat is bruto 484 per maand. Netto (hypo-aftrek bij inkomen rond 40.00) 340 pm. Nu nog onderhoud en al die dingen.
In Noord-Holland ben je wat duurder uit
Eén nadeel heb je, en dat is dat je je kinderen niks na te laten hebt. Maar ja....
Groet,
Miriam Lavell

Aha!

Bruto maandlaast 1455,- Netto (bij een inkomen van ca 56.000 -anders krijg je geen hypo-) 1032. Nu nog de belastingen en het onderhoud.
Overigens zie je aan dit soort voorbeelden ook meteen het probleem. In de goede tijden van aflossingsvrije hypotheek, waren de netto maandlasten ruim 300 euro lager. Met die som kom je op een maandlast in een gebied waarin er nauwelijks iets te huren is (tussen 600 en 1000 euro).
Maar eh... dan heb je dus niks afgelost als je dat huis weer uit moet.
Groet,
Miriam Lavell

Miriam, nu mijn berekening

Huis 250.000, Huis incl koperskosten, max 275.000 euro.
5% rente 13.750 per jaar, 1145 per maand bruto, 664 euro netto. Maar dit bedrag blijft de komende 10 jaar gelijk, hoeveel gaan de huren in die tijd omhoog? Het zou voor nu dus duurder zijn, maar op termijn goedkoper. En Pelle huurt dan ook belachelijk goedkoop. Voor 400 euro heb je hier (noordoosten van NL) een flatwoning of heel klein, oud woninkje zonder cv. Een beetje een huis kost hier gewoon 600 euro per maand.

Hier komt nog wat huurwaardeforfait bij (gaat van hypotheekaftrek af; moet ik nakijken voor een huis van 260.000)

En natuurlijk de levensverzekering (hier nog geen 100 euro per maand voor levensverzekering van 150.000 pp). Maar ik zie dat ook een beetje los van het huis. Rente is te vergelijken met huur. Levensverzekering is spaarpotje (dat ook voor financiele verlichting zorgt in geval van overlijden).

Ik snap best wel dat die 100 (of meer) euro's een probleem kunnen zijn maar als je wel iets meer te besteden hebt zie ik nog steeds de grote voordelen van een koopwoning (en nee, ik zie nog steeds niet de rampscenario's die Miriam ziet).

Maar een onbescheiden vraag: hebben huurders dan niet zoiets als een levensverzekering?

Koop een boot, werk je dood

Chippie:"% rente 13.750 per jaar, 1145 per maand bruto, 664 euro netto."
Nee. Je vergeet dat er bij nieuwe hypotheken moet worden afgelost op de helft van de hypotheeksom. Dat ben je dus ook elke maand kwijt (gebruik de maandlastenberekenaar van bijvoorbeeld funda en die aflossing zit erbij in).
Chippie:"Maar dit bedrag blijft de komende 10 jaar gelijk, hoeveel gaan de huren in die tijd omhoog? "
Niet dus. Zie het verschil tussen jouw berekening en de mijne, die van funda komt. Het ineens wel maandelijks moeten aflossen is een enorme maandelijkse lastenverzwaring.
Nu gaat dat niet zonder meer op voor iedereen die al een tijd een aflossingsvrije hypotheek heeft, maar voor sommige gevallen wel degelijk. Het geldt in ieder geval voor die mensen die verhuizen of een hypotheek willen (moeten) oversluiten.
Chippie:"Het zou voor nu dus duurder zijn, maar op termijn goedkoper. "
Alleen maar als je hardnekkig de aflossing en het onderhoud blijft vergeten te berekenen.
Chippie:"En Pelle huurt dan ook belachelijk goedkoop."
Dat mag je vinden, maar voor huur geldt al sinds jaar en dag dat blijven zitten waar je zit het goedkoopst is. Daar komt het geklaag over scheefhuurders vandaan.
Chippie:"En natuurlijk de levensverzekering (hier nog geen 100 euro per maand voor levensverzekering van 150.000 pp). Maar ik zie dat ook een beetje los van het huis."
Dat mag hoor. Ik heb voor mijn hypotheek nooit een levensverzekering hoeven sluiten (en dat dus ook niet gedaan). Maar huurders worden nooit verplicht tot het aangaan van zo'n premie. Scheelt toch weer.
Chippie:"Ik snap best wel dat die 100 (of meer) euro\'s een probleem kunnen zijn maar als je wel iets meer te besteden hebt zie ik nog steeds de grote voordelen van een koopwoning "
Het grootste voordeel van kopen is woongenot. Je komt te wonen waar en hoe je wilt wonen, zonder wachtlijst of wat ook. En dat mag best wat kosten. Maar tegelijkertijd is dat dan toch ook weer een verwennerijtje dat logischerwijs niet voor de goegemeente bereikbaar is.
Nu dat als een paal boven water staat, is het aantal aankoopbewegingen met ruim 40% afgenomen en hebben we een huizenmarkt op slot.
Jouw stelling was dat dat vanzelf weer verdwijnt. Letterlijk ""Over tien jaar blijkt de hypotheekcrisis een klein hobbeltje (dipje) te zijn. Niets meer en niets minder. "
Daar zijn geen aanwijzingen voor. Sterker nog: de booming huizenmarkt is in de geschiedenis juist een uitzonderlijk piekje. Dat zal het over 20 jaar ook blijken te zijn.
Huizen zijn consumptiegoederen als... nou ja.. laten we boten nemen. Daar kun je ook een hypotheek op nemen. Het verschil is dat je niemand hoeft uit te leggen dat boten niet per se waardevast zijn, dat het onderhoud duur is en, last but not least, dat ze vergankelijk zijn. Voor huizen gaat dat allemaal ook op. Er is alleen niemand die het daarover heeft.
Vic:"Als je een paar jaar geleden als eerste huurder in een nieuwbouwhuis kwam, kreeg je een heel lage huur. "
Precies. Blijf zitten waar je zit en verroer je niet. Dat gaat ook op voor wie sinds 2006 een huis heeft gekocht. En dat is allemaal weer niet bevorderlijk voor de huizenmarkt.
De kans dat ie wordt als het was is klein.
Groet,
Miriam Lavell

Chippie

Wij, man en ik, zijn aangewezen op een huurhuis. Was dat niet zo geweest dan zouden we nog steeds huren. Jij zei dit: Ik ken wel huurders die hun hele huurhuis verbouwen. Dát vind ik dus onzinnig. Dan weet je zeker dat je je geld niet meer terugziet. ==
Mijn vraag: waarom moet je altijd een financiële waarde terugzien van een investering? Of ik nou in een huur- of koophuis woon... met een grotere keuken heb ik meer ruimte als met een standaard huurwoningkeukenblok. Ik heb er dus plezier van dat we hem hebben verbouwd en meer kastjes hebben dan de buren. Tegen dat we dit huis zullen verlaten is deze keuken waarschijnlijk toe aan vervanging. Ik vind dat we dan meer dan genoeg hebben geprofiteerd van die verbouwing. We hebben daarmee dus geïnvesteerd in woongenot.
Wat de huurstijging betreft hoop ik niet dat het net zo hard zal stijgen als de afgelopen 20 jaar. We zijn begonnen met 425 gulden en betalen nu 548 euro. (Ik heb ergens anders geloof ik 580 euro genoemd, dat blijkt dus minder te zijn) Daarvoor hebben we wel een héle mooie plek om te wonen (vinden wij).

Verandering

Ik ben Chippie niet, maar er is wel wat veranderd in de huizenmarkt als het om nieuwe keukens e.d. gaat. Vroegah, (jaren tachtig), mocht je helemaal niks met je huurhuis. Je moest het afleveren zoals het was, zelfs met de oorspronkelijke keuken. Verbeteringen kostten zo dubbel geld: maken + herstellen.
Dat deed dus niemand.
Dat was een extra argument om te kopen: je eigen huis met eigen inrichting en eigen keuken.
Maar de regels voor huren zijn veranderd. Tegenwoordig mag je wel een nieuwe keuken plaatsen en als dat maar niet al te gek of uitgewoond is als je weer weg trekt, dan hoef je dat ook niet te veranderen.
Dat betekent dat je bij een huurhuis _ook_ een nieuwe of nette keuken kunt verwachten, of als het je niet zint dat je die er zelf in kunt zetten.
Tegelijkertijd was het in de jaren tachtig helemaal niet standaard dat een koophuis bruikbaar werd opgeleverd. Er hoefde helemaal geen keuken of badkamer in te zitten. Casco opleveren was mode.
Tegenwoordig is vermeldt het standaard koopcontract dat het huis te bewonen is. Dat betekent dat er een keuken in moet zitten. En een badkamer.
Die twee veranderingen samen, maken de investeringen die kopers doen in hun huis, voor een belangrijk deel gewoon onderdeel van het gangbare onderhoud waarvoor je geen vergoeding van de koper terug ziet.
Dat onderhoudsniveau wordt bovendien steeds scherper: vroeger was dubbel glas een extra waarvoor extra betaald werd. Nu is dubbelglas standaard en het niet hebben een min waardoor het huis minder waard wordt.
Even, heel even, is er een hausse geweest van woningverbeteren waarvan je je geld dubbel en dwars terug kreeg: natuurstenen aanrecht, bubbelbad, zwevend toilet, ga zo maar door.
Er waren woningstyling bureautjes die er grof geld mee verdienden. Maar dat is echt verleden tijd.
Nee, die nieuwe keuken levert geen extra geld meer op. Geen vaatwasser hebben is een minnetje.
Groet,
Miriam Lavell

De rekening komt alsnog

Manda:"En vooral nu achteraf was dat ongelovelijk, 60.000 euro overwaarde in 6 jaar opbouwen in een verrekte klein huisje in een slechte buurt"
Dat is het natuurlijk ook. Nu heb jij daarvan de mazzel gehad, maar jouw koper krijgt er het verdriet van: 60.000 euro verliezen in nog geen 6 jaar.
Wij zaten met hetzelfde dilemma. Huren kon, maar mijn ega zag zich werkelijk niet in slaap komen in zo'n moderne huurwoning. De zee van ruimte die hij erbij kreeg, kon hem niet overhalen. Liever kleiner, karakteristieker, maar eigen.
Op de kleine schaal van ons straatje tekent de bubbel en de inzakking ervan zich al duidelijk af. Van ons blokje van 3 werd het hoekhuis west begin 2008 aangekocht voor rond de 1,5 ton. Het totaal uitgewoonde ding werd opgeknapt door een aannemer. Het huisje werd nog voordat het af was aangekocht voor 3 ton. Dat is 60.000 euro verdienen is zes maanden.
Het hoekhuisje oost is ook aangekocht in 2008, voor ongeveer hetzelfde bedrag. Deze aannemer was een stuk grondiger. Heeft ramen in de zijmuren aangebracht, een extra dakkapel, overal het meest isolerende dubbelglas, nieuw voegwerk, een compleet nieuwe aanbouw met dragend daklicht, kortom: totaal up to date volgens de bouwvoorschriften. Kortom een veel hoger afwerkingsniveau.
Hij heeft wat meer uitgegeven (ruim een ton) en was iets later klaar. Pech, want nu was de markt al ingestort. Het heeft hem twee jaar gekost om het te verkopen. Wij kochten het voor net geen 2,5 ton. Deze aannemer heeft geen winst gemaakt. Wel kosten gehad.
Ik heb overigens niet de illusie dat deze aannemer de rekening volledig heeft betaald en dat wij (de kopers) niets meer zouden verliezen. Ik schat in dat de verkoopwaarde nog tot onder de 2 ton kan zakken, ook bij een gelijkblijvend (als nieuw) afwerkingsniveau.
Dan zouden wij ook tienduizenden verliezen in enkele jaren. Maar onze buren van de hoek west, die betalen de volle mep van het verschil helemaal zelf. Er zit niks anders op voor hen dan te blijven zitten waar ze zitten. Het is ondertussen niet waarschijnlijk dat dat huis in de komende 20 jaar weer eens 3 ton op zal kunnen leveren.
Dat is zuur.
Groet,
Miriam Lavell

Snap ik niet

Ik begrijp steeds maar niet hoe een zo algemene discussie ineens naar het zelf kan schieten. Het is best mogelijk dat jullie het goed geschoten hebben en niks in hoeven leveren. Maar dat zegt niet zoveel over de markt als geheel.
Ik gaf een schets van een situatie die wel wat zegt over de markt als geheel.
Over twintig jaar is die hoekwoning weer net zo uitgewoond als in 2008. Tenzij mijn buren er fors in blijven investeren en vernieuwen.
Ondertussen blijft het een kleine arbeiderswoning, ooit van ietwat minne kwaliteit opgetrokken. Daar verandert niets aan. Een realistische prijs is dus een prijs die past bij een inkomen dat net op de huurgrens zit. Dan heb je het over anderhalve ton. Dat zal over 20 jaar alleen maar 3 ton kunnen zijn, als de inkomens de komende jaren met 2,5% stijgen.
Dat lijkt me niet.
Groet,
Miriam Lavell

Veranderde tijden

Miriam: Ik ben Chippie niet, maar er is wel wat veranderd in de huizenmarkt als het om nieuwe keukens e.d. gaat. Vroegah, (jaren tachtig), mocht je helemaal niks met je huurhuis. Je moest het afleveren zoals het was, zelfs met de oorspronkelijke keuken. Verbeteringen kostten zo dubbel geld: maken + herstellen. ===
Precies, dat is helemaal waar. En toch is het in zo'n jaren '80 situatie ook een kosten-baten-praatje. Als je de verwachting hebt dat je maar 2 jaar in een huurhuis gaat wonen, zul je vanzelfsprekend geen eigen keuken plaatsen. Je zou wel gek zijn, maar bij een verwachting dat je er járen zult wonen zou een nieuwe keuken 'eigen stijl' genoeg woongenot kunnen opleveren om het risico te nemen als je alles wél terug zou moeten plaatsen. Wie weet wat er allemaal aan regels nog verandert tenslotte. Het leuke bij een huurhuis is ook dat de arbeidskosten niet in rekening worden gebracht. De materiaalkosten worden berekend en als je mazzel hebt worden de materiaalkosten ook door de verhuurder voor eigen rekening genomen als ze vinden dat bijvoorbeeld een keuken toch al aan vervanging toe is. Onze keuken is vanaf het standaardmodel door de woningcorporatie voor eigen rekening genomen, wat wij extra wilden hebben hebben wij betaald. Wij wilden een inbouwkookplaat, hogere kastjes, meer kastjes en een lang aanrecht. We hebben toen ook een muur weggebroken om die extra kastjes mogelijk te maken. Het kan tegenwoordig allemaal, als je maar overlegt.
Daarnaast vind ik de voordelen die Pelle opnoemde ook heel groot. Wij zijn niet financieel verantwoordelijk voor groot onderhoud aan de buitenkant. Met een bescheiden onderhoudsabonnementje wordt veel gratis gerepareerd of vervangen. Bij een koophuis zijn dit vaak vervelende en dure grapjes. Niks mis met een huurhuis dus.

Miriam inflatie

Miriam:
"Ondertussen blijft het een kleine arbeiderswoning, ooit van ietwat minne kwaliteit opgetrokken. Daar verandert niets aan. Een realistische prijs is dus een prijs die past bij een inkomen dat net op de huurgrens zit. Dan heb je het over anderhalve ton. Dat zal over 20 jaar alleen maar 3 ton kunnen zijn, als de inkomens de komende jaren met 2,5% stijgen."
Of als de inflatie wat omhooggaat. Dat is namelijk het heel punt: Alle woningschulden zijn NOMINAAL. De schuld zelf infleert niet mee, inflatie maakt die schuld vanzelf kleiner. Inflatie is dus goed -voor schuldenaren en eigenwoningbezitters. Inflatie is ook niet zo erg voor beleggers, MITS ze hebben belegd in iets concreets; vastgoed, grondstoffen, of goud, ofzo. Of zelfs aandelen. Maar inflatie is heel vervelend voor iedereen die heeft belegd in schuldpapier met een nominale waarde, zoals staatsobligaties, of hypotheken, of derivaten, met die leuke afkortingen (RMBS, CDS, CDO, etc etc etc).

Inflatie lost al onze problemen op; mist we bereid zijn de komende jaren WW te betalen aan bankiers.

Biflatie

"Of als de inflatie wat omhooggaat."
Nou ja, dat is de vraag en vooral de mate waarin. Er is sprake van inflatie bij verbruiksgoederen en diensten, maar niet bij gebruiksgoederen als de huizenmarkt. Daar is juist sprake van deflatie (prijzen dalen).
Die twee factoren versterken elkaar ook nog eens: Mensen worden geconfronteerd met steeds zwaardere maandlasten en kunnen daardoor niet meer zoveel lenen (huizenprijzen dalen) of kunnen hun vaste lasten niet meer dragen (verkoop met verlies of gedwongen verkoop).
Dat duurt nog even, totdat de meeste prijzen weer naar een realistisch niveau zijn. We zijn er bijna. Nog een jaartje of twee prijs dalen.
Ik verwacht dat het mogelijk is dat de huizenprijzen op termijn weer met de inflatie mee gaan stijgen. Prijsstijgingen van meer dan 3% per jaar vind ik (ook op lange termijn) niet meer waarschijnlijk.
Groet,
Miriam Lavell

Inflatie2

Miriam:
'Ik verwacht dat het mogelijk is dat de huizenprijzen op termijn weer met de inflatie mee gaan stijgen."
Nee, juist niet. Als de lonen stijgen (door inflatie), en de huizenprijzen niet, worden huizen 'vanzelf' goedkoper! Belangijker nog: Inflatie zorgt ervoor dat ook de nominale SCHULDEN voor die wonuingen minder waard worden, en dus draaglijker.

U-bocht

Ah, dat bedoel je.
Er wordt wel beweerd dat de huizenprijzen niet zoveel dalen, maar uit het feit dat ze niet stijgen ondanks een groeiende economie (inderdaad stijgende lonen), moet die gemiste stijging ook bij de feitelijke prijsdaling optellen.
In die zin heb je gelijk.
Ondertussen is de inflatie van verbruiksgoederen en diensten zo hoog, dat het Nibud en de AFM samen, al een tijdje jaar op jaar de bedragen die geleend kunnen worden, naar beneden bijstelt.
Tinus:"Inflatie zorgt ervoor dat ook de nominale SCHULDEN voor die wonuingen minder waard worden, en dus draaglijker. "
Ja. Voor de wat kleinere bedragen gaat dat ook al wel op. Die kosten koper knellen wat dat betreft steeds minder. Maar ettelijke tienduizenden euro's op moeten hoesten bij verkoop, of omdat de hypotheektermijn afloopt, blijft toch een probleem.
Bovendien en vooral: door inflatie stijgt de rente op de schuld. Dat heeft weer direct invloed op het besteedbaar maandinkomen.
Kan dat nog zo stijgen door inflatie, als er geen zicht is op het kunnen inlossen van de schuld (huis is te weinig waard), dan verdwijnt dat extra salaris toch gewoon in de vorm van rente in de zak van de bank.
Groet,
Miriam Lavell

Grappig pelle

Wij zijn ook aan ons huis gekomen omdat de eerst aangewezen mensen van de verhuizing afzagen. Te duur. Achteraf hoorden wij dat bewoners van dezelfde huizen, op een andere plek in de stad, een extra wc hadden e.d.. Wij wisten niet dat daar overleg mogelijk was.

Hangt van je contract af

Zie http://www.juridischloket.nl/vraagenantwoord/wonen/Pages/huurwoning/hoe-moet-ik-bij-opzegging-mijn-huurwoning-achterl.html
Als je al veel langer een huurcontract hebt en de afspraken zijn onduidelijk, dan kun je alsnog opnieuw afspraken maken met je verhuurder.
"Dus ik zie die voordelen van lang huren niet zo. "
Nou ja, de nadelen die je moeder heeft ervaren, zijn inmiddels dus achterhaald. Die van je zus niet per se. Slecht onderhoud kan nog steeds een kwestie zijn.
Groet,
Miriam Lavell

Een paar reacties

Miriam, ik denk inderdaad dat huizen blijven stijgen. Ik was 28 toen ik mijn (ons) eerste huis kocht en ik ga er vanuit dat ik tot mijn 78ste blijf wonen in een koophuis (misschien ga ik dan wel een superdeluxe penthouse huren). Ik blijf dus 50 jaar in een koophuis wonen. Ik denk dat de hausse in de negentiger jaren inderdaad een positief sprongetje was (helaas, hebben wij niet meegeprofiteerd) maar ik blijf erbij de jaren 80 en de gewone crisis vanaf 2000 en de hypotheekcrisis zijn kleine hobbeltjes. Ik weet niet hoeveel lucht er in demarkt zit in bv randstad, maar die lucht is ook maar beperkt. Die lucht zal erui gaan. En daarna stijgen de prijzen weer met circa 2% per jaar. Reken je even uit wat dat over 50 jaar is. En ik ben hiervan overtuigd gezien de geschiedenis. Zelfs als je een huis kocht op het meest ongunstige tijdstip, bleek het 20 jaar later toch een zeer goede investering te zijn geweest. We kunnen wel verder bakkeleien, Manda en ik kloppen over 15 jaar (dan zitten Manda en ik hier vast nog wel) bij je aan en vissen we dit draadje uit het archief.

En dan over het investeren in een huurhuis. Prima als je denkt dat het je woongenot oplevert. Het verschil zit er waarschijnlijk ook in, dat ik huren altijd zie als een tijdelijke oplossing of zoiets.
En of ik mijn investeringen eruit haal? Ik heb nog nooit groots verbouwd. Ik heb de eerste keer een wooning gekocht waar we van plan waren 5 jaar te gaan wonen. Hier hebben we niets aan gedaan. De tweede keer heb ik een huis laten bouwen en dat duurt waarschijnlijk wel 20 jaar voordat we aan een niuwe keuken, badkamer, etc toe zijn.
Hier worden even grote 'kale' projecthuizen (dus geen tuin, geen bestrating, geen vloeren, geen behang, beperkt schilderwerk, standaardbadkamer en keukenbudget, projectwoning ipv uniek huis) verkocht voor een hoger bedrag dan ons huis 3 jaar geleden heeft gekost. Ik maak me dus echt geen zorgen.

Iedereen roept ook heel hard dat de huizenprijzen zijn gedaald. De gmiddelde uizenpris is gedaald omdat er minder dure, vrijstaande woningen worden verkocht. MIjn vriendin is makelaar, zij geeft aan dat starterswoningen en twee-onder-een-kapwoning voor dezelfde prijs worden verkocht dan 3 jaar geleden. Geen prijsstijging maar ook geen daling. In het duurdere segment wordt minder verkocht (terwijl zij ook veel vraag heeft naar huizen van 500.000 plus maar in deze zeer ruime markt zijn kopers ook afwachtend, er is zoeel aanbod dat mensen blijven rondkijken).

Nieuws gemist?

Chippie:"Miriam, ik denk inderdaad dat huizen blijven stijgen."
Ze doen dat in ieder geval al een tijdje niet meer. Misschien gaan ze ooit weer stijgen. Historisch gezien zijn huizen dan weer een periode een bestendige belegging en dan ineens weer een periode niet. What goes up, must come down.
Chippie:"Ik maak me dus echt geen zorgen. "
Ik ook niet
Chippie:"Iedereen roept ook heel hard dat de huizenprijzen zijn gedaald. De gmiddelde uizenpris is gedaald omdat er minder dure, vrijstaande woningen worden verkocht."
Nou, ach, tja.... Heb je werkelijk al het nieuws over dit onderwerp gemist?
"MIjn vriendin is makelaar, zij geeft aan dat starterswoningen en twee-onder-een-kapwoning voor dezelfde prijs worden verkocht dan 3 jaar geleden. "
Dat is dan toch op zijn minst geen prijsstijging. Maar ik vrees dat je vriendin het iets te rooskleurig ziet. Heus: alles daalt. Zie het kadaster, cbs, etc. Overigens: behalve de kosten voor nieuwbouw. Die stijgt logischerwijs. Er is inflatie namelijk.
Ik wil je geen maagzweer aanpraten. Er is heus geen man overboord als je blijft zitten waar je zit.
Groet,
Miriam Lavell

Wensdroom

Pelle:"Denk jij nu werkelijk dat jouw huis dan 20.000 meer opbrengt dan dat van de buren?"
Ik weet niet of Chippie dat denkt, maar veel huiseigenaren denken dat inderdaad wel. Door het enorme aanbod dat er nu is (in dezelfde straat meerdere huizen) kun je die wensdroomverschillen goed zien.
En wat huurhuizen en herstellen bij verhuizen betreft: als je het plafond van je slaapkamer het opgesierd met plakspiegels (kinky!), de muren in de gang hebt toegedekt met hoogpolig tapijt (soft!), of je huiskamermuur met spachteldinges, dan is het verstandig om dat allemaal voor de verkoop van je huis weer te verwijderen.
Je kunt dat ook laten natuurlijk, maar dit soort strikt persoonlijke mooiigheid is niet verkoop- (of verhuur)bevorderend. Vandaar dat het redelijk is als een verhuurder je vraagt om dat soort dingen weg te halen.
Onredelijke verzoeken, wij moesten het super strak parket weg halen terwijl daaronder een hobbelige en gescheurde betonnen vloer lag, kan een verhuurder door de veranderde wetgeving niet meer hard maken.
Dat we de door de vorige huurders aangebrachte "Spaanse wand" (van die klodders gips tegen de muur) weg moesten halen, vond ik weer wel heel redelijk.
Groet,
Miriam Lavell

Na 37 jaar

lijkt me het eventuele herstellen van wijzigingen waar je 37 jaar profijt van gehad hebt, toch wel de moeite waard. Al is het weghalen van dingen die eigenlijk verbeteringen zijn natuurlijk wel zuur. Maar op die termijn zou ik het er echt wel voor doen!